토지취득당시 공부상 나타난 토지의 등급은 119등급이나 그 인근토지의 등급이 180등급으로 나타나는 등 사실상의 토지등급이 180등급으로 볼 정황이 있는 경우 당해토지의 양도차익을 계산하기 위한 취득가액의 산정시 그 등급을 180등급으로 하여 계산할 수 있는지 여부(경정)

전시 산식을 적용하여 양도차익을 산출하는 것이 실질과세원칙에 부합된다 하겠슴.

1. 처분개요

청구인은 88.9.30 취득한 광주시 서구 OO동 OOOO OO 대지 143㎡ 동 지상주택 124㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 92.6.2 양도하고 93.5.27 소득세 확정신고시에 취득가액은 51,800,000원으로 하고 양도가액은 60,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고납부하였는데처분청은 청구인이 신고한 가액을 실지거래가액으로 볼 수 없다 하여 취득 및 양도가액을 각각 기준시가로 하여 산출한 양도소득세 40,083,490원을 93.10.21 청구인에게 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 93.11.2 심사청구를 거쳐 94.2.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 거래 당시의 매매계약서와 상대방의 인감증명서를 첨부하여 실지거래가액에 의해 신고납부 하였으므로 제출된 제증빙서류에 의거 실지거래가액을 확인할 수 있음에도 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 과세함은 부당하다.설령 기준시가로 결정함에 있어서도 토지대장상 취득시점의 지목은 전이며 그 등급은 119등급인 ㎡당 1,490원으로 되어 있으나, 이는 취득당시에 쟁점토지에는 건물이 준공되어 준공검사까지 완료된 사실상의 대지였음에도 단지 토지등급이 88.10.7자로 지목이 대지로 변경됨과 동시에 180등급(㎡당 29,000원)으로 인상되었다.또한 쟁점토지와 상태가 같은 인근토지들은 88.9월에 모두 지목이 대지로 변경되고 그 등급도 180등급으로 인상되었지만 단지 청구인의 쟁점토지만이 지방자치단체의 사무처리 지연으로 인해 등급조정이 늦어진 것에 불과하므로 쟁점토지 취득시의 실질적인 과세시가표액은 인근토지와 같은 ㎡당 29,000원을 적용하여야 한다.

3. 국세청장 의견청구인은 쟁점주택의 취득가액과 양도가액이 51,800,000원 및 60,000,000원이므로 이를 근거로 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하나, 청구인 주장의 쟁점주택 양도가액이 평당 1,380,000원이지만 처분청이 실지조사한 가액인 평당 2,500,000원에 비하면 55%에 불과한 점으로 보아서 실지양도가액으로 인정하기 어렵다.그러므로 청구인이 제시한 매매계약서 사본과 거래상대방의 인감증명서등만으로는 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정하기 어려우므로 기준시가에의하여 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다하겠다.또한 기준시가에 의한 양도차익계산에 있어서 그 취득시기인 88.9.30 현재 토지대장등본상 토지등급이 119등급 ㎡당 1,490임이 확인되는바, 이 등급에 의하여 취득가액을 계산한 당초처분에는 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구는 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있는지와 청구인이 주장하는 실지거래가액이 인정되지 아니하여 기준시가로 과세하는 경우에 취득시점의 토지대장상 토지등급이 적용되어야 하는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

나. 관련법령에 대하여 살펴본다.토지건물등의 양도에 따라 발생한 양도소득금액 계산을 위한 취득 및 양도가액에 대하여소득세법 제23조제4항동법 제45조제1항 제1호 가목은 양도 및 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득 당시의 기준시가에 의하여야 하지만동법시행령 제170조가 정한 일정한 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정하도록 규정하고 있다.그런데동법 시행령 제170조제1항에서 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하도록 하면서 동 제4항 제3호에서는 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정하도록 규정하고 있다.

