쟁점토지의 취득가액을 7,160만원, 양도가액은 2억8,600만원으로 하여 과세한 처분의 당부(경정)

청구인이 주장하는 양도가액 1억5,600만원이 모친의 계좌 등에 입금된 것으로 나타나는 점, 청구인의 처는 매수인 강OO가 거짓으로 매매계약서를 작성하였고 실제는 1억5,600만원에 쟁점토지를 양도하였다고 진술한 점, 강OO가 본인의 양도소득세를 줄이기 위하여 수정신고 하였음을 인정하고 있는 점 등으로 보아 쟁점토지의 양도가액을 1억5,600만원으로 보는 것이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.5.31.OOOO OOO OOO OOO OOO O O,OOOO(OO OOOOOOO OO)를 취득하여 2003.12.30. 강OO에게 양도하고, 2004.2.12. 취득가액 5,970만원, 양도가액 6,800만원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고 및 세액 1,202,750원을 자진납부하였다가 2006.8.31. 취득가액 2억6,950만원, 양도가액 2억8,600만원으로 하여 수정신고하였으나 세액은 납부하지 아니하였다.

나. 처분청은 수정신고 무납부 세액에 대하여 2006.9.30. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 4,003,500원을 경정·고지하였다가 양도가액은 강OO가 신고한 취득가액 2억8,600만원, 취득가액은 전 소유자 망 김OOO O OOO으로부터 확인받은 3.3㎡당 가액 10만원에 면적을 곱하여 산정된 금액 7,160만원으로 하여 2010.8.10. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 125,134,560원을 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2010.10.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)청구인은 2003.5.2. 쟁점토지 매수시 망 김OOO OOO 결과 3.3㎡당 15만원인 1억740만원에서 740만원을 차감한 금액 1억원에 계약을 체결하였으며 청구인의 이모 박OO으로부터 2003..5.2. 현금 및 수표 2,000만원을 차입하여 200만원은 부동산 중개수수료, 1,800만원은 계약금으로 지급하였고, 2003.5.30. 어머니 박OO의 통장에서 8,200만원을 인출하여 잔금을 지급하였으며 총 매수금액은 계약서 사본과 통장상의 자금흐름 내역과 같이 1억원이 틀림없음에도 당초 처분청에서 제3자의 불확실한 추측만을 근거로 3.3㎡당 10만원에 취득한 것으로 보고 취득가액을 7,160만원으로 하여 과세한 처분은 부당하며, 청구인은 2003.12.5. 쟁점토지 716평 중 고속도로 완충지 및 비닐하우스 시설물 부지를 제외한 면적 약 360평을 매매하는 조건으로 하여 양도가액을 1억2,600만원으로 하여 계약서를 작성하였다가 2003.12.18. 당초 계약시 제외된 면적 356평을 포함한 전체면적을 양도하는 조건으로 양도가액을 3,000만원 증액시켜 양도가액을 1억5,600만원으로 하는 추가약정(특약)서를 작성하였는 바, 등기부상 매수자인 강OO가 실지양도가액이 1억5,600만원임을 확인하였으므로 양도계약서, 매수자 강OO의 확인서 및 자금의 흐름 등으로 보아 양도가액을 1억5,600만원으로 하여 경정결정하여야 한다.

(2) 당초 처분청 과세시 누락된 추가약정서 상의 비닐하우스 및 작물 철거비용 400만원, 취득시 중개인 윤OO에게 지급된 중개수수료 200만원 및 양도시 중개인 김OO에게 지급된 수수료 300만원, 합계 900만원은 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 2004.2.12. 최초 양도소득세 신고시 취득가액 5,970만원, 양도가액 6,800만원의 매매계약서를 제출하였고, 2006년 8월경 취득가액 2억6,950만원, 양도가액 2억8,600만원의 매매계약서를 제출하였으며, 심판청구시에는 취득가액 1억원, 양도가액 1억5,600만원의 매매계약서를 제시하는 등 다수의 매매계약서를 제출하여 청구주장에 일관성이 없고, 매수자 강OO의 확인서 외에는 양도가액을 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 반면, 박OOO OOOO OOO의 진술내용에 의하면, 망 김OO와 쟁점토지 취득시 동행하였고 거래가액은 3.3㎡당 10만원으로 확인하고 있으며, 청구인이 제출한 통장사본을 살펴보면, 이 건 거래와 직접적인 관련여부가 불분명한 입출금 내역으로서 거래가액을 입증할 수 있는 증빙으로 보기에는 무리가 있다.

