상가의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부 및 실지양도가액이 확인되어 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 한도로 하여 제한되어야 하는지 여부(경정)

상가를 28,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건은 기준시가에 의하여 계산한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에 해당되어 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 한도로 양도차익을 계산하여 과세하여야 할 것임

1. 사실 및 처분개요청구인은 1980. 8. 4 OO특별시 송파구 OO동 OOOO OOO단지내 OO상가 OO OOO 건물 14.76㎡, 대지권 19.18㎡(이하 쟁점상가 라 한다)를 1980. 8. 4 매매를 원인으로 청구외 OOO외 4인으로부터 취득·보유하여 1988. 8. 21부터 청구외 OOO에게 임대하였다가 1992. 8. 10 매매를 원인으로 1992. 9. 21 동인에게 소유권이전한 뒤, 쟁점상가의 양도에 대하여 1992. 10. 25 실지거래가액(양도가액: 28,000,000원, 취득가액: 9,485,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1998. 4. 1 청구인에게 1992년 귀속 양도소득세 21,686,180원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1998. 4. 25 심사청구를 거쳐 1998. 6. 23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

(1) 쟁점상가는 4.4평이며 2층으로 기준시가는 1층기준이므로 동 상가의 경우 기준시가를 그대로 적용할 수는 없는 것이며 상가거래시 건물평수만을 기준으로 하는 것이 상거래의 관행으로 각 소유주가 공유하는 대지권은 단순히 건물에 부수된 권리일 뿐이므로 실지거래가액과 직접 관련된 것은 아니고, 또한 청구인은 쟁점상가를 청구외 OOO에게 양도한 후 매매계약서 및 거래사실확인서 등의 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였음에도 객관적인 근거 없이 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하여 취소하여야 한다.

(2) 국세기본법에 규정된 실질과세의 원칙상 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없는 것인바, 이 건의 양도당시 매매계약서 및 금융거래자료 등의 증빙에 의하여 실지양도가액이 확인되는 경우에 해당하므로 이 건 부과처분의 양도차익은 실지양도가액의 한도 이내로 제한되어야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구주장 1에 대하여청구인은 쟁점상가를 28,000,000원에 양도하였다고 매매계약서 및 부동산거래사실확인서를 제시하고 있으나, 현지출장복명서에 쟁점상가가 위치한 건물의 2층 평당거래가액이 7,000,000원으로 확인된다고 조사되어 있으며 또한 양도당시의 매매계약서에는 임차보증금에 대한 특약이 없는 쌍방합의 매매계약서로 대금지급등의 객관적인 증빙이 없는 한편, 기준시가가 88,435,440원인 쟁점상가를 저가양도할 특단의 사유가 없는 이 건의 경우 평당 4,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 이유없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 부과처분은 정당한 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점상가의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

(2) 이 건의 경우 실지양도가액이 확인되어 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 한도로 하여 제한되어야 하는지 여부

나. 관련법령

(1) 구 소득세법(1994. 12. 22 법률 제4803호로 전면개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조【양도소득】제1항에 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 라고 규정하면서, 그 제1호에 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 이라고 규정되어 있으며, 같은조 제4항에 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 라고 규정하면서, 그 제1호에 제1항 제1호·제2호 및 제5 호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 라고 규정하고 있고,같은법 제45조【양도소득의 필요경비계산】제1항에 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다. 라고 규정하면서, 그 제1호 취득가액 가목에 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 라고 규정되어 있다.

(2) 구 소득세법시행령(1994. 12. 31 대통령령 제14467호로 전면개정되기 전의 것, 이하 같다) 제170조【양도소득금액의 조사결정】제4항에 법 제23조 제4항 제1호 본문 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 본문에서 대통령령이 정하는 경우 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 라고 규정하면서, 그 제3호에 양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우 라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구주장 1에 대하여(가) 청구인은 쟁점상가의 양도에 대한 자산양도차익예정신고시 취득당시 매매계약서를 분실하여 취득가액관련 증빙으로 전소유자인 청구외 OOO이 1977. 9. 1 대한OO공사OO지사장으로부터 쟁점상가를 9,485,000원에 분양계약을 체결한 뒤 1978. 12. 22 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기한 사실을 확인하는 계약사실증명원(1992. 10. 12)을 제출하였다가,이 건 부과처분에 대한 불복청구단계에서 1980. 7. 23 청구인이 청구외 OOO외 4인과 매매계약을 체결하여 계약금 2,000,000원, 같은해

