쟁점주택이 양도세 감면대상인 장기임대주택인지 여부 등

청구인이 보유한 쟁점주택 외의 주택은 임대기간이 5년 미만으로 장기임대주택에 대한 감면요건을 충족하지 아니한 것으로 보이고, 쟁점주택 취득시 불법점유자 처리 등을 위하여 지출한 비용을 입증할 객관적 증빙자료 등을 제시가 부족하므로, 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 1998.5.2 서울특별시 OOO 다세대주택 지층1호(이하“쟁점주택”이라 한다)를 경매로 취득하여 임대하다가 2010.10.27. 경매로 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점주택의 양도당시 2007.5.29. 취득한 경기도 OOO에 주택이 있어서 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지아니하는 것으로 보아 2011.10.10. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.30. 이의신청을 거쳐 2012.5.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 1999.10.6. 개업하여 주택임대업으로 사업자등록을 하고 쟁점주택을 포함하여 5호 이상의 주택을 2000.12.31. 이전에 취득 및 임대한 사실이 확인되고, 쟁점주택의 경우 양도할 때까지 5년 이상을 임대하여「조세특례제한법」제97조의 장기임대주택에 해당되어 감면대상임에도 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며, 쟁점주택의 취득당시 지급한 이사비 등을 추가적인 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

「조세특례제한법」제97조의 감면대상주택은 거주자가 5호 이상의 국민주택에서 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상을 임대한 후 양도하는 임대주택인데, 청구인은 쟁점주택 외의 주택을 5년 이상임대하지 아니한 이상, 쟁점주택은 감면대상 장기임대주택에 해당하지아니하며, 또한 취득과 관련한 객관적인 증빙자료 등이 없어 필요경비 개산공제율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택이 양도소득세 감면대상인 장기임대주택인지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1)「조세특례제한법」제97조제2항 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제97조 제1항에 정한 바에 따라서 거주자가 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 5호 이상의 국민주택을 2000.12.31. 전에 5년 이상 임대하는 경우에「소득세법」제89조제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 소유주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

(2)처분청의 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인이 1998.5.2. 경매원인으로 취득한 쟁점주택을 2010.10. 27. 경매로 양도한 이후에 양도소득세를 신고하지 아니하자, 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시에 2007.5.29. 취득한 경기도 OOO에 주택이 있어 1세대 2주택 보유자임을 확인하고 아래 <표1>과 같이 양도소득세를 경정·고지하였다.OOOOOOOOOO OOOOO OOOO(OO : OO)(나) 청구인이 보유한 5호 이상의 임대주택 중에 쟁점주택은 5년 이상 임대한 후 양도하였지만, 그 밖의 주택은 아래 <표2> ‘청구인의주택 취득 및 양도 현황’과 같이 5년 이상 임대하지 아니하였음이 확인되므로 쟁점주택은 감면대상의 장기임대주택에 해당하지 아니하다.OOOOOOOOOO OOOO OO OO O OO OO(다) 청구인은 1999.10.6. 주택임대사업으로 사업자등록을 하였고, 2000.7.13. 경기도 OOO이 발급한 임대사업자등록증상의 임대주택 소재지 및 호수를 보면 아래 <표3>과 같이 나타난다.OOOOOOOOOO OOOOO OOO O OO(OOO)(라) 청구인은 쟁점주택을 경매로 취득하였으나 그로 의한 실지취득가액이 확인되지 아니하고 취득과 관련된 객관적 증빙자료 등이 없어서 양도차익 산정당시 기준시가에 의한 환산취득가액과 필요경비 개산공제율(기준시가의3%)을 적용하여 결정한 것은 정당하다.

(3) 청구인은 주장을 입증하기 위하여서 성동세무서장이 1999.10.7.발급한 사업자등록증, 경기도 하남시장이 2000.7.13. 발급한 임대사업자등록증을 제시하며, 2012.7.5. 처분청의 답변에 대한 항변으로 1998년 쟁점주택을 취득하는 과정에서 이사비용OOO원 등 불법점유자의 처리에 많은 경비를 지출하였으나, 당시는「민사집행법」이 제정되기 전이라 경매로 인한 취득에서 명도에 많은 비용이 소요되었지만 10년 전의 일이라 영수증 등 증빙은 없는 점을 참작할 것을 요구하였다.

(4) 위의 사실관계를 종합하면, 청구인은 1999.10.6. 개업하여 주택임대업으로 사업자등록하고 쟁점주택을 포함하여 5호 이상의 주택을 2000.12.31. 이전에 취득 및 임대한 사실이 확인되고, 쟁점주택의 경우 양도할 때까지 5년 이상을 임대하여「조세특례제한법」제97조의 장기임대주택에 해당되며, 쟁점주택 취득당시 지급한 이사비 등을 추가적 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 위 규정에 의한 양도소득세감면은 거주자가 같은 조 제1항 각호의 1에 해당하는 5호 이상의 국민주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 적용되는데, 쟁점주택 외의 주택은 임대기간이 5년 미만으로 장기임대주택에 대한 감면요건을 충족하지 아니한 것으로 보이는점, 쟁점주택의 실지취득가액이 확인되지 아니하고 이사 및 불법점유자 처리 등을 위하여 지출한 비용을 입증할 객관적 증빙자료 등을 제시하지 아니한 점 등을 감안할 때, 쟁점주택은 감면대상 장기임대주택이 아닌 것으로 보아 환산취득가액과 필요경비의 개산공제율을 적용하여 처분청이 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.