쟁점토지의 실지거래가액이라고 조사한 취득가액 120,000,000원, 양도가액 198,500,000원에 의하여 양도차익을 계산, 과세한 처분의 당부와 이것이 부당한 경우에는 어느가액에 의하여 양도차익을 계산할 것인지의 여부(경정)

등기부상 청구인이 취득했다가 양도한 것으로 되어 있는 쟁점토지의 진정한 취득 또는 양도가액이 달리 확인되지 않는 이상은 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 양도차익을 계산, 경정하는 것이 적법타당한 것으로 판단됨

1. 사실청구인은 서울시 강동구 OO동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 충남 당진군 합덕읍 OO리 OOOOO, OO, OO, OO 전 합계 2,631평방미터(이하 쟁점토지)를 청구외 서울시 강남구 OO동 OOOOOO 주식회사 OOOO종합건설(대표이사 OOO)로 부터 87.2.10 (소유권이전등기접수일 87.2.24, 원인 87.2.10 매매)취득하여 청구외 서울시 강동구 O동 OOOOO 주식회사 OOOO건설에게 87.5.7 양도하였는 바,처분청이 이에 대하여 실지거래가액이라고 조사한 취득가액 120,000,000원과 양도가액 198,500,000원에 의하여 양도차익을 계산, 89.2.17 청구인에게 87년도 귀속분 양도소득세 47,016,130원 및 동방위세 9,403,220원을 부과처분하자청구인이 이에 불복하여 89.4.14 심사청구를 거쳐 89.8.10 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장청구인은 청구인이 30,000,000원을 투자한 청구외 주식회사 OOOO종합건설이 부도되는 바람에 이를 회수할 목적으로 동법인 소유의 토지를 53,000,000원에 취득하여 그대로 청구외 주식회사 OOOO건설에 양도한 것 뿐으로서 양도차익이 전혀 발생치 아니하였음에도 처분청이 사실과 다르고 사리에 맞지 아니하며 청구인과는 전혀 직접적인 관계가 없는 취득가액 120,000,000원 및 양도가액 198,500,000원을 청구인이 거래한 실지거래가액인양 인정하여 이 건 부과처분하였음은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 87.2.10 전4필지 2,631평방미터를 주식회사 OOOO종합건설로 부터 매수하여 87.5.7 이를 주식회사 OOOO건설에 양도하였음이 관련등기부등본에 의하여 확인되고 있는 한편 주식회사 OOOO종합건설과 주식회사 OOOO건설간에 체결된 87.3.17 자 약정서에 의하면, 이 건 토지 2,631평방미터와 지상축대공사, 지하구조물등 일체가 198,500,000원에 주식회사 OOOO건설로 양도되었음을 알 수 있는 바, 이는 87.3.17 당시 이 건 토지등의 사실상 소유자인 청구인이 198,500,000원에 양도한 것으로 인정되며,다음, 취득가액에 있어서는 주식회사 OOOO종합건설이 86.5.8 충남 당진군청에 제출한 주택건설사업계획승인서상 사업비총액 714,000,000원중 대지비가 120,000,000원임이 확인되고 있어 이는 결국 청구인이 87.2.10 취득한 이 건 토지등의 취득가액을 120,000,000원으로 보아야 할 것인 바, 처분청이 이 건 토지등의 양도가액을 198,500,000원, 취득가액 120,000,000원으로 하여 양도소득세등을 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점이 건의 다툼은 처분정이 쟁점토지의 실지거래가액이라고 조사한 취득가액 120,000,000원, 양도가액 198,500,000원에 의하여 양도차익을 계산, 과세한 처분의 당부와 이것이 부당한 경우에는 어느가액에 의하여 양도차익을 계산할 것인가를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 본건 과세기록에 의하면 청구인이 쟁점토지를 법인인 청구외 주식회사 OOOO종합건설로 부터 87.2.10 취득하여 법인인 청구외 주식회사 OOOO건설에게 87.5.7 양도한 사실에 대하여 실지거래가액에 의거 양도차익을 계산, 과세하면서 취득가액에 있어서는 전소유자인 청구외 주식회사 OOOO종합건설이 86.5.8 충남 당진군청에 제출한 바 있는 연립주택건설사업계획서상에 기재되어 있는 대지비 120,000,000원을 청구인의 이 건 취득가액으로 하였고, 양도가액에 있어서는 개포세무서장이 전소유자인 청구외 주식회사 OOOO종합건설의 대표이사 OOO를 상대로 조사하여 통보한 가액 198,500,000원을 청구인의 이 건 양도가액으로 하였음이 확인되는데 이에 대하여 청구인은 처분정이 조사한 실지거래가액은 청구인이 거래한 진정한 실지거래가액이 아니며 청구인은 53,000,000원에 취득하여 같은 가액으로 양도하였으므로 양도차익이 전혀 발생치 아니하였다고 다투는 것임을 앞의 청구주장에서 알 수 있고,다음, 이 건 과세원인 발생당시의소득세법 제23조제4항 제45조 제1항 제1호의 각 규정에 의하면 거주자의 양도차익 계산은 원칙적으로 기준시가에 의하고 다만 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 되어 있으며 그 대통령령이 정하는 경우로서소득세법시행령 제170조제4항에서는 제1호에서 “국가지방자치단체, 기타법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우”라고 규정하고 있어 법인과의 거래인 경우에도 실지거래가액이 확인되는 경우에만 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이고 그렇지 아니한 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 것임을 알 수 있다.

