부동산을 양도하고 자산양도차익예정신고를 하면서 양도가액을 허위로 기재하여 신고하였다는 이유만으로 그 부동산거래를 투기거래로 볼 수 있는지 여부(경정)

실지거래가액 적용을 배제하고 기준시가를 적용하여야 한다는 청구(예비적청구)주장은 이유있다고 판단됨.

1. 원처분 개요가. 청구인은 77.12.20 취득한 충청남도 온양시 OOO동 OOO 토지 331㎡와 건물 729.8㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.12.4 양도하고 취득가액은 38,000,000원, 양도가액은 255,000,00원으로 하여 양도차익을 산정한 후,소득세법 제95조의 규정에 의하여 자산양도차익예정신고를 하고 해당세액을 신고 납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 양도한 실지거래가액은 400,000,000원이라고 보아, 양도가액을 400,000,000원으로 하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 자산양도차익을 산정한 후 93.1.16 90년도 귀속분 양도소득세 61,646,930원 및 동 방위세 12,329,380원을 부과하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 93.2.24 이의신청, 93.4.26 심사청구를 거쳐 93.7.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 77.12.20 쟁점부동산을 취득하여 여관업을 운영하다가 사업도 부진하여 청구외 OOO에게 255,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 매매대금이 255,000,000원으로 기재된 부동산매매계약서 사본을 증거로 제시하고 있다.(예비적 청구)이를 인정하지 못한다면소득세법시행령 제170조제4항 제3호는 기준시가로 양도차익을 산정 할 경우 납세자에게 부당한 조세부담을 방지하기 위한 규정으로 납세자가 자산양도차익예정신고 또는 확정신고를 하였으나 실지거래가액이 확인되지 아니할 때에는 당연히 기준시가로 양도차익을 산정한다는 규정인 바, 청구인이 자산양도차익예정신고를 하면서 실지양도가액이 400,000,000원임에도 불구하고 255,000,000원으로 신고했더라도, 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당되므로, 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

① 처분청이 쟁점부동산을 취득한 OOO의 금융자료를 추적조사한 바, 청구외 OOO가 부동산취득금액으로 300,000,000원을 청구인에게 지급하고 잔금 100,000,000원은 임대보증금으로 대체한 사실이 확인되므로 쟁점부동산의 매매대금이 255,000,000원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없다.

② 예비적청구에 대한 의견처분청이소득세법시행령 제170조제4항 제2호(마)목을 적용하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 사실에 대하여, 청구인은 쟁점부동산의 거래는 투기성이 전혀 없으므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 결정해야 한다고 주장하고 있으나, 투기성이 없다는 사실을 청구인이 입증하여야 할 것인 바, 청구인은 증빙서류를 제출한 사실이 없으며 쟁점부동산중 토지는 도시계획구역안의 대지로서 그 면적이 331㎡이므로 국세청장이 정한 일정규모 이상의 거래에 해당되고, 자산양도차익예정신고시에 양도가액을 실지거래가액과 다르게 허위계약서를 작성 신고한 점으로 보아, 청구인이 양도한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 실지양도가액이 255,000,000원인지 아니면 400,000,000원인지 여부②부동산을 양도하고 자산양도차익예정신고를 하면서 양도가액을 허위로 기재하여 신고하였다는 이유만으로 그 부동산거래를 투기거래로 볼 수 있는지 여부나. 쟁점①에 대하여청구인이 쟁점부동산을 400,000,000원에 양도한 사실은 청구인이 매수자인 OOO로부터 부동산매매대금중 300,000,000원을 수령하고 OOO보험주식회사에게 지급한 사실이 확인되고, 잔금 100,000,000원은 쟁점부동산의 임대보증금으로 대체한 사실이 그 수표를 청구인으로부터 교부받아 사용한 기재수가 92.7.28 처분청에 제출한 확인서에 의하여 입증되므로 이부분 청구인의 주장은 이유없다.

다. 쟁점②에 대하여①소득세법 제23조제4항에 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하나 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으나, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를동법시행령 제170조제4항 제2호에 “다음 각호의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다(89.8.1 개정)”라고 규정하면서 그 (마)목에 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성·주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”를 들고 있다.

② 이 건 과세처분경위 및 청구주장 내용을 보면, 처분청은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 실지로 양도한 가액(400,000,000원)과 다른 금액으로 자산양도차익예정신고(255,000,000원)등을 하였다는 이유로소득세법시행령 제170조제4항 제2호(마)목의 규정에 해당된다고 보아 그 실지거래가액을 적용하여 이 건 과세한 반면, 청구인은 비록 실지 양도한 가액과 다르게 자산양도차익예정신고를 하였지만 쟁점부동산을 12년간 보유하고 여관업을 영위하였기 때문에 투기성이 없는데도소득세법시행령 제170조제4항 제2호의 단서규정을 적용하지 아니하고 본문에 해당된다는 이유만으로 실지거래가액을 적용한 것은 부당하다는 주장이다.

③ 이 건의 경우 쟁점토지면적이 331㎡로서 국세청장의 정한 일정규모(330㎡) 이상의 부동산의 범위에 해당되고 허위계약서를 작성하여 처분청에 자산양도차익예정신고를 하였으므로소득세법시행령 제170조제4항 제2호 본문에 정한 바에 따라 “마”목에 해당되는 것으로 보는데는 무리가 없다 하겠으나 위 제2호 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있는 바, 이는 당해부동산의 거래가 비록 위 제2호의 본문에 해당되는 경우라 하더라도 투기성여부를 검토하여 위 제2호의 단서에서 규정한 바에 따라 투기성이 없는 것으로 인정될 때에 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 것으로 해석하는 것이 합리적이라 할 수 있겠다.

따라서 위 제2호의 본문과 단서규정은 원칙과 예외적관계로 보기보다는 보족적 관계 즉 단서규정이 본문을 보충해주고 본문을 적용하는 기준이 되는 관계로 보는 것이 타당하다 하겠는 바, 결국 위 제2호는 각목에 해당되더라도 먼저 당해부동산 거래가 투기성이 없는 것으로 인정될 수 있는지의 여부를 조사하는 것이 선행되어야 하고, 그 결과 투기성이 없는 것으로 인정되지 않을 경우에만 실지거래가액의 적용대상이 되는 것으로 보아야 할 것이다.

④ 쟁점부동산의 양도가 투기거래에 해당되는지를 보면, 청구인은 쟁점부동산에서 10년이상 여관업을 영위한 사실이 충청남도 온양시장이 발행한 숙박업허가증과 사업자 등록증에 의하여 확인되고, 부동산거래내용을 조회한 바, 81.2월부터 91.12월까지에 쟁점부동산의 양도이외에 1건의 토지와 건물을 취득한 사실밖에 없고 쟁점토지의 양도대금으로 부동산을 취득하지도 아니한 사실이 확인되므로 이 건 거래를 투기거래로는 볼 수 없다.그러므로 처분청이 쟁점부동산거래에 대해소득세법시행령 제170조제4항 제2호 단서의 규정에 정한 바에 따라 실지거래가액 적용대상에서 제외하는 것이 타당함에도 투기성 여부조사등을 거치지 아니하고 전시한 제2호 본문의 “마”목에 해당된다는 이유만으로 실지거래가액을 적용하여 이 건 과세한 것은 관련법리 및 사실판단을 그르친 잘못이 있다 할 것이므로 실지거래가액 적용을 배제하고 기준시가를 적용하여야 한다는 청구(예비적청구)주장은 이유있다고 판단된다(국심 90서1983, 91.2.21 국세심판관 합동회의의 의결참조)따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.