다. 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는지를 본다.청구인이 쟁점부동산을 92.6.2 양도하고 양도일이 속한 과세기간의 소득세과세표준 확정신고기한내인 93.5.27 실지거래가액으로 처분청에 신고하였으므로 이때에 제출된 제증빙에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 전시 소득세 법령에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여야 할 것이다.그런데 청구인이 처분청에 신고하고 당심판소에서 주장하는 실제 양도가액은 60,000,000원으로서 처분청이 쟁점주택인근 부동산소개업소에 탐문하여 조사한 가액인 115,000,000원과 현저히 차이가 날 뿐만 아니라 88.9.30 취득한 쟁점주택을 92.6.2 양도하면서 8,200,000원의 차액만이 있었다는 주장은 이 기간동안에 전국의 지가가 지나치게 상승하여 지가억제를 위한 정부의 행정적 조치인 부동산억제대책이 수차례에 걸쳐 있었던 사실과 지가상승억제를 위한 토지초과이득세법 택지소유상환에 관한 법률 및 개발이익환수에 관한 법률등이 제정된 점등에 비추어 볼때에 인정하기 어렵다 하겠다.그러하다면 청구인이 주장하는 실거래가액은 신빙성이 없다하겠으므로 쟁점부동산 양도에 따른 양도차익은 기준시가에 의하여 결정되어야 할 것이다.

라. 처분청이 적용한 취득시의 기준시가의 당부에 대하여 본다.

1) 처분청은 쟁점부동산중 토지에 대한 취득당시의 기준시가를 적용함에 있어 소득세법시행령이 90.5.1 개정되어 제115조 제1항 제1호 가목에서 개별공시지가가 기준시가로 되는데, 이 건의 경우와 같이 동법시행령 시행전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가는 동법시행령 부칙 (90.5.1 대통령령 제12994호)제3항에 의하여 다음 산식에 의하여 산출된 가액이 된다 하겠다.〈산식 :×〉2) 처분청은 동법시행령 부칙 제3항의 산식을 적용함에 있어 취득당시의 과세시가 표준액으로 관할 광주시 서구청장이 결정한 토지등급인 119등급의 ㎡당 1,490원을 적용하여 계산하였다.광주시 서구청장은 쟁점부동산중 토지의 지목이 “전”일 때인 84.7.1자로 119등급으로 토지등급을 수정한 후 등급수정을 하지 아니하다가 전소유자 OOO이 88.6.20자로 건축허가를 얻어 건물을 준공한 후 88.9.29자로 지목변경을 신청함에 따라 88.10.7자로 동 토지의 지목을 “전”에서 “대지”로 변경하면서 인접토지인 광주시 서구 OO동 OOOO OO소재 토지의 88.9.20자 수정등급인 180등급(㎡당 29,000원)으로 수정하였음이 쟁점토지의 토지대장, 토지지목변경신청서사본 및 광주시 서구청장의 세무 13420-756호(94.3.25) 공문등에 의하여 확인되고 있다.

3) 쟁점부동산중 토지에 대한 건축허가가 88.6.20자로 이루어졌고 88.9.29자로 동 건축물이 준공된 점으로 미루어보아 청구인이 쟁점부동산을 취득할 시점인 88.9.30 시점에서의 동 토지의 사실상 지목은 “전”이 아닌 “대지”라 하는것이 실질내용에 부합하겠다.

4) 토지등급의 수정이 있었다면 수정된날 이후부터 수정된 등급이 적용되는 것이 원칙이겠지만, 이 건의 경우와 같이 쟁점부동산중 토지와 접해있으며 이 토지와 같이 도로에 접해 있는 필지인 광주시 서구 OO동 OOOO OO소재 토지와 이 토지와 접해 있으나 도로에 접해 있지 아니한 필지인 동소 OOOO O 소재 토지의 등급이 88.9.20자로 180등급으로 수정된 점, 청구인이 이 토지를 취득한 시점이전에 지목변경신청이 있었고 관할 광주시 서구청장은 동 신청에 따라 공부상의 지목을 전에서 대지로 변경한 점, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 시점에서의 이 토지의 지목은 사실상 대지인 점, 이 토지에 대한 관할 서구청장의 88.10.7자 토지등급 수정이 지방세법상 매년 1회 하는 정기분이 아닌 그 이용상황이나 주변환경등이 현저하게 달라 그 토지의 특성과 유사한 토지의 등급에 준하여 수정된 것(지방세법시행령 제80조의 2제2항)인점 등을 종합하여 보면청구인이 취득한 시점에서의 이 건 토지의 등급은 84.7.1자로 수정된 119등급이라기 보다는 이 건 토지와 특성이 유사하고 관할 서구청장의 88.10.7자 토지등급 수정이 기준이 된 인접지인 광주시 서구 OO동 OOOO OO소재 토지의 등급인 180등급을 적용하여 (동지 대법원 88누 7620, 89.3.28) 전시 산식을 적용하여 양도차익을 산출하는 것이 실질과세원칙에 부합된다 하겠다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의거 주문과 같이 결정한다.