또한 청구인이 제출한 양도시 매매계약서 및 거래증빙을 보면, 청구인은 양도가액이 1억5,600만원이라고 주장하면서 2003.12.5. 계약금2,000만원을 수표로 받아 2003.12.8. 어머니 계좌에 입금하였다가 매형 박OO의 계좌에 1,000만원을 입금하였다고 주장하나, 처음부터 매형의 계좌에 1천만원을 입금하지 아니한 이유를 알 수 없고, 2003.12.30. 잔금 1억600만원을 수령한 후, 매형에게 차입금 잔액 4,000만원에 배당금 1,200만원을 합한 금액 5,200만원을 송금하였다는 주장이나, 청구인이 매형으로부터 5,000만원을 차입하고 7개월 후에 이자로 1,200만원을 지급하였다는 것은 통상의 이자로 보기에는 과다한 금액으로, 이와 같은 주장은 양도가액을 결정한 상태에서 금융거래증빙을 맞추려다 보니 납득하기 어려운 주장을 하고 있는 것으로 보여지며, 청구인은 2004년 2월경 추가약정 잔금 2,000만원을 강OOOOO OOOO OO OOO에게 차용한 2,000만원을 상환하였다고 주장하나, 현금으로 수령 및 상환하였다는 주장은 신빙성이 없고, 더구나 다른 거래에 대해서는 금융거래 증빙을 맞추어 놓았으면서도 이모로부터 차입한 금액에 대해서는 금융증빙이 없다는 주장이고, 매형에게는 1,200만원의 이자를 지급하였다고주장하면서도 이모에게는 원금만 상환하였다는 주장은 납득하기 어렵다.

(2)청구인은 취득시 중개인 윤OO에게 지급한 중개수수료 200만원, 양도시 중개인 김OO에게 지급한 중개수수료 300만원 및 추가약정서에 의해 지급한 비닐하우스 및 작물 철거비용 400만원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 철거비용 등이 실제로 지급되었는지 여부가 확인되지 않으므로 필요경비로 공제할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1)쟁점토지의 취득가액을 7,160만원, 양도가액은 2억8,600만원으로 하여과세한 처분의 당부

(2) 중개수수료 500만원, 장애물 철거비용 400만원을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법 시행령제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 아래의 사실이 나타난다.

(가)청구인은 2003.5.31. 쟁점토지를 취득하고 2003.12.30. 강OO에게 양도한 후, 취득가액 5,970만원, 양도가액 6,800만원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다가 2006.8.31. 취득가액 2억6,950만원, 양도가액 2억8,600만원으로 하여 수정신고하였으며 이에 대해 처분청은 양도가액은 강OO가 신고한 취득가액 2억8,600만원, 취득가액은 전 소유자 망 김OOO O OOO으로부터 확인받은 3.3㎡당 가액 10만원에 면적을 곱하여 산정된 금액 7,160만원으로 하여 아래 <표1>과 같이 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.OOOOOOOOOO OOOO OO(OO O O)(나)청구인은 2004.2월 당초 양도소득세 신고시에 취득가액 5,970만원, 양도가액 6,800만원의 매매계약서를 제출하였고, 2006.8월 수정신고시 취득가액 2억6,950만원, 양도가액 2억8,600만원의 매매계약서를 제출하였으며, 2010.11월 심판청구시에는 취득가액 1억원, 양도가액 1억5,600만원의 매매계약서를 제출하는 등 아래 <표2>와 같이 3차례에 걸쳐 각각 상이한 취득 및 양도계약서를 제출하였다.OOOOOOOOOO OOO OO OOOOO(OO O OO)(다) 처분청 조사공무원이 제출한 매수자 강OO에 대한 현지확인복명서에 의하면, 처분청은 아래 <표3>과 같이 강OO의 양도가액이 3억원, 취득가액은 2억8,600만원으로 확인된다 하여 강OO에게 쟁점토지를 양도한 청구인의 양도가액을 2억8,600만원으로 하고 취득가액은박OO으로부터 확인받은 3.3㎡당 가액 10만원에 면적을 곱하여 산정된 금액인 7,160만원으로 하여 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.OOOOOOOOOO OOOO OOOO(OOO)(OO O O, OOO)(라)청구인에게 쟁점토지를 양도한 망 김OOO

O OOOO OOOO OO, OOO은 2003.4.29. 쟁점토지를 양도하기 위해 운전면허가 없는 남편을 승용차에 태워 OOO 소재 부동산중개업소에 가서 계약한 사실이 있고, 계약당시 거래당사자와 양수자인 청구인과는 다른 사람이어서 그 사유를 확인한 바, 아버지가 자식에게 답을 사주는 것으로 알고 거래를 성사시켰으며, 거래가액은 당시 시세인 3.3㎡당 가액 10만원으로 하여 7,160만원에 매매가 성사되었고, 모든 거래는 남편 김OO가 항상 본인을 대동하고 같이 의논하여 결정하였으며, 양도가액 2억6,950만원의 계약서는 말도 안되는 금액으로, 그 정도의 가액을 받았다면 모든 빚을 청산할 수 있었을 것이고 아이들 공부시키는데 어렵지 않았을 것이며, 계약서상의 양도인이 사용한 목도장도 남편이 사용하는 도장이 아닌 것으로, 양도인은 계약시에 항상 인감도장을 사용하였음을 확인하고 있다.

