쟁점토지의 양도차익계산에 있어서 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당된다고 보아 기준시가를 적용한 과세처분의 당부(기각)

실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가로 과세처분한 것은 정당함

1. 사실청구인은 OOO지구 토지공채 OOOOOO OO 212.5평과 OOOOOO OO 45.2평을 84.2.5(잔금지급약정일) 청구외 OOO과 공동으로 취득하여 보유하다가 84.3.23 서울특별시장과 토지공채조례 제9조 제2항에 의거 공채상환체비지(환지지정)에 대한 매매계약을 체결하여 OO지구 OOOO OOO 208㎡, 동 OOO 208㎡, 동 OOO 208㎡를 환지받아 환지확정된 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO, 208.3㎡를 89.6.5 청구외 OOO에게 양도하였고, 같은 동 OOOOOO, 208.3㎡를 89.5.11 청구외 OOO에게 양도하였으며, 같은 동 OOOOOO, 208.3㎡(이상의 3필지의 토지를 이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.5.25 청구외 OOO에게 양도한 후 90.5.31 양도가액은 336,000,000원이고 취득가액은 295,000,000원이라 하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세 확정신고를 하였는데 처분청에서는 청구인에 대한 부동산투기혐의조사시 실지양도가액이 464,200,000원인 사실을 밝혀내고 청구인이 신고한 양도가액이 사실과 다르다고 하여 재산제세조사사무처리규정 제77조 본문의 규정에 의거 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하고 89년귀속 양도소득세 58,859,820원과 동 방위세 13,338,580원을 91.4.1 결정고지하였는 바,청구인은 이에 불복하여 91.5.31 심사청구를 거쳐 91.9.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장처분청에서 조사시 쟁점토지의 양도가액을 464,200,000원으로 확인하였다면 확인된 실지거래가액을 양도가액으로 하고 청구인이 신고한 취득가액을 인정하여 과세하여야 할 것인 데, 재산제세조사사무처리규정 제77조의 규정에 의거 기준시가에 의하여 결정한 처분은 부당하며, 자산의 양도차익예정신고나 확정신고를 실지거래가액으로 한 경우에는 반드시 실지거래가액의 적정여부를 확인하여야 할 것인 바(대법원 87누675, 88.3.8) 이 건의 경우 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 실지거래가액에 의하여 예정신고나 확정신고를 한 경우에는 반드시 실거래가액의 적정여부를 확인하여 확인된 실거래가액으로 결정하여야 한다는 주장이지만,소득세법 제23조제4항·제45조 제1항,동법시행령 제170조제4항 제3호의 규정에 의하면 기준시가에 의하여 과세하는 것이 원칙이고 예외적으로 예정신고나, 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실거래가액으로 과세할 수 있는 것이므로, 신고시 제출된 증빙에 의한 취득 및 양도가액이 사실과 다른 것으로 밝혀진 경우에도 실지거래가액으로 신고하였다 하여 실지거래가액을 확인하여 그 확인된 가액으로 결정하여야 한다는 의미로는 볼 수 없다 할 것이고,따라서, 실제양도가액이 신고된 실거래가액과 다른 것으로 밝혀진 이 건의 경우는 기준시가에 의하여 취득가액과 양도가액을 계산하여 과세함이 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도차익계산에 있어서 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당된다고 보아 기준시가를 적용한 과세처분의 당부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

청구인은 당초 실지거래가액에 의하여 양도소득세 확정신고를 하였는데, 처분청에서 청구인이 신고한 가액과 다른 양도가액을 실지거래가액으로 확인하였다면 양도가액은 처분청에서 조사·확인한 가액에 의하더라도 취득가액은 청구인이 신고한 가액을 그대로 적용하여 과세하여야 할 것이고, 재산제세조사사무처리규정 제77조의 규정을 들어 취득 및 양도가액 모두를 기준시가를 적용하여서는 안된다는 주장이다. 살피건대, 이 건 관련규정인소득세법시행령 제170조제4항 제3호의 규정에 의하면 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」에는 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 계산할 수 있는 것으로 규정하고 있다. 그러므로 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 계산하기 위해서는 청구인의 경우가 당초 양도소득세 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되는지에 대하여 보아야 하는데, 청구인이 신고한 가액중 양도가액은 처분청의 조사에 의하여 실지거래가액과 다른 것으로 밝혀졌으므로 결국 청구인이 신고시 제출한 증빙서류는 사실과 다른 증빙서류를 제출한 것인 바,이러한 경우를 전시 규정상에서 말하는 청구인이 제출한 증빙에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당된다고 할 수는 없다고 본다. 또한 처분청의 조사시 양도시의 실지거래가액은 확인되었지만 취득시의 실지거래가액은 확인되지 않았고 청구인도 이를 객관적인 거증자료에 의하여 입증하지 못하므로 취득시의 실지거래가액은 확인되지 않았다고 보아야 할 것이다.

그러므로 현행 소득세법의 규정상 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산할 수밖에 없는데소득세법시행령 제170조제1항의 규정에 의하면 양도가액은 확인되는 실지거래가액으로 하고 취득가액은 기준시가에 의하는 방식으로는 양도차익을 결정할 수 없도록 되어 있고, 양도가액 및 취득가액 모두를 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하도록 규정하고 있으므로, 쟁점토지의 양도에 대하여 취득 및 양도가액 모두를 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산한 처분청의 당초 과세처분이 타당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.