채무변제로 취득한 부동산을 양도한 경우 이를 부동산 투기거래로 보아 과세한 처분의 당부(경정)

대물변제받은 부동산 양도를 투기거래로 본 당초 처분 부당함

1. 청구 주장 청구인은 서울시 강남구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 자로서 청구인이 87.11.27 OO 아산군 영인면 OO리 O OOOOO외 13필지에 소재한 전·답·임야 22,977평방미터를 양도한 사실에 대하여, 처분청은 위 토지거래를 투기거래로 보아 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하고 88.11.18자로 청구인에게 88년도 수시분 양도소득세 청구외 OOO으로부터 취득하게 된 경위는 청구인이 위 OOO에게 81년이후 수회에 걸쳐 사업자금을 대여한 후 83.10.27 채권보전의 필요상담보목적의 가등기를 하였다가 위 OOO이 사업실패로 차입금을 반제하지 못할 사정이 생겨 부득이 84.6.25 대불변제조로 위 토지를 취득한 것이므로 처분청이 위 토지의 양도를 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정한 이 건 처분은 부당하다 주장하고 있다.

2. 국세청장 의견 청구인은 이 건 부동산을 당초 취득하게된 경위가 대물변제에 의한 부득이한 취득이어서 위 토지의 양도는 투기거래가 아니라고 주장하나, 위 토지등기부등본 기재내용에 의하면, 소유권이전 청구권가등기 원인이 담보 목적이 아닌 매매예약인 것으로 분명히 개재된 사실, 청구인은 서울에 거주하는 부녀자로서 원지에 속하는 대규모의 토지(청구인이 양도한 부동산은 전·답·임야등 22,977평방미터에 달한다)를 취득 및 양도한 사실 등에 비추어 이 건 토지 양도는 투기거래라 판단되어 처분청이 위 거래를 투기거래로 보아 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정하였음은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

3. 쟁점 이 건의 다툼은 채무변제로 취득한 부동산을 양도한 경우 이를 부동산 투기거래로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

4. 심리 및 판단

먼저, 이 건 관련법령규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 동법 제45조 제1항 제1호 및 동법 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하면, 양도차익계산시에 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하고 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다고 규정하고 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항에 “제2항 제3호의 규정에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이사의 거래·기타부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

6. 군(읍제외)·면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때...

8. 위 각호 이외 거래로서 국세청장·지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제82조의 2 제1항에 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때”라고 규정하고 있다.

처분청은 청구인이 양도한 쟁점토지를 부동산투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세하였는 바, 청구인은 청구인과 OOO이 시흥에서 OO보일러를 경영하던 청구외 OOO에게 81-83년중에 사업자금 30,000,000원을 대여(처분청도 이를 확인함)하였고, 또 84.6.15자로 위 OOO의 국세체납액 18,713,790원을 대납하였는 바, 청구외 OOO은 위 청구인 및 청구외 OOO에 대한 채무에 대하여 현금으로 변제할 수 없어 쟁점부동산을 대물변제를 제의함에 따라 부득이 쟁점부동산을 취득하게 되었고 이를 현금화시키기위해 87.11.27 양도하였는데도 이를 부동산 투기거래로 인정한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, 청구외 OOO이 청구인 및 청구외 OOO으로부터 사업자금 30,000,000원을 차입한 사실과 위 OOO이 천안세무서에 18,713,793원의 국세가 체납되어 이를 청구인 및 위 OOO이 대납한 사실 등을 위 OOO이 처분청 공무원에게 확인(88.2.25)하고 있으며, 위 채권의 변제담보를 위하여 83.10.27 쟁점부동산에 대하여 가등기하고 84.6.25자로 청구인 명의로 본등기되었으며, 쟁점부동산에 설정된 압류도 84.6.15 해제된 사실등이 등기부등본 및 압류해제통지서(84.6.15)등에 의해 확인되는 점을 볼 때 적어도 이 건 거래를 투기거래로 보기는 어렵다고 보아지므로(89중 410, 89.6.30 동지임) 처분청이 이 건 거래를 투기거래로 보아 그 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하고 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 결정함이 타당하다고 판단된다.

5. 결론

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.