토지의 양도를 명의신탁해지에 의한 소유권환원으로 볼 수 있는지 여부와 기준시가로 양도차익을 산정한 당초 처분이 정당한지 여부(취소)

토지는 청구인에게 명의신탁되었다가 실소유자인 법인에게 소유권이전된 것으로 유상에 의한 소유권이전이 아니므로 양도소득세과세처분은 부당함

1. 원처분개요처분청은 청구인이 경기도 김포군 통진면 OO리 O OOOOO 임야 1,689㎡, 같은 리 O OOOOO 임야 974㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1989.12.12 청구외 OO식품원료공업주식회사(이하 “관련법인”이라 한다)으로부터 취득하고 1993.8.6 관련법인에게 「매매계약해제」를 원인으로 소유권을 이전시킨 사실에 대하여 이를 양도로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1996.8.16 양도소득세 10,558,230원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1996.10.15 이의신청 및 1997.1.20 심사청구를 거쳐 1997.4.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장관련법인은 쟁점토지를 1987.2.2 실질적으로 청구외 OOO로부터 취득하였으나 OOO가 법인에게는 절대로 팔지 않겠다고 하여 부득이 대표이사인 청구인 명의로 매입한 것이며 1987.6.29 청구인은 실소유주인 관련법인에게 소유권을 이전시켰으며 관련법인은 거래은행인 OOOO은행으로부터 비업무용부동산을 보유하고 있는 법인은 여신규제대상이라는 통지를 받고 1989.12.12 청구인 명의로 불필요한 경비를 부담하는 불이익을 감수하고 다시 형식적으로 청구인에게 명의신탁하였으며 관련법인이 1992.9.27 연구소 및 기숙사를 준공함에 따라 쟁점토지가 비업무용부동산에 해당되지 아니하여 실소유자인 관련법인에게 소유권을 이전시킨 사실이 있는 바, 쟁점토지의 양도는 명의수탁자에 불과한 청구인이 실소유자인 관련법인에게 소유권을 환원시킨 무상양도이며 설사 명의신탁이 아니라고 하여도 청구인이 관련법인으로부터 취득한 가액과 양도한 가액이 7,804,510원으로 동일하므로 양도차익이 발생되지 아니하므로 양도소득세를 과세할 수 없고 기준시가 과세시에도 처분청에서 확인한 양도가액(7,804,510원)을 한도로 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인이 관련법인으로부터 1989.12.12 쟁점토지를 취득할 때 쟁점토지의 가액이 관련법인 장부에서 차감되었고 또한 매매계약서상에도 환매조건부 매매 또는 기타 계약해제에 관한 특약조항이 없으며 청구인이 주장하는 명의신탁기간 즉 1989.12.12부터 1993.8.5 사이에 관련법인의 자산에 쟁점토지가 계상되어 있지 아니하고 1993.8.6 청구인이 쟁점토지를 관련법인에게 양도하면서 비로소 관련법인의 장부에 계상된 점을 보면 대금이 청산된 유상양도이며, 명의신탁이라 인정하기 어렵고 또한 부동산을 매매하고 소유권이전등기가 종료된 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제로 소유권이 당초 매도인에게 환원되는 경우 당해거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상 유상이전인 이 건의 경우에는 양도소득세를 과세함이 타당하다.(같은 뜻 재일 01254-2382, 1991.8.12)한편 청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도가액이 7,804,510원으로 동일하여 양도차익이 발생되지 아니한다고 주장하나 이 건 결정일 이내에 청구인은 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 처분청에 신고한 사실이 없고 또한 양도당시의 기준시가는 43,582천원임에도 양도가액이 7,804천원이라는 청구주장도 받아들이기 어려우므로 기준시가에 의하여 취득 및 양도가액을 결정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도를 명의신탁해지에 의한 소유권환원으로 볼 수 있는지 여부와 기준시가로 양도차익을 산정한 당초 처분이 정당한지 여부나. 관계법령이 건 양도 당시의소득세법 제4조제1항 제3호는 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 「제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기, 등록여부에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다」고 규정하고 있으며 이 건 결정 당시의소득세법 제96조및 같은 법 시행령 제166조 제1항에 의하면 「양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우」 실지거래가액으로 결정할 수 있다고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단먼저, 쟁점토지가 청구인에게 명의신탁 되었다가 실지소유자인 관련법인에게 1993.8.6 소유권이전된 것인지 여부를 살펴본다. 첫째, 등기부등본상의 쟁점토지 소유권이전 내용을 살펴보면 1987.2.2 매매를 원인으로 청구인에게 소유권 이전되었다가 1987.6.29 매매를 원인으로 관련법인에게 소유권 이전되었고, 1989.12.12 다시 매매를 원인으로 청구인에게 소유권 이전되었다가 1993.8.6 매매계약해제를 원인으로 관련법인에게 소유권이전되었으며 이 건 양도소득세는 1993.8.6 소유권이전과 관련하여 부과된 것임을 알 수 있다. 둘째, 1987.2.2 청구인 명의로 취득하게 된 사유에 대하여 청구인은 토지 전소유자가 법인에게 양도할 수 없다고 하여 청구인 명의로 취득하게 되었다는 주장인 바, 당시소득세법시행령 제170조제4항 제1호에서는 법인과의 거래에 대하여 실지거래가액을 적용하도록 규정함에 따라 토지양도자가 법인에게 양도하는 것을 기피하는 일이 많았었고, 그 경우 대부분 개인명의로 취득하였다가 법인에게 명의를 이전하였는데, 이 건의 경우에도 청구인 명의로 쟁점토지를 취득한 후 약 4개월 후에 관련법인 명의로 소유권이전등기를 한 사실이 등기부상 확인되고 있는 점에서 청구주장이 인정되는 측면이 있다. 셋째, 쟁점토지를 1989.12.12 다시 청구인 명의로 이전하게 된 사유에 대하여 청구인은 쟁점토지가 관련법인의 비업무용부동산에 해당된다 하여 거래은행으로부터 여신규제 방침이 통보되어 옴에 따라 부득이 다시 대표이사인 청구인 명의로 이전하게 되었다는 주장인 바, 1989.8.28 OO일보 및 1989.8.29 OO신문에 보도된 “부동산 과다보유기업 제재강화”와 “기업부동산 과다보유 억제대책” 등의 신문기사 내용을 보면 당시 상황이 간접적으로 입증되는 측면이 있다.

