청구인이 쟁점아파트 취득가액으로 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

청구인이 주장하는 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵고, 처분청이 제시하는 유사자산의 검인계약서상 매매(사례)가액도 시가로 인정하기 어려우므로, 청구인의 쟁점아파트 취득가액으로 환산가액을 적용함이 합리적임

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.5.30. OOO주식회사(이하 “OOO”이라 한다)로부터 분양받은 OOO 109.17㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)을 2007.12.12. OOO원에 양도하고 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세(0원)를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 같은 면적의 같은 동 203호(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 취득가액인 OOO원으로 하여 2011.9.2. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정 ·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.9.9. 이의신청을 거쳐 2012.1.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점아파트를 OOO원에 분양받아, 계약금 및 중도금 OOO원을 지급하고 입주금을 OOO원으로 하여 나머지 OOO원을 은행 융자금으로 대체하기로 약정한 후 매매계약서를 작성하였다. 입주금 OOO원은 청구인이 제작하는 씽크대 납품으로 대체하기로 되어 있었으나 납품기일을 맞추기 어려워 청구인이 자금을 마련하여 지불하였다. 당시 인근 아파트 분양시세가 평당 OOO원 정도였고, 쟁점아파트에 근저당설정 융자금 OOO원과 입주시부터 2008년까지 쟁점아파트의 임차인 이정용의 임차보증금 OOO원을 합산한 금액이 OOO원임에도, OOO의 신고내역 및 인근 주민 분양계약서에 기재된 OOO원을 청구인의 취득가액으로 보는 것은 부당하고, 분양가액이 OOO원인 아파트를 담보로 OOO원을 융자하는 것은 불가능하며, 처분청이 제시한 매매사례가액 중 같은 아파트 401호(122㎡)는 2002.5.30. OOO원에 취득하여 2005.8.17. OOO원에 양도하였다고 되어 있으나 청구인의 양도가액과 비교하여 현저한 차이가 있어 신빙성이 없다. 쟁점아파트의 취득가액은 매매계약서에 의하여 OOO원임이 확인되므로 1억 OOO원을 적용하여 과세한 처분은 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트와 같은 위치, 같은 면적의 아파트를 같은 날짜에 분양받은 조OOO(2동 203호)이 2007.5.30. 양도하고 신고한 양도소득세 신고서에는 OOO로부터 OOO원에 취득한 것으로 나타나고, 청구인은 쟁점아파트를 OOO원에 취득하였다고 볼 만한 구체적인 금융증빙을 제시하지 못하고 있는바, 과세사실판단자문위원회의 의결 및「소득세법」 제97조1항에 의하여 매매사례가액인 OOO원을 취득가액으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

분양받은 쟁점아파트의 취득가액을 매매사례가액으로 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점아파트의 취득가액이 분양계약서상의 총분양금액인 OOO원으로 보기 어려우므로 매매사례가액인 OOO원으로 하여야 한다며, 관련 증빙을 제출하였다.(가) 처분청이 분양계약서를 요청하였으나, 쟁점아파트를 분양한 OOO의 현 대표자 김OOO은 그동안 대표가 여러 번 바뀌었고 오래 되어 2002년 당시의 분양계약서는 보관하고 있지 않다고 답변한 것으로 나타난다.(나) 쟁점아파트와 같은 날(2002.5.30.) 같은 면적의 아파트(203호)를 분양받은 조OOO은 동 매매사례아파트를 2007.5.31. 양도하고, 양도소득세 신고시 취득가액을 OOO원으로 신고하였던바, 조원덕이 구로등기소에 제출한 검인계약서, 부동산중개수수료(OOO원) 영수증, 취득세 납부영수증에 취득가액이 OOO원으로 기재되어 있다.(다) 청구인이 제출한 분양계약서에는 쟁점아파트가 ‘4동’으로 기재되어 있으나, 쟁점아파트는 2개 동의 신축분양으로서 쟁점아파트는 B동에 위치한 것으로 나타난다.(라) 쟁점아파트와 매매사례아파트의 비교내역 등은 다음과 같다.

(2) 청구인은 쟁점아파트를 OOO원에 분양받았다고 주장하며, 총분양금액이 OOO원(계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 입주금 OOO원, 은행융자 OOO원)으로 기재된 2002.2.18.자 분양계약서, 청구인이 2002.5.31. OOO은행(OOO동지점)에서 OOO원을 대출받았다가 2008.2.27. 상환한 대출계좌(076-050558-32- 0****, 상품명 주택담보대출) 거래내역, 쟁점아파트에 2002.5.30. 채권최고액 OOO원의 근저당권(근저당권자 OOO은행)이 설정된 부동산 등기부등본, 쟁점아파트를 OOO원에 임차하여 2002.12.20. ～ 2008.2.2. 거주하였다고 기재된 이OOO의 전세사실확인서(2012.1.2.)를 제출하였다.

(3)「소득세법」 제97조제1항, 제114조 제7항, 같은 법 시행령 제176조의2에 의하면, 양도차익의 계산시 취득가액은 실지거래가액으로 하되, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정되어 있다.

(4) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.(가) 청구인은 분양계약서상의 분양가액 OOO원을 취득가액이라고 주장하나, 2개 동으로 신축된 쟁점아파트의 위치가 분양계약서에 ‘4동’으로 기재된 점, 같은 날 같은 면적의 매매사례아파트가 OOO원에 취득된 것으로 신고된 점, 대출금 OOO원의 사용처 및 쟁점아파트의 임대보증금에 관한 객관적 증빙이 제출되지 아니한 점 등에 비추어 볼 때 쟁점아파트의 분양계약서는 신빙성을 인정하기 어렵다고 보인다.(나) 처분청은 매매사례아파트의 취득가액을 청구인의 취득가액으로 보아야 한다는 의견이나, <표1>에서 보듯이 분양받은 아파트 취득가액이 서로 다른 점에 비추어 매매사례아파트의 부동산매매계약서는 부동산등기를 위하여 등기소에 제출된 계약서로서 분양계약서에 의한 분양가액으로 보기 어렵고, 대금지급 증빙 등 객관적인 자료에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하여 이를 쟁점아파트의 취득가액으로 보기 어렵다고 보인다.(다) 위와 같은 사실관계 등을 종합하여 볼 때 쟁점아파트는 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비하고 적정한 매매사례가액이나 감정가액이 없으므로, 취득가액은「소득세법 시행령」 제176조의2제2항에 의한 환산가액으로 추계 결정함이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.