(1) 쟁점①에 대하여 본다.(가) 취득가액에 대하여 본다.

1) 처분청은 청구인이 당초 쟁점토지의 취득가액을 5,970만원으로 신고하였다가 수정신고시 2억6,950만원으로 한 것에 대하여 전 소유자 김OOO O OOO O OOOO OOO로부터 확인받은 3.3㎡ 당 10만원에 면적을 곱한 7,160만원으로 보아 과세하였고, 이에 대하여 청구인은 3.3㎡ 당 15만원인 1억740만원에서 740만원을 공제한 1억원이 실지 취득가액임에도 박OO 등의 불확실한 진술에 의하여 객관적인 증빙도 없이 쟁점토지의 취득가액을 7,160만원으로 보아 과세함은 부당하다는 주장이다.

2) 청구인이 심판청구시 제출한 취득시 매매계약서 및 거래증빙으로 제시한 통장사본에 의하면, 매매계약서상 매매대금은 1억원, 계약금은 1,800만원으로 기재되어 있는 바, 통상적으로 계약금은 매매대금의 10%에 해당하는 1,000만원이 지급되었어야 함에도 1,800만원이 지급된 것으로 나타나며, 청구인은 자금부족으로 2003.5.2. 이모 박OO으로부터 계약금 2,000만원을 차입하여 1,800만원을 지급하였다는 주장이나, 부동산거래 관행 등으로 볼 때, 자금부족 상태에서 매매대금의 18%에 해당하는 금액을 계약금으로 지급하였다는 주장은 신빙성이 없는 것으로 보인다.

3) 한편, 박OO은 확인서에서 쟁점토지를 양도하기 위해 운전면허가 없는 남편과 함께 OOO 소재 부동산사무소에 함께 가서 계약한 사실이 있고, 당시 시세인 3.3㎡당 10만원으로 하여 총 7,160만원에 매매가 성사되었으며, 청구인이 제출한 계약서상의 양도인이 사용한 목도장도 남편이 사용하는 도장이 결코 아니며 양도인은 계약시에 항상 인감도장을 사용하였음을 확인하고 있다. 또한 마을이장 조OOO OOOOO O OOO와는 호형호제하는 사이로 2003년에 망 김OO가 소유하던 쟁점토지를 3.3㎡당 10만원에 양도한다는 소문을 듣고 시세대로 적정하다고 생각하였으며 당시 거래시세는 3.3㎡당 10만원이 적정한 가액으로 주민들 사이에도 널리 알려져 있었음을 진술하고 있다.

4) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인은 쟁점토지의 실지 취득가액이 1억원임을 주장하나, 청구인이 당초 취득가액이 2억6,950만원임을 주장하면서 제출한 매매계약서와 취득가액이 1억원임을 주장하면서 제출한 매매계약서상의 중개업자가 동일(OOOOO) 함에도 필체와 사용인감이 다르며, 마을이장 조OO는 중개업자 윤OO이 7년 전에 사망하였다고 진술한 점, 망 김OOO O OOO은 확인서에서 남편과 함께 부동산사무소에 가서 계약한 사실이 있고, 당시 시세인 3.3㎡당 10만원으로 하여 총 7,160만원에 매매가 성사되었으며, 계약서상의 양도인이 사용한 목도장도 남편이 사용하는 도장이 결코 아니며 양도인은 계약시에 항상 인감도장을 사용하였음을 확인하고 있는 점, 마을이장 조OO도 확인서에서 2003년 당시 거래시세는 3.3㎡당 가액 10만원이 적정한 가액으로 진술한 점 등으로 보아 쟁점토지의 취득가액은 7,160만원으로 보는 것이 타당하다.(나) 양도가액에 대하여 본다.