8. 1 잔금 11,000,000원을 지급하되 잔금중 2,000,000원은 점포의 임대보증금으로 대체하고 실제 잔금은 9,000,000원만 지급하기로 약정한 사실이 나타나는 취득당시 매매계약서와 같은내용의 청구외 OOO외 4인이 작성한 입금표 및 매매확인서 등의 취득관련 증빙자료와 양도당시 매매계약서를 근거로 하여, 청구인은 취득당시 매매계약서상의 매매대금 13,000,000원을 실지취득가액으로 하고 증빙서류를 갖추어 신고한 28,000,000원을 실지양도가액으로 하여 쟁점상가의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분을 경정결정하여야 한다고 주장하고 있는바 이를 살펴보면,(나) 1995. 12. 29 개정된소득세법 제96조제1호, 1995. 12. 30 개정된소득세법시행령 제166조제4항 제3호 및 같은영 부칙 제1조와 제8조 제2항의 규정을 보면, 양도자가 양도소득세 과세표준과 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있고 위 개정규정은 1996년 1월 1일 이후 양도소득금액을 결정하는 분부터 적용하는 것임이 확인되는바,(다) 그렇다면 쟁점상가의 경우, 위에서 본 바와 같이 과세표준과 세액의 결정일 이내에 취득가액관련 증빙서류인 취득당시 매매계약서를 갖추어 신고하지 아니하였다가 그 후 이 건 부과처분에 대한 불복청구단계에서 제시한 이 건의 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 없는 경우에 해당된다고 할 것이므로, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 청구주장 2에 대하여(가) 기준시가에 의한 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액에서 필요경비 를 공제하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘는 경우에는 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 한도로 하여야 하는(대법 92누 11886, 1992. 10. 9 / 국심 95서 2793, 1995. 12. 19외 다수 같은 뜻임)바, 이하에서 쟁점상가의 경우 실지양도가액이 확인되고 기준시가에 의하여 계산한 양도차익(78,733,533원)이 실지양도가액을 초과하는지 여부를 살펴본다.(나) 청구인이 거래증빙으로 제출한 쟁점상가의 양도당시 매매계약서(1992. 5. 26)를 살펴보면 매매대금이 28,000,000원으로 계약금 1,000,000원, 중도금(1992. 6.

25) 5,000,000원, 잔금(1992. 7.

25) 22,000,000원 등으로 지급하는 조건임이 확인되고, 청구인이 발송한 잔금지급독촉장(1992. 8. 17, 내용증명우편물 등기 제6176호)을 보면 잔금지급이 지연되어 1992. 8. 31까지 이행할 것을 촉구하는 내용임을 인정할 수 있으며, 또한 1988. 8. 21부터 3년간의 쟁점상가 임대차계약서와 임대료인상과 관련하여 청구인이 발송한 내용증명우편(1991. 7. 22, 등기 제7502호)에 의하면 청구인이 청구외 OOO와 전세보증금 2,000,000원, 월세 200,000원으로 12개월 단위로 임대차계약을 체결하였으나 1991. 8. 20부터는 임대료를 보증금 3,000,000원, 월세 300,000원으로 인상하게 된 사실이 나타나므로 임대차보증금이 계약내용에 포함되지 아니한 것은 매수인이 곧 임차인이므로 별도로 기재할 필요성이 없었다는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 보여지고,청구인 명의의 OOOO은행 OOO동지점 예금통장(계좌번호: OOOOOOOOOOOOOOO을 보면 1992. 5. 27 520,000원, 같은해

