부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익 계산시 그 취득가액의 산정방법

청구인은 증여가액(양도가액)을 기준시가로 평가하였다 하더라도 취득가액은 실지거래가액을 기준으로 평가하여야 한다고 주장하나, 소득령§159①에 따르면 양도가액을 기준시가에 의한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의한 취득가액에 부담부증여 비율을 곱하여 계산하도록 규정하고 있는바, 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2008.9.25. OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 취득하여 보유하다가, 2021.5.31. 딸과 아들이 관련 임대보증금 채무 OOO원을 각 인수하는 조건으로 쟁점부동산 지분 각 1/4을 증여(합계 1/2)하였고, 부담부증여 당시 쟁점부동산의 기준시가는 OOO원(취득당시 기준시가는 OOO원)이었다.

나. 청구인은 부담부증여한 쟁점부동산 지분 1/2의 증여가액을 기준시가에 의하여 OOO원으로 평가한 다음, 수증인들의 채무인수액 합계 OOO원을 양도가액으로 하고(나머지 차액 OOO원은 증여), 이에 상당하는 취득가액은 OOO원으로 하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고 하였으며,동 취득가액은 쟁점부동산의 실제 취득가액 OOO원(전체의 1/2)에 부담부증여비율(채무액 OOO원/부담부증여가액 OOO원)을 곱하여 산정되었다.

다. 처분청은「소득세법 시행령」제159조제1항에 따라 부담부증여재산이 기준시가로 평가된 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액도 기준시가에 의하여야 한다고 보아, 취득당시 기준시가 OOO원에 부담부증여비율을 곱하여 산정한 OOO원으로 경정하여, 2022.12.20. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2023.3.9. 심판청구를 제기하였다.＜표＞ 양도소득세 신고 및 경정 내역OOO

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「소득세법」상 부담부증여의 부담부 부분은 양도로 본다고 되어 있고, 양도로 본다는 개념은 당사자인 자녀(수증자)와 아버지(증여자) 사이에 승계되는 부채를 유상 매매로 보고 차액만 무상 증여로 보는 것으로 이때 승계되는 부채는 현존하는 실가 금액이지 기준시가가 될 수 없으며 따라서 이에 대응하는 취득가액도 실가를 적용하는 것이 법리상 타당하다.

(1) 부담부증여는 증여와 양도가 혼합된 형태의 거래로 세금 계산도 증여와 양도를 분리해서 각각 「증여세법」과「소득세법」을 적용해서 세금을 계산하고, 납세의무자도 증여세와 양도소득세 납세의무자가 각각 다르므로,증여가액을 기준시가로 평가하였다 하더라도 양도소득세를 계산 할 때는 양도소득세의 법리에 따라 승계한 부채가 실가인 이상 취득가액도 실가를 적용하는 것이 타당하며 증여가액의 평가방법에 따라 양도가액을 종속적으로 규정해서는 안 되는 것이다.유사 사례로 부채를 승계하는 조건의 매매 거래시 승계하는 부채는 현존하는 실가이지 실가 외 다른 가액 즉 기준시가 등이 될 수 없으며, 같은 관점에서 부채를 승계하는 조건의 부담부 증여의 경우도 수증자가 승계하는 부채는 언제나 실가이지 실가 외 다른 가액인 기준시가 등이 될 수 없다.

(2) 증여가액을 기준시가로 평가하면 실거래가액으로 평가하는 것 보다 통상 증여세가 적게 되는데 증여세가 적다하여 양도소득세를 더 많이 과세하는 조세 보상의 방편으로 기준시가를 적용해서는 안 된다.기준시가로 증여 받은 부동산을 나중에 양도하는 경우 실거래가액으로 증여 받은 경우 보다 취득가액이 적어 더 많은 양도소득세를 납부하게 되는데 이는 증여시점에 기준시가 평가로 적게 내는 증여세액을 양도시점에서 보상되는 조세 일반의 원리가 적용되기 때문이다.

따라서 증여가액을 기준시가로 평가하였다 하여 승계되는 부채가 실가임이 명백한 데도 취득가액을 기준시가로 계산 한다면 이는 양도소득세를 증여 당시와 양도 당시 두 번 모두 이중으로 중과하는 결과를 초래하여 조세 평등의 원칙을 해치는 모순이 발생한다.

(3)「소득세법 시행령」제159조제1항의 산식은 증여가액을 실거래가액으로 하는 경우와 기준시가로 하는 경우로 구분되어 있으나 어느 경우든 실 부채가액이 양도가액이 되도록 설계되어 있다.

나. 처분청 의견

부담부증여의 경우에 양도차익의 계산방법은「소득세법 시행령」제159조제1항에 명시적으로 규정되어 있고, 이에 의하면 부담부증여재산이 실가로 평가된 경우에는 그 취득가액도 실가로, 기준시가로 평가된 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정하도록 되어 있으므로, 이에 따라 취득가액을 경정한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익 계산시 그 취득가액의 산정방법

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 일부 개정된 것)제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.제96조(양도가액)

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액제100조(양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

(2) 소득세법 시행령(2021.2.17. 법률 제31442호로 일부 개정된 것)제159조(부담부증여에 대한 양도차익의 계산)

① 법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액: 다음 계산식에 따른 금액

2. 양도가액: 다음 계산식에 따른 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 증여계약서와 심판청구에 대한 답변서 등 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점부동산과 관련된 채무 OOO원 중 1/2인 OOO원(임대보증금)을 두 자녀가 인수하는 조건으로 2021.5.31. 쟁점부동산의 각 1/4 지분을 증여하였고, 수증자들은 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 증여재산가액을 OOO원으로 평가하고, 현금 증여액 OOO원을 포함하여 각각 증여세를 신고하였다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 중 두 자녀가 채무를 인수한 부분(부담부증여)에 대한 양도차익을 산정함에 있어 두 자녀가 인수한 채무액(임대보증금)인 OOO원을 양도가액으로 하고, 취득가액은 실지거래가액에 부담부증여비율(채무액/기준시가)을 곱하여 계산한 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고한 사실이 양도소득세 신고서에 나타난다.

(3) 처분청은 수증자들이 쟁점부동산의 증여가액을 기준시가로 평가하여 신고한 사실을 확인하고, 쟁점부동산 중 부담부증여(채무) 부분에 대한 취득가액을 기준시가를 근거로 산정한 OOO원으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 경정결의서 등 처분청의 심리자료에 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 유상양도로 보는 채무액은 실지거래가액에 해당하므로 취득가액도 실지거래가액에 의하여 산정하여야 한다고 주장하나,「소득세법」제88조제1항 후단에서 부담부증여의 경우 수증자가 인수한 채무액 상당 부분을 사실상 유상 이전한 것으로 보아 양도소득세 과세대상으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제159조에서 법 제88조 제1항 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서, 취득가액은 당해 자산의 취득가액(양도가액을 기준시가에 의한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의함)에 부담부증여 비율을 곱하여 계산하도록 규정하고 있는바, 처분청의 취득가액 산정에 잘못이 없어 보이는 점,부담부증여 부분의 양도가액이 증여재산가액의 기준시가에 의하여 산정되든, 시가에 의하여 산정되든 모두 채무액과 동일 가액이 되므로 양도가액이 채무액과 같다고 하여 이를 모두 실지거래가액이라고 할 수 없으며, 증여재산가액이 시가에 의하여 산정된 경우의 양도가액만을 실지거래가액에 의하여 산정되었다고 할 것인 점(조심 2008서3965, 2009.11.18., 같은 뜻임) 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.