1) 청구인은 당초 검인계약서 내용대로 양도가액 6,800만원, 취득가액 5,970만원으로 신고하였다가 강OO가 취득가액 2억8,600만원, 양도가액 3억원으로 수정신고하면서 청구인도 취득가액 2억6,950만원,양도가액 2억8,600만원으로 수정신고하였다가 처분청 조사에 의하여 양도가액 2억8,600만원, 취득가액 7,160만원으로 확인되자 실지 양도가액이 1억5,600만원임을 주장하므로 이에 대해 본다.2)청구인은 쟁점토지 716평 중 고속도로 완충지 및 비닐하우스 시설물 부지를 제외한 면적 약 360평을 매매하는 조건으로 양도가액 1억2,600만원의 매매(양도)계약서를 작성하였다가 2003.12.18. 당초 계약시 제외된 면적 356평을 포함한 전체면적을 양도하는 조건으로 양도가액을 3,000만원 증액시켜 양도가액을 1억5,600만원으로 하는 추가약정(특약)서를 작성하였는 바, 등기부상 매수자인 강OO가 실지양도가액이 1억5,600만원임을 확인하였고 양도계약서, 매수자 강OO의 확인서 및 자금의 흐름 등으로 보아 쟁점토지의 양도가액이 1억5,600만원이라고 주장하면서 아래 <표4>와 같이 양도계약서를 제출하고 있다.OOOOOOOOOO OOOOO(OOO O OOOOOOOOOOO)3) 청구인이 주장하는 양도대금의 입금내역을 보면, 아래 <표5>와 같이 ㉠청구인은 2003.12.5. 계약금 2,000만원을 수표 1,700만원, 현금 3백만원으로 수령하여 2003.12.8. 어머니 박OOO OOO O,OOOOOO OOOOO, OO O,OOOOOO OOOO OO OOO에게 차입금의 일부를 상환하였으며, 2003.12.18. 추가약정 계약금 1,000만원을 수령하여 2003.12.19. 어머니 계좌에 입금하였고, ㉡2003.12.30. 당초 계약금 중 일부를 합하여 아버지의 OO예금 계좌로

2,000만원을 이체한 후, ㉢2003.12.30. 당초 계약에 따른 잔금 1억600만원을 수령하여 매형 박OO에게 차입금 잔액 4,000만원, 양도차익에 대한 배당금조로 1,200만원, 합계 5,200만원을 송금하였으며, 5,000만원을 같은 날 아버지 명의의 OO예금으로 예치하고, 나머지 금액 중 300만원을 중개수수료로 지급하였으며, ㉣2004년 2월말경 추가약정 잔금(시설물 철거 보관금)으로 수표 등 2,000만원을 강OO로부터 수령하여 청구인의 이모 박OO에게 2,000만원을 상환한 것으로 나타난다.OOOOOOOOOO OOOO OOOO(OOOO OOO OO)(OO O OO)4) 한편, 청구인의 처 김OO은 2011.4.13. 우리 원 심판관회의에 출석하여 의견진술을 하였는 바, 당초에는 청구인이 쟁점토지를 취득한 사실을 몰랐다가 나중에 1억원에 취득한 것을 알게 되었으며, 2,3억원을 호가하는 토지를 매수할 정도의 자금이 없었기 때문에 쟁점토지를 2억6,950만원에 취득하여 2억8,600만원에 양도하였다는 수정신고자체가 거짓이며, 수정신고는 강OO가 자신의 세금을 덜 내기 위해서 거짓으로 매매계약서를 작성한 것으로, 실제는 쟁점토지를 1억원에 취득하여 1억5,600만원에 양도하였음을 진술하였다.

5) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 위 <표5>와 같이 청구인이 주장하는 양도가액 1억5,600만원이 어머니 박OO의 계좌 등에 입금된 것으로 나타나며, 청구인의 처 김OOO OOOOOOOOOOO OOOOOO OOO가 자신의 세금을 덜 내기 위해서 거짓으로 매매계약서를 작성하였고, 실제는 쟁점토지를 1억5,600만원에 양도하였다고 진술한 점, 우리 원에서 2011.6.17. 강OO를 상대로 유선으로 확인한 바, 매수인 강OO가 본인의 양도소득세를 줄이기 위하여 취득 및 양도가액을 각각 2억8,600만원, 2억6,900만원으로 수정신고하였음을 인정하고 있고, 청구인의 양도가액이 1억5,600만원임을 확인하면서 인감증명서를 첨부하여 확인서를 제출하고 있는 점 등으로 보아 쟁점토지의 양도가액은 1억5,600만원으로 보는 것이 타당하다.

(3) 쟁점②에 대하여 본다.(가) 청구인은 당초 처분청의 과세시 누락된 추가약정서 상의 비닐하우스 및 작물 철거비용 400만원, 취득시 중개인 윤OO에게 지급된 중개수수료 200만원 및 양도시 중개인 김OO에게 지급된 수수료 300만원, 합계 900만원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다.(나) 그러나 청구인은 철거비용 등을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장만 할 뿐, 그 지출사실을 확인할 수 있는 영수증 및 금융증빙 등 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있다.

따라서 처분청이 철거비용 등을 필요경비로 공제하지 아니하고 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.