쟁점주택은 주택신축판매용 재고자산이므로 주택 수에 산입하지않아야 한다는 청구주장의 당부

청구인은 쟁점주택을 신축하여 일시적으로 임대에 사용하고 있는 것이므로 주택 수에서 제외하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점주택은 사용승인일이 07.9월부터 현재까지 4년 이상 계속하여 임대에 사용하고 있는 사실을 감안할 때, 주택신축판매용 재고자산이 아닌 임대용 주택에 해당한다고 판단되므로, 이를 주택수에 산입하여 1세대2주택으로 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 배우자인 원OOO로부터 2005.8.30. 서울특별시 OOO(대지 17.577㎡, 건물 59.76㎡,이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받아 2010.1.27. 강OOO에게 양도한 뒤, 2010.3.25. 취득시기를 2005.8.30.로 하여서 산정한 환산취득가액을 취득가액으로 하며 장기보유특별공제를 적용하지 아니하고 양도소득 과세표준예정신고를 이행하였다.

나. OOO세무서장이 쟁점주택에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 후, 청구인이 쟁점주택을 배우자로부터 증여받은 후 5년 내에 양도한 사실을 확인하고, 배우자이월과세의 규정을 적용하여 당초 배우자의 취득일인 1981.5.14.을 쟁점주택의 취득시기로 하면서 환산취득가액을 재산정(필요경비는 기준시가 개산공제를 적용)하여 양도차익을 산정하여 과세자료를 통보함에 따라, 처분청은 2011.6.13. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 32,228,860원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.6.15. 이의신청을 거쳐서 2011.8.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2007.5.29. 주택신축판매업으로 사업자등록을 하였으며, 2007.9.17.(사용승인일) 경상북도 OOO 소재 다가구주택(이하 “쟁점외주택”이라 한다)을 신축한 후 부동산 중개인에게 쟁점외주택의 매매를 의뢰하였으나, 매매되지 아니하여 일시적으로 임대에 사용하며 그 수입금액에 대하여 종합소득세를 신고하였는바, 이는 임대수입금액이 있어야 매매가 원활하게 이루어지는 것을 감안한 것일 뿐이고, 쟁점외주택은 임대 또는 거주의 목적이 아니라 판매목적으로 신축한 것이므로 이를 주택수의 계산에서 제외하여 쟁점주택의 양도소득금액 산정에서 장기보유특별공제를 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 당초 예정신고당시 장기보유특별공제를 적용하지 아니한 점, 2007.5.2. 쟁점외주택을 사업장으로 하여 주택신축판매업 및 부동산임대업으로 사업자등록을 신청한 점, 현재까지도 쟁점외주택을 소유하고 있으면서 다른 주택을 신축판매한 사업이력이 없는 점 및 쟁점외주택을 신축한 이후 2007년부터 동 주택의 임대소득에 대하여 매년 종합소득세를 신고하고 있는 점 등에 비추어 쟁점외주택을 판매하기 위한 목적에서 신축한 것으로 인정하기는 사실상 어려우므로 쟁점주택의 양도당시 청구인을 1세대 2주택자로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점외주택을 신축한 이유가 판매의 목적이 아니라 임대목적인 것으로 보아 쟁점주택을 1세대 2주택으로 하여 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부나. 관련법률소득세법제19조【사업소득】

① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업에서 발생하는 소득제95조【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.제97조【양도소득의 필요경비 계산】

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항에 따르되，취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제1항 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택양도소득 과세표준의 100분의 50

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점외주택을 소유하여 1세대 2주택자에 해당한다고 보아 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 과세하였는바, 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점외주택은 청구인이 신축공사를 완료하고 2007.9.17. 사용승인을 받아 심리일 현재까지도 계속하여 임대에 사용하는 것으로 나타난다.한편, 청구인은 2007.5.2. 쟁점외주택을 사업장으로 하여서 주택신축판매업 및 부동산임대업으로 사업자등록을 하였으며, 2007년부터 2010년까지 쟁점외주택에서 발생하는 임대소득에 대하여 아래의 표와 같이 종합소득 과세표준확정신고를 이행하였다.(단위 : 원)

과세연도

수입금액

과세연도

수입금액

2007년

1,500,000

2009년

17,220,000

2008년

1,280,000

2010년

13,392,000

(2) 청구인은 쟁점외주택을 신축하여 판매하려고 하였으나, 판매가 되지 아니하여 일시적으로 임대한 것이기 때문에 당해 주택은 사업용 재고자산에 해당하므로 주거용 주택에서 제외하여 1세대 1주택인 쟁점주택의 양도소득에 대하여 장기보유특별공제를 적용하여야 한다 주장하면서 2007.9.30. 쟁점외주택에 대한 매매를 의뢰받았으나, 현재까지 매매가 되지 아니하였다는 내용이 기재되어 있는 대동공인중개사무소 박OOO의 사실확인서(2011.5.23.)를 증빙자료로 제시하고 있다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점외주택이 판매목적으로 신축한 자산에 해당한다고 주장하고 있으나, 쟁점외주택은 사용승인일인 2007년 9월부터 이 건 심리일 현재까지 4년 이상 계속하여 임대에 사용하고 있는 사실을 감안할 때, 주택신축판매용 재고자산으로 보기보다는 임대용 주택에 해당하는 것으로 인정함이 타당하다 하겠으므로 이것과 다른 내용인 청구인 주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

(4) 따라서, 쟁점주택의 양도당시 청구인이 1세대 2주택자인 것으로 보아 처분청이 장기보유특별공제를 배제하여 양도소득금액을 산정하고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.