따라서 위 쟁점에 대하여 살피건대,이 건 쟁점토지의 경우 청구인이 법인으로 부터 취득하여 법인에게 양도한 법인과의 거래이기는 하나

(1) 처분청이 조사한 취득가액 120,000,000원의 경우,이는 당초 과세기록에도 나타나 있는 바와같이 전소유자인 주식회사 OOOO종합건설이 86.5.8 충남 당진군청에 제출할 바 있는 연립주택건설사업계획서상에 기재되어 있는 대지비 120,000,000원의 수치일 뿐이고 위 법인으로 부터 청구인이 취득한 거래가액이 아니므로 청구인의 이 건 취득가액이라 할수 없는 것으로서 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우가 아니며,

(2) 처분청이 조사한 양도가액 198,500,000원의 경우에도, 이는 전소유자인 청구외 주식회사 OOOO종합건설을 관할하는 개포세무서장이 동법인의 대표이사 OOO를 상대로 조사하여 통보한 가액 198,500,000원으로서 이수치는 위 OOO의 확인서와 동법인 및 청구외 주식회사 OOOO건설간에 87.3.17 작성한 것으로 되어 있는 약정서상에 근거한 것이나 쟁점토지는 청구인이 청구외 주식회사 OOOO종합건설로 부터 취득하여 청구외 주식회사 OOOO건설에 양도한 것으로서 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여는 권원이 없는 전소유자인 주식회사 OOOO종합건설의 대표이사가 주식회사 OOOO건설에 대한 쟁점토지의 양도가액을 확인한것과 또 위 양법인간에 쟁점토지거래등에 대하여 약정서를 작성한 것에 있어 근원적인 문제점이 있을 뿐만 아니라 동가액 198,500,000원 또한 위 OOO의 확인서와 약정서에 의하면 취득가액이 120,000,000원인 쟁점토지 이외에 전소유자인 주식회사 OOOO종합건설이 87.2월 어음수표의 부도발생직전까지 시공, 동 법인이 소유하다가 주식회사 OOOO건설에 양도한 것으로서 공사비등 취득가액이 62,840,000원인 축대공사ㆍ지하구조물ㆍ현장사무실ㆍ숙소등 일체의 시설물과 그속에 있는 잡기비품일체등을 198,500,000원에 양도한 것으로 되어 있는 한편 개포세무서가 당심에 제출한 심리자료(개포법인 22631-9799, 89.12.11)에 의하면 개포세무서장은 이 건 쟁점토지 및 위 기타자산과 관련하여 청구외 주식회사 OOOO종합건설에게 특별부가세를 과세하면서 취득가액 187,840,000원 (토지분 125,000,000원) , 양도가액 191,818,182원 (토지분은 127,648,000원으로 계산됨)으로 하였고, 또 청구외 주식회사 OOOO건설이 제출한 심리자료와

동법인의 기장에 의하면 이 건 쟁점토지와 위 기타자산을 175,500,000원에 취득하면서 쟁점토지를 83,000,000원 (축대공사비 포함)에 취득한 것으로 기장되어 있어 위 내용이 어느것하나 서로 일치되는 것이 없음을 볼 때 처분청이 조사한 실지양도가액 198,500,000원은 쟁점토지의 진정한 실지거래가액인 것으로 인정되지 아니하며 확인되는 경우가 아니라 하겠고,

(3) 또한, 청구인이 쟁점토지를 53,000,000원에 취득하여 53,000,000원에 양도했다는 주장에 있어서도 이가액은 토지거래신고가액에 맞추기 위하여 매매계약서를 작성한 가액일뿐 실지거래가액이 아니라고 청구인 자신이 답변할 뿐만 아니라 그외 객관적인 거증도 없으므로 실지거래가액으로 확인되는 가액이 아니라 하겠는 바이상 설시한 제내용을 모두어 볼 때 처분청이 조사한 취득 및 양도가액은 확인되는 실지거래가액이 아니고 청구인이 주장하는 가액 또한 확인되는 실지거래가액이 아니라 할 것이다.그렇다면 이 건 청구인이 취득하여 양도한 쟁점토지의 거래는 법인과의 거래이나 처분청이 조사한 거래가액은 실지거래가액으로 확인되지 아니하고 그외 달리 실지거래가액이 확인되는 경우도 아니므로 앞서 본소득세법 제23조제4항과 제45조 제1항 제1호의 규정에 비추어 볼 때 처분청이 취득가액 120,000,000원 , 양도가액 198,500,000원으로 하여 양도차익을 계산, 과세한 이 건 처분은 부당한 반면, 등기부상 청구인이 취득했다가 양도한 것으로 되어 있는 쟁점토지의 진정한 취득 또는 양도가액이 달리 확인되지 않는 이상은 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 양도차익을 계산, 경정하는 것이 적법타당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장에 일부 이유 있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.