넷째, 이 건 과세원인이 된 1993.8.6 관련법인에게로의 소유권이전 사유에 대하여 청구인은 1992.9.27 쟁점토지상에 연구소 및 기숙사를 건축하여 쟁점토지가 비업무용부동산에서 제외될 수 있음에 따라 등기절차상 매매계약 해지를 원인으로 하여 원소유자인 관련법인에게 환원등기한 것이라는 주장인 바, 건축물대장에 의하면 1992.8.4 건축허가를 받아 1993.7.28 착공하여 1994.9.27 준공한 것으로 되어 있어 쟁점토지는 착공이후 비업무용부동산에서 제외될 수 있는 것으로 판단되고 또한 관련법인이 은행에 쟁점토지등을 담보로 제공하고 연구소 및 기숙사 신축자금을 대출받기 위해서도 법인 명의로 환원할 필요성이 제기되었다고 주장하는 바, 등기부상 쟁점토지상에 1993.9.28 채권최고액 7억원의 근저당권설정 사실이 확인되고 있는 점에 비추어 볼 때 위와 같은 청구주장이 인정되는 측면이 있다. 위와 같은 사실들을 종합하여 보면, 쟁점토지는 청구인에게 명의신탁 등기 되었다가 1993.8.6 실지소유자인 관련법인에게 소유권이전된 것으로 판단되므로 1993.8.6 소유권 이전등기는 유상에 의한 소유권이전이 아니므로 양도소득세를 과세할 수 없는 것으로 판단된다. 그러므로 이 건 심판청구는 나머지 청구주장에 대한 심리는 실익이 없어 이를 생략하고국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.