제3자의 채무보증으로 담보제공된 부동산이 법원 경락으로 소유권 이전된 경우 이를 소득세법상 자산의 양도로 볼 수 있는지의 여부 및 양도로 볼 경우 양도가액은 법원경락가액으로, 취득가액은 환산가액으로 결정한 처분의 당부(기각)

토지를 청구인이 증여에 의하여 취득하고 법원 경락에 의하여 (주)○○상호신용금고에 경락된 이 건은 양도시 법인과의 거래로 실지거래가액이 확인되고 있으나 취득가액은 확인되지 아니하므로 양도가액을 기준으로 환산한 가액에 의하여 취득가액을 결정하는 것이 타당하다고 할 것인 바, 양도가액 및 취득가액을 결정한 당초 처분은 잘못이 없음

1. 사실청구인은 전라남도 장성군 장성읍 OO리 OOOOOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 79.4.26 증여받은 광주직할시 동구 OOO O가 OOOOOO 소재 대지 39평방미터(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)를 제3자의 채무보증 담보물로 청구외 (주)OO상호신용금고에 근저당 설정하였다가 주채무자의 채무불이행으로 임의경매개시되어 87.9.24 광주지방법원에서 전시 (주)OO상호신용금고에 97,186,000원에 경락된 데 대하여, 처분청은 쟁점 부동산 양도시 거래를 법인과의 거래로 보아 양도가액은 법원경락가액 97,186,000원을 실지거래가액으로 하고 취득가액은 동 양도가액을 기준으로 환산한 가액 42,553,485원으로 하여 양도차익을 산출하고 90.2.1 청구인에게 87귀속분 양도소득세 14,072,810원 및 동방위세 2,870,560원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 90.3.31 이의신청, 90.6.12 심사청구를 거쳐 90.9.26 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구인 주장처분청은 청구인이 제3자의 채무보증으로 담보 제공한 쟁점 부동산이 채무불이행으로 87.9.24 법원 경매로 청구외 (주)OO상호신용금고에 경락된 것을 자산양도로 보아 양도가액은 법원 경락가액 97,186,000원으로 취득가액은 환산가액 42,553,485원으로 하여 양도차익을 산출하고 이 건 양도소득세를 결정고지하였으나 법원 경락을 양도로 보고 있는 것은 부당하며, 설령 양도로 본다고 하더라도 법원 경락가액을 양도가액으로 보고 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 산출한 것은 부당하므로 기준시가로 하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견소득세법 제4조제3항의 규정에 따라 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것은 양도로 보도록 규정되어 있으므로 타인 채무보증으로 담보 제공한 쟁점 부동산이 경매절차에 의하여 소유권이 변동된 것은 양도로 보는 것이 타당하고 법원의 경락가액이 확인되고 있으므로 양도가액은 법원경락가액으로 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점이건의 다툼은,

(1) 제3자의 채무보증으로 담보제공된 쟁점 부동산이 법원 경락으로 소유권 이전된 경우 이를 소득세법상 자산의 양도로 볼 수 있는지의 여부와

(2) 양도로 볼 경우 양도가액은 법원경락가액으로, 취득가액은 환산가액으로 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단

(1) 자산의 양도로 볼 수 있는지에 대하여 살펴보면,소득세법 제4조제3항에서 「“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다」라고 규정하고 있는 바, 청구인이 쟁점 부동산을 제3자에 대한 채무 담보로 제공하였다고 주채무자의 채무불이행으로 인하여 보증채무의 이행상 법원의 임의경매절차에 따라 채권자 (주)OO상호신용금고가 경락을 받아 동 법인 명의로 소유권 이전등기하였음이 확인되고 있는 바(처분청 총무 22660-5379호, 91.11.19) 이는 저당권 실행을 위한 임의경매를 거쳐 경매대금이 쟁점 부동산에 담보된 채무에 충당되었으므로 쟁점 부동산은 경락가액에 사실상 유상으로 양도된 것이라고 할 것이다(대법원 87누 476, 87.9.22 판결외 다수 및 국심 89광 2371, 90.3.12외 다수, 같은뜻). 따라서 법원경락에 의한 소유권 이전은 전시 소득세법상에서 규정하는 자산의 양도에 해당된다고 할 것이다.

(2) 양도가액 및 취득가액의 결정에 대하여 살펴보면,자산의 양도 및 취득가액의 결정에 관련되는 법규정을 보면,소득세법 제23조제4항과동법 제45조제1항 제1호에서 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 대통령령이 정하는 경우에는 각각 당시의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 이 건 양도당시 시행중인동법 시행령 제170조제4항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”중의 하나로서 법인과의 거래로 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우를 열거하고 있으며,동법시행령 제170조제1항에서는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있는 바, 쟁점 토지를 청구인이 증여에 의하여 취득하고 법원 경락에 의하여 (주)OO상호신용금고에 경락된 이 건은 양도시 법인과의 거래로 실지거래가액이 확인되고 있으나 취득가액은 확인되지 아니하므로 전시 규정에 따라서 양도가액을 기준으로 환산한 가액에 의하여 취득가액을 결정하는 것이 타당하다고 할 것인 바, 처분청이 이와 같이 전시 규정에 따라 양도가액 및 취득가액을 결정한 당초 처분은 잘못이 있어 보이지 아니한다고 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.