청구인이 주장하고 있는 실지취득가액 및 양도가액과 필요경비의 타당성 여부(경정)

청구주장을 신빙성있는 것으로 보기 어려우며 또한, 거래상대방 조사시 중개수수료를 지급한 사실이 없다고 확인하고 있어 지방세법상의 과세시가표준액에 7%를 필요경비로 공제한 처분에 잘못이 없음.

1. 원처분의 개요청구인은 부산직할시 북구 OO동 OOOOO 소재 주택(대지 96㎡, 건물 38.68㎡)을 89.4.10 청구외 OOO와 공동으로 취득하여 89.10.16 양도한 사실이 있다.처분청은 청구인이 위 주택을 취득한 후 1년이내에 양도하였다 하여 거래상대방을 조사, 확인한 가액을 실지취득가액(23,000,000원) 및 양도가액(43,000,000원)으로 결정하여 93.5.6 청구인에게 89년귀속 양도소득세 6,654,780원 및 동방위세 1,330,950원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 93.6.29 이의신청과 93.9.4 심사청구를 거쳐 93.11.17 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견청구인은 청구외 OOO와 공동으로 위 주택의 양도를 위임받은 청구외 OOO으로부터 36,250,000원에 취득하여 이를 청구외 OOO에게 42,500,000원에 양도한 것이 사실이므로 이를 실지취득 및 양도가액으로 결정, 과세하여야 하며 또한, 위 주택의 취득 및 양도에 관련된 필요경비로 875,920원(중개인 수수료 381,250원, 등록세등 316,890원, 취득세 177,780원)중 청구인 해당분 437,960원을 인정하여 달라는 주장이다.국세청장은 청구인이 제시한 취득시 매매계약서를 보면, 양도자는 등기부상 소유자가 아닌 청구외 OOO이며 동인은 그 매매가액이 36,250,000원이나 전세보증금 등을 제외하고 그 소유자(OOO외 1인)에게는 23,000,000원만 지급하였다고 확인하고 있어 청구주장을 신빙성있는 것으로 보기 어려우며 또한, 거래상대방 조사시 중개수수료를 지급한 사실이 없다고 확인하고 있어 지방세법상의 과세시가표준액에 7%를 필요경비로 공제한 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 사건의 다툼은 청구인이 주장하고 있는 실지취득가액 및 양도가액과 필요경비의 타당성 여부에 있다.

나. 관련법령

을 본다.1)소득세법 제23조제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서와동법시행령 제170조제4항 제2호의 규정에 의하면 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래와 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서는 양도 또는 취득당시의 실지 거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정하도록 하고 있으며,2) 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈련 제980호) 제72조 제3항에서는 부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 사실이 확인된 때를 위 법령에 의한 국세청장이 지정하는 거래의 하나로 규정하고 있고3)소득세법 제45조제1항의 규정에 의하면 거주자의 양도차익예산에 있어서 취득가액 및 그 부대비용과 양도비등은 양도가액에서 공제할 필요 경비로 규정하고 있다.

다. 이 건 사실관계를 본다.

1) 청구인은 위 주택을 89.4.10 청구외 OOO와 공동으로 취득하여 89.10.16 청구외 OOO에게 양도하였으며 자산양도차익예정신고 및 확정 신고를 이행한 사실이 없음이 등기부등본, 매매계약서등 관련기록에 의하여 확인되며2) 처분청은 위 주택을 청구인 및 청구외 OOO에게 양도한 공부상 소유자 OOO외 1인과 청구인 및 청구외 OOO로부터 위 주택을 취득한 OOO를 조사하여 확인된 가액(취득가액 23,000,000원, 양도가액 43,000,000원을 실지취득 및 양도가액으로 결정하면서 지방세법상 과세시가표준액의 7/100에 해당하는 금액(277,250원)을 필요경비로 공제하였음이 결정결의서등 관련기록에 의하여 확인된다.

라. 우선, 청구인이 주장하고 있는 실지취득가액 및 양도가액의 타당성 여부에 대하여 살펴본다.

1) 청구인이 제시한 취득시 매매계약서, 청구외 OOO과 청구외 OOO의 사실확인서에 의하면 매매대금 총액이 36,250,000원(89.2.27 계약금 3,500,000원, 89.3.20 중도금 10,000,000원, 89.4.10 잔금 22,750,000원)으로 기재되어 있으며 청구인 및 청구외 OOO에게 위 주택을 양도한 사람은 공부상 소유자로부터 매매위임을 받은 청구외 OOO으로 기재되어 있고 동인은 청구인 남편 OOO의 소실인 OOO의 할머니로서 청구인과는 특수관계로서 위 주택의 매매위임을 받아 36,250,000원에 청구인 및 청구외 OOO에게 양도한 후 이 금액에서 전세보증금 5,000,000원, 수리비 5,000,000원 등으로 13,250,000원을 지출하고 공부상 소유자인 OOO외 1인에게 23,000,000원을 지급한 것으로 확인되며2) 청구인이 제시한 양도시 매매계약서에 의하면 매매대금 총액이42,500,000원(89.8.4 계약서 3,000,000원, 89.9.9 중도금 10,000,000원, 89.10.16 잔금 29,500,000원)으로 기재되어 있으며 청구인 및 청구외 OOO로부터 위 주택을 취득한 OOO는 위 매매계약서를 세무공무원에게 제시한 바가 없고3) 위 주택의 취득 및 양도시 중개인이었던 OOO의 사실확인서에 의하면 청구인 및 청구외 OOO는 위 주택을 36,250,000원에 취득하여 42,500,000원에 양도한 것이 사실이라고 확인하고 있으며4) 위 사실 내용이외에도 소규모 주택(대지 96㎡, 건물 38.68㎡)을 89.4.10 취득하여 약 6개월만인 89.10.16 양도하면서 처분청 결정내용과 같이 20,000,000원의 양도차익을 남긴 것으로 보기 어려운 점등을 종합하여 볼 때 청구인 및 청구외 OOO가 위 주택을 36,250,000원에

취득하여 42,500,000원에 양도한 것이라는 청구주장은 신빙성이 있다고 판단된다.

마. 다음, 청구인이 주장하고 있는 필요경비를 인정할 수 있는지의 여부에 대하여 살펴본다.청구인은 위 주택의 취득 및 양도에 따른 비용을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 이에 대한 증빙자료(취득 및 양도시 중개인이었던 OOO의 사실확인서, 사법서사 OOO의 영수증, 건축물 관리대장 및 토지대장)를 제시하고 있어 동 자료를 확인한 바, 청구인 및 청구외 OOO가 지급한 중개인 수수료는 381,250원(청구인 해당분 190,625원)이며 사법서사 OOO에게 지급한 비용은 316,890원(청구인 해당분 158,445원)이고 취득세는 177,780원(청구인 해당분 88,890원)임이 확인되므로 이중 청구인 해당분 437,960원은 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하여야 한다고 판단된다.

바. 따라서 이 건 심판청구는 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.