6. 26 5,000,000원이 각각 입금된 것으로 나타나고 청구외 OOO의 OO은행 OOOO지점의 요구불거래내역의뢰조회표(계좌번호: OOOOOOOOOOOOOOOO)에 의하면 1992. 9. 4 청구외 OOO가 22,000,000원을 인출하였고 그 다음날 청구인의 OOOO은행 통장에 20,550,150원이 입금된 사실이 확인되는바, 위 금융자료들의 입금일자, 인출일자, 거래금액 및 청구인이 청구외 OOO에게 발송한 위 잔금지급독촉장(등기 제6176호) 기재내용과 OOOO은행 입금전표를 상기 매매계약서상의 매매대금의 지급조건(일자, 금액)과 상호비교해 볼 때, 1992. 5. 27 입금된 520,000원은 쟁점상가의 계약금 1,000,000원에서 일부를 사용한 나머지 금액을 입금한 것이며 같은해

6. 26 입금된 5,000,000원은 청구인이 중도금을 수령하여 그대로 입금한 것이고, 쟁점상가의 잔금은 지급약정일이 1992. 7. 25이나 그 지급이 지연되어 청구인이 잔금지급을 독촉하여 이에 청구외 OOO가 같은해

9. 4 잔금 22,000,000 원을 인출하여 그 중 임대보증금 2,000,000원을 제외한 나머지 금액인 20,000,000원을 지급하였고 이를 수령한 청구인은 위 잔금과 이미 보유하던 현금 550,150원중 500,000원을 합쳐 자기앞수표 20,500,000원과 현금 50,150원으로 같은해

9. 5 20,550,150원을 위 OOOO은행 예금통장에 입금하였다는 청구주장이 이 건 관련 금융거래내역으로 보아 그 신빙성이 인정된다 할 것이다. (다) 한편 등기부등본, 건축물관리대장과 분양계약사실증명원을 보면 쟁점상가의 연면적이 14.76㎡(4.4평)인 사실이 입증되는 반면 동상가가 7평이라는 처분청의 주장은 달리 객관적인 근거가 없다 하겠고, 처분청의 현지확인서에 의하면 쟁점상가의 1992년 평당가액이 7,000,000원으로 조사되었다고 기재되어 있는 바 이는 4.4평 기준으로 쟁점상가의 시가가 30,800,000원(매매대금 대비 110%)에 해당되는 사실을 보여주는 것이라 할 것이며, 또한 청구외 (주) OO은행 OO동지점장이 청구외 OOO에게 쟁점상가를 담보로 대출하면서 1993. 12. 6 작성한 대출검토조서를 보면 쟁점상가의 시가를 주변시세를 감안하여 28,000,000원으로 평가한 사실이 나타나는 한편, 1992년 부동산 정보지를 살펴보면 OO동, OO동, OO동 등의 OO특별시내 주요아파트단지내 상가의 경우 1층은 17,330,000원～11,000,000원이고 2층은 8,500,000원～4,500,000원으로 거래가격이 형성된 것으로 나타나는 점에서 2층상가의 가격이 1층보다 훨씬 낮은 수준임을 알 수 있고 이 건 부과처분시 적용한 쟁점상가의 양도당시 기준시가(88,435,440원)는 평당가액이 20,098,963원으로 이는 당시 OO특별시내 1층상가 가운데서도 최고시세에 달하는 수준이므로 단지 양도당시의 기준시가가 실지양도가액과 차이가 크다는 점만을 근거로 청구주장을 배척하기는 어렵다 하겠다.

(라) 그렇다면 양도당시의 매매계약서와 임대차계약서, 매매대금의 수령관련 금융거래자료, 등기부등본 및 건축물관리대장등의 제공부상에 쟁점상가의 면적이 4.4평으로 명시되어 있는 점, 양도당시와 비교하여 부동산가격이 안정추세에 있었다고 볼 수 있는 시기인 1993. 12. 6 청구외 (주) OO은행 OO동지점에서 시세를 감안하여 평가한 가액이 28,000,000원임 점, 처분청에서 현지확인한 평당가액인 7,000,000원으로 쟁점상가의 시가를 환산한 가액이 30,800,000원인 점등을 종합해 볼 때, 쟁점상가를 28,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건은 기준시가에 의하여 계산한 양도차익(78,733,533원)이 실지양도가액(28,000,000원)을 초과하는 경우에 해당되어 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 한도로 양도차익을 계산하여 과세하여야 할 것이다.

라. 결 론따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.