토지의 양도차익을 실지거래가액으로 결정한 당초처분이 적법한지 여부(경정)

이 건 토지의 양도차익은 취득 및 양도가액을 공히 기준시가로 계산하여 결정함이 정당함

1. 사실청구인은 전라북도 고창군 OO리 OOOOOOO OOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로 위 같은군 대산면 OO리 OOOOO외 1필지 소재 전 6,613평방미터(이하 “이 건 토지”라 한다)를 87.6.26 청구외 OOO로부터 취득하여 89.7.27 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있는데 처분청은 처분청에 설치한 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인의 이 건 토지거래를 투기거래로 판정한 후구소득세법시행령 제170조제4항 제2호 및 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항 제8호의 규정에 의거 이 건 양도차익을 거래상대방들로부터 확인받은 실지거래가액(취득가액 6,890,000원, 양도가액 20,000,000원)으로 결정하여 90.9.19 청구인에게 89년귀속분 양도소득세 9,239,880원 및 동 방위세 1,847,970원을 결정고지하자 청구인이 위 처분에 불복하여 90.11.2 이의신청을 한 후 91.1.7 심사청구를 거쳐 91.3.12자로 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 경작상 필요로 이 건 토지를 인접한 농지로 대토하기 위하여 양도하였고, 이러한 사실은 88.4.13 고창군 대산면 OO리 OOO외1필지 소재 답 9,190평방미터를 취득한 것으로 보아 확인할 수 있음에도 처분청이 이 건 토지거래를 투기거래로 보아 그 양도차익을 실지거래가액으로 결정함은 부당하며, 더욱이 청구인은 이 건 토지를 12,000,000원에 취득하여 10,000,000원에 양도함으로써 양도소득이 없었다는 주장이다.

3. 국세청장 의견소득세법시행령 제170조제4항 제2호(개정전)에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 규정하고 있고, 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호에서 “양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장이 투기거래로 인정한 때”로 규정되어 있고, 처분청이 결정한 이 건 토지의 취득가액 6,890,000원과 양도가액 20,000,000원이 각 거래상대방의 진술서에 의해 실지거래가액으로 확인되는 바, 청구인은 위 가액이 실지거래가액이 아니라고 주장하나 이에 대한 구체적인 증빙제시가 없어 이 건 처분이 부당하다는 주장은 이유없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 쟁점은 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항 제8호의 규정에 의거 이 건 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 결정한 당초처분이 적법한지 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

이 건 토지의 양도당시(89.7.27) 시행된 관계법령을 살펴보면,소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항 제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고,구소득세법 시행령 제170조제4항 제2호에 의하면, 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며 이를 근거로 제정된 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26 개정) 제72조 제3항은 “소득세법 시행령 제170조제4항 제2호에서 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 거래 또는 부동산투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함”은

(1) 부동산을 미등기상태로 전매한 때

(2) 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트당첨권)를 양도한 때

(3) 미성년자명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

(4) 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

(5) 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

(6) 군(읍제외), 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(7) 시(서울특별시 및 직할시 포함), 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평이상이고, 그 가액(등록세과세표준액)이 1억원 이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(8) 위 각호 이외의 거래로서 국세청장·지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와소득세법 시행령 제170조제9항 및동법시행규칙 제82조의 2제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때라고 규정하고 있다. 처분청의 과세근거서류와 청구인이 제시한 청구이유등에 의하면, 이 건 토지의 거래는 전시 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제1호 내지 제7호의 유형에는 해당되지 아니함과 청구인이 자산양도차익예정신고 및 납부를 이행하지 않은 사실에 대하여는 상호 다툼이 없는 바, 처분청은 전시 제8호의 규정에 따라 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정한 것은 정당하다는 의견인 반면, 청구인은 이 건 토지의 거래가 투기거래가 아니라는 주장이다. 살피건대, 처분청이 이 건 처분의 근거로 삼은 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정은 거래자가 투기거래자인가의 여부를 식별하기 위한 기준을 명시하지 아니하고 과세관청의 주관적인 판단에 의하여 투기거래자로 인정되면 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 함으로써 양도가액을 기준시가에 의할 것인가 실지거래가액에 의할 것인가를 결정함에 있어서 과세관청의 자의적인 재량을 허용하고 반면 납세의무자로서는 양도소득세의 부과처분전에 자기에게 부과될 과세액을 전혀 예측할 수 없게 한 규정으로서, 과세관청의 자의적인 재량을 배제하여 국민의 재산권이 부당하게 침해되는 것을 방지하고 국민의 경제생활에 법적안정성과 예측가능성을 부여함을 목적으로 하는 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효의 규정이라 할 것이다.

(국심 90부1408, 90.12.14, 국심 90중2303, 91.1.18, 대법원 89누8149, 90.5.8 대법원 3638, 90.8.14 동지). 그렇다면 처분청이 이 건 토지의 양도차익을 위 제8호의 규정에 의거 실지거래가액으로 결정함은 부당하다 할 것이고,따라서 이 건 토지의 양도차익은 취득 및 양도가액을 공히 기준시가로 계산하여 결정함이 정당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 처분청의 당초처분이 부당한 처분으로 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.