실지거래가액으로 과세한 처분의 당부(기각)

1996. 1. 1. 이후부터 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도는 실지거래가액으로 양도차익을 산정함

1. 처분개요

가. 청구인과 조OO는 1993.5.13 OO특별시 OO구 OO동 OOOOOO OOOOO OO OO OOO 대지권 908.64㎡ 및 건물 1,499.21㎡중 453.51분의 445.04(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 6억1000만원에 취득하기로 계약한 다음 계약금 6100만원을 지급하고 1993.6.2 중도금 2억원까지 지급한 상태에서 1994.2.7 김OO과 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리(이하 "쟁점권리"라 한다)를 9억원에 양도하기로 계약하고 1994.5.2 소유권을 이전하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매하였다고 보아 실지거래가액을 확인하여 2001.9.5 청구인에게 1994년 귀속 양도소득세 103,500,000원 및 동 농어촌특별세 7,762,560원을 결정고지하였다.

다. 청구인이 이에 불복하여 2001.10.9 이의신청을 하자, 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 75%가 아닌 60%의 양도소득세율을 적용하고, 쟁점부동산의 취득시 계약면적과 양도당시 면적의 감소분에 해당하는 가액 4000만원을 양도가액에서 제외하여 2001.11.30 청구인에게 양도소득세 및 농어촌특별세를 각 5400만원 및 4,050,000원으로 경정하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2002.1.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인 등은 쟁점부동산을 취득한 후 볼링장으로 개조하여 이를 운영하고자 하였으나 여의치 아니하여 양도한 사실이 OO고등법원의 판결문 등에 의하여 확인되는 바와 같이 이 건 거래는 단기매매차익목적의 거래가 아님에도 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

(2) 실지거래가액에 의하여 과세하더라도, 청구인이 쟁점부동산의 양도소득에 대하여 제기한 소송에 소요된 소송비용 1500만원과 청구인이 이OO에게 지급한 소개비용 2000만원 및 청구인이 쟁점부동산 위의 굴뚝설비 등을 철거한 비용 1900만원 등 합계 5400만원은 O요경비로 공제하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우에는 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이므로 쟁점권리의 양도에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 주장하는 소송비용은 조OO와 양도차익 배분 문제에 관한 소송에 소요된 비용이므로 쟁점부동산을 취득·양도하기 위하여 직접 지출된 경비로 볼 수 없고, 청구인이 이OO에게 지급하였다는 소개비용은 이OO의 확인서 외에 객관적인 입증자료가 없으며, 청구인이 굴뚝설비를 철거하였다고 주장하는 사업자인 신OO 등은 공사수입을 신고한 사실 등이 없고 철거비용등을 지급한 사실을 확인할 수 있는 구체적 증빙서류의 제출이 없으므로 청구인이 주장하는 비용들은 쟁점권리의 양도에 대한 O요경비로 공제할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 인하여 발생한 양도소득에 대하여 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과할 수 있는지 여부

② 청구인이 지급하였다고 주장하는 소송비, 소개비, 시설 철거비등을 양도소득의 O요경비로 공제할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(1994.12.22 법률 제4804호로 개정되기 전의 것) 제23조【양도소득】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

④ 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제45조【양도소득의 O요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 O요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비

(2) 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 1.제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제97조【양도소득의 O요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 O요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비

(3) 소득세법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 가. 제157조 제3항 제2호의 자산 나. 취득 후 1년 이내의 부동산 제157조【토지등의 범위】

③ 법 제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말한다

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(괄호 생략)

(4) 소득세법시행령 부칙 (1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1조【시행일】이 영은 1996년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제162조 제6항 제1호 및 동조 제7항 제1호의 개정규정은 1997년 1월 1일부터 시행한다. 제8조【양도소득에 관한 적용예】

② 제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.

다. 쟁점①에 대하여 본다.

(1) 청구인이 조OO에게 쟁점권리의 양도에 따른 배당금의 지급을 청구하는 소송을 제기하여 OO고등법원 제12민사부에서 판결한 판결문(95나42951, 1996.8.27)에는 이 건과 관련하여 「청구인과 조OO 및 이OO은 쟁점부동산을 매수하고 이를 용도변경하여 볼링장을 경영하거나 아니면 이를 분할매각하되 발생하는 순이익은 즉시 균분하기로 하는 동업약정을 체결하고 ～ 후략」라고 판시하고 있는 바, 청구인이 단기매매를 하지 아니하면 아니 될 부득이한 사유가 있었는지 여부에 대하여는 아무런 언급이 없다.

(2) 청구인과 조OO는 1993.5.13 쟁점부동산을 취득하기로 계약하고 1993.6.2 중도금을 지급한 상태에서 1994.2.7 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하기로 계약하고 1994.5.2 소유권을 이전하여 쟁점부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 사실이 있다.

(3) 1995.12.30 개정된 소득세법시행령 제166조 제4항 제1호 가목 및 그 부칙 제8조 제2항에 의하면, 1996.1.1 이후 양도소득을 결정하는 분부터 부동산을 취득할 수 있는 권리를 단기매매차익목적으로 취득하여 양도하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 산정하도록 규정하고 있는 바, 그렇다면 쟁점권리의 양도에 대하여 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 쟁점②에 대하여 본다.

(1) 청구인이 조OO를 상대로 쟁점권리의 양도에 따른 배당금의 지급을 청구하는 소송을 OO고등법원 제12민사부에 제기하여 부담한 소송비용 1500만원은 동업자사이에 이익금의 배당에 대하여 다투는 소송에 소요된 비용이고, 쟁점권리의 취득 및 양도와는 관련없는 것이므로 쟁점권리의 양도소득에 대한 O요경비로 공제할 수 없다 할 것이다.

(2) 위 소송관련 서류에는 청구인이 이OO에게 소개비용 2000만원을 지급한 사실이 언급되어 있지 아니하고 이OO의 영수증과 사실확인서 외에 달리 이를 입증할 수 있는 증빙의 제시가 없는 이상 청구인이 쟁점권리의 양도당시 지급하였다고 주장하는 소개비용은 이를 O요경비로 인정할 수 없다.

(3) 청구인은 정OO에게 쟁점부동산의 취득당시 설치되어 있던 굴뚝 등을 철거하게 하고 그 비용으로 1400만원을 지급하였고, 쟁점부동산을 볼링장으로 개조할 목적으로 건축사사무소O건축 대표 신OO에게 설계비용 500만원을 지급하였다고 주장하면서 정OO 및 신OO의 사실확인서를 제출하고 있으나 이를 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙서류를 제출하지 못하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다..

(4) 그렇다면, 청구인이 쟁점권리의 취득 및 양도에서 지급하였다고 주장하는 소송비용, 소개비용과 굴뚝 철거비용 및 설계비용 등은 모두 O요경비로 공제할 수 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.