양도차익을 산출하여 과세한 당초 처분의 당부(경정)

투기해당여부는 전혀 언급된 바 없고, 또한 달리 이 건 거래를 투기거래로 본 어떤 근거도 찾아 볼 수 없으므로 토지 거래에 있어 양도차익은 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 결정한 당초 처분은 부당함

1. 사실청구인은 경기도 용인군 용인읍 OO리 OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 83.4.9 용인군 내사면 OO리 O OOOOOOO 임야 21,719평방미터를 취득하여 이중 7,239평방미터를 85.12.14 OOO에게 또 7,239평방미터를 86.11.26 OOO에게 각각 양도한데 대하여, 처분청은 전시 토지가 86.11.11 및 87.1.23 각각 (주)OO고속에 매매예약에 의한 가등기가 된후 88.6.2 및 89.2.10 각각 (주)OO고속으로 소유권 이전된 사실을 들어 88.5.17 중부지방국세청의 과세자료통보(재산 226OO-3086호)에 의거, 청구인의 이 건 거래를 법인과의 거래로 보고 89.7.18 청구인에게 각각 양도가액은 실지거래가액인 17,500,000원으로, 취득가액은 환산가액인 1,729,091원으로 하여 양도차익을 산출하여 85년 귀속분 양도소득세 7,508,250원 동방위세 750,820원, 86년 귀속분 양도소득세 7,508,250원, 동방위세 750,820원을 부과 결정하자 이에 불복하여 89.8.25 심사청구를 거쳐 89.11.29 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장청구인은 위 토지를 85.12.24과 86.11.26 청구외 OOO과 OOO에게 양도한 것일뿐 법인과의 거래가 아니므로 실지거래가액에 의하여 과세한 당초 처분은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견서울지방국세청장이 위 부동산의 거래내용에 대하여 조사한 내용에 의하면 OO고속이 경기도 용인군 내사면 OO리 O OOOOO 임야 21,719평방미터중 7,239평방미터씩 85.12.24과 86.11.26에 청구외 OOO과 OOO의 명의로 각각 취득하여 88.6.2과 89.2.10 각각 (주)OO고속명의로 소유권 이전하였으며, 청구인에게 85.12.24과 86.11.24 OO고속이 직접 대금을 지급한 사실이 처분청의 과세현황표에 의하여 확인되는바, 청구인이 매도한 부동산의 대금을 (주)OO고속으로부터 받은 것으로 미루어 (주)OO고속에 양도한 것으로 보는 것이고 법인과의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한 당초 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건의 다툼은 이 건 토지의 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액을 환산가액으로 하여 양도차익을 산출하여 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 관련 법규정을 보면,소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제2호에서 자산의 양도가액 및 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우로서,동법 시행령 제170조제4항에서 “국가·지방자치단체·기타법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”와 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”등으로 규정하고 있다. 다음 처분청의 과세경위를 보면, 서울지방국세청장이 이 건 토지의 양수자인 OOO, OOO등의 부동산 투기혐의 조사결과 이 건 토지인근의 토지를 (주) OO고속이 골프장 용지로 구입하기 위하여 전시인들을 중간 명의자로 내세운 것으로 보이는 (주)OO고속 대표이사 OOO의 용인군 내사면 일대 임야등 346,928평의 취득경위서와 (주)OO고속의 전도자금(25억 8천만원) 지급 결재서류를 근거로 하여 이 건 토지 양수자인 OOO과 OOO이 85.12.24 및 86.11.26 각각 취득하였지만 86.11.11 및 87.1.23 매매예약에 의한 가등기후 88.6.2 및 89.2.10 각각 (주)OO고속으로 소유권 이전된 것은 당초 계약시부터 청구인과 (주)OO고속간의 직접 거래로 보인다는 조사내용을 중부지방국세청장에게 통보하고 중부지방국세청장은 위 사실을 처분청에 과세자료로 통보(재산 226OO-3086호 88.5.17)하여 처분청은 이 건 토지의 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 89.7.18 이 건 양도소득세를 청구인에게 과세하였음을 알 수 있다.

먼저, 이 건 토지거래가 청구인과 (주)OO고속간에 직접 이루어진 거래로 볼 수 있는지를 살펴보면,당초 조사관서인 서울지방국세청은 이 건 토지의 대금이 (주)OO고속으로부터 청구인에게 직접 지급되었음이 확인된다고 하나 이 건 토지대금의 지급방법, 지급내용등에 있어 (주)OO고속이 청구인에게 직접 지급하였다는 아무런 증거를 찾아볼 수 없고, 청구인과 전시 OOO, OOO등과 이 건 토지 계약당시 전시인들이 (주)OO고속의 대리인으로서 이 건 거래가 (주)OO고속과의 거래임을 사전 인지한 사실이나, 법인명의로 계약후 다시 개인 명의로 계약서를 이중으로 작성한 사전 담합 사실등이 전혀 확인되지 아니하여 위와 같은 내용을 종합해 볼때, 이 건 토지의 등기부상 85.12.24 및 86.11.26 OOO, OOO이 소유권이전등기 경료한 후에 86.11.11 및 87.1.23 매매예약에 의한 가등기하고 88.6.2 및 89.2.10 (주)OO고속에 소유권 이전등기된 내용만으로 이 건 토지가 청구인과 (주)OO고속간에 직접 거래된 것으로 단정하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하기는 어렵다 할 것이다(89중1392, 89.10.19 동지)한편, 당심 의견조회에 대한 처분청의 의견을 보면, 마치 이 건 토지거래가 투기거래에 해당되어 실지거래가액으로 과세하였다고 운운하고 있으나 처분청이 처분근거로 등 국세청 훈령 제980호 재산제세 조사사무처리규정은 이 건 토지의 양도일 이후 시행된 것으로 적용여지도 없을뿐만 아니라 당초 심사청구시 제출된 처분청의 의견이나 국세청장의 심사결정 이유에서도 투기해당여부는 전혀 언급된 바 없고, 또한 달리 이 건 거래를 투기거래로 본 어떤 근거도 찾아 볼 수 없다.

따라서 이 건 토지 거래에 있어 양도차익은 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 결정한 당초 처분은 위법 부당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.