실지거래가액 신고에 대하여 처분청 조사가액으로 과세할지 아니면 기준시가에 의하여 과세할지 여부(경정)

토지의 실지거래 취득가액을 계산함에 있어서는, 당초토지의 지목이 전(田)이고 분할후 토지의 지목도 모두 전(田)이며 이와같이 농지를 분할한 경우에는 분할후 토지의 위치에 따라 분할토지간 단위면적당 가격차이가 나지 않는 것이 통례이므로 토지의 면적이 당초토지의 면적에서 차지하는 비율을 당초토지의 취득가액에 곱하여 계산하여야 할 것인데, 이와같이 계산할 경우, 토지의 취득가액은 000원으로 산정되므로 이 가액을 토지의 실지거래 취득가액으로 적용하여 토지의 양도차익을 산정함이 타당함

1. 원처분 개요청구인은 경기도 화성군 비봉면 OO리 OOOOOO전 68,256㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1996.5.27 청구외 OOO으로부터 취득하여 1996.9.4 청구외 OOO에게 양도하고 1997.5.27 실지거래가액(취득가액 310,000,000원, 양도가액 325,000,000원)으로 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다.처분청은 실지조사결과 실지거래가액이 취득가액은 310,000,000원, 양도가액은 1,200,000,000원인 것으로 확인하고, 확인된 취득 및 양도가액에 의하여 양도차익을 산정하여 1998.4.16 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 412,098,300원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1998.5.26 심사청구를 거쳐 1998.9.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

(1) 청구인은 실지거래가액으로 신고한 사실이 없는데, 공인중개사인 청구외 OOO가 임의로 청구인의 인장을 만들어 사용한 것으로서 본인의 인감도장과 비교하여 보면 그 사실을 쉽게 확인할 수 있고, 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고 및 서울지방국세청장에 대한 통고문 발송 등은 청구외 OOO가 부동산을 중개할 때에 거래를 성사시키기 위하여 양도소득세는 나올 것이 없다고 청구인에게 말하고 나서 그에 대한 후속조치로서 단독으로 행한 일들이며, 청구인은 청구외 OOO가 신고한 사실조차도 전혀 알지 못하고 있었고, 기준시가를 적용하여 계산한 양도소득세가 2천여만원이라는 것을 알았더라면 양도소득세가 4억원이나 추징되도록 실지거래가액에 의하여 신고를 하지는 않았을 것이며,현행 소득세법상 토지, 건물의 경우 그 양도차익의 계산방법은 기준시가를 원칙으로 하고 실지거래가액에 의한 계산은 예외적으로 인정하고 있는 바, 실지거래가액에 의한 양도차익의 계산은 기준시가에 의한 방법에 의하여 일률적으로 적용하는 경우 납세자에게 불리한 경우를 상정하여 예외적으로 인정한 것으로서 납세자에게 유리한 경우에 적용된다 할 것이다. 따라서 본 처분의 경우 부동산 중개인이 임의로 신고하였다는 사실을 인정하지 않는다 할 경우에도 기준시가에 의한 양도차익을 초과하여 결정고지한 본 처분의 양도차익의 최고치는 기준시가에 의한 양도차익을 그 한도로 하여야 한다.

(2) 청구인은 1983년 쟁점토지에 대한 공유수면매립 당시부터 매립허가자 청구외 OOO과 동업조건으로 투자했으나, 청구외 OOO은 청구인이 투자한 지분대로 매립허가 명의변경을 하지 않아서 분쟁 끝에 청구인이 투자한 310,000,000원 만큼의 토지를 보존등기 후에 분할받는 조건으로 매매계약형식을 취하여 1988.9.25자 계약서를 작성하게 되었고,그에 따라 매립준공 후 토지명의변경을 하려고 했으나, 청구인이 외지인이어서 농지법에 의해 소유권이전을 하지 못하고 있던 중 매립비용이 추가로 들어간 것에 대해 청구외 OOO과 재분쟁 끝에 1990.2.12 추가로 118,500,000원을 더 주고 토지양도 매매계약을 다시 작성하게 되었으며(취득금액 118,500,000원이 증가되었음), 이후 쟁점토지를 처분하지 못하도록 공증하고, 1990.2.27 채권최고액 42,853,600원 및 1990.12.8 채권최고액 420,000,000원으로 근저당권을 설정하였다가 청구인에게 소유권이전등기한 이후인 1996.8.29 근저당권 말소등기를 하였으며,또한 1991.9.30 서울지방법원 남부지원의 가처분결정에 의하여 청구인을 권리자로 한 가처분등기를 하였고, 이 또한, 청구인에게 이전등기된 이후인 1996.11.4 가처분말소등기를 한 사실이 있으며, 그외에 1990.2.12 양도자 OOO의 인감증명서를 첨부한 각서도 있는 바, 쟁점토지를 청구인이 취득한 날자는 실제 잔금을 청산한 1990.2.12이고 취득가액은 428,536,000원인데 처분청에서는 1988.9.30 310,000,000원에 취득한 것으로 보아 과세하였으므로 과세에 잘못이 있다.

나. 국세청장 의견

(1) 소득세법의 규정에 의하면 실지거래가액으로 양도차익을 산정하려면 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지세무서장에게 신고하는 경우에 실지거래가액으로 결정할 수 있는 것인 바, 청구인이 확정신고 기한내인 1997.5.27 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 갖추어 실지거래가액으로 확정신고를 한 사실이 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인되고, 신고서에 날인된 인장 및 청구인이 서울지방국세청에 내용증명 우편으로 보낸 「통고문」에 날인된 인장이 동일한 것임이 확인되는 점으로 보아 대리권 없는 부동산중개사가 신고한 것이라는 주장은 신빙성이 없다. 따라서 청구인의 거래사실에 대하여 실지거래가액을 조사하여 확인되는 가액으로 양도소득세를 결정함이 타당하다.

(2) 취득가액의 경우, 매도자인 청구외 OOO의 인감증명이 첨부된 부동산거래확인서를 첨부하여 청구인이 신고하였고, 당해 거래의 취득 및 양도를 중개한 부동산중개사가 처분청에 310,000,000원에 취득한 것으로 확인한 점 등으로 보아 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 실지거래가액 신고에 대하여 처분청에서 조사가액으로 과세하였는데, 청구인은 신고한 사실이 없다는 주장의 당부 및 기준시가에 의한 양도차익을 한도로 하여 과세해야 한다는 주장의 당부

(2) 과세처분에는 쟁점토지의 취득일 및 취득가액에 잘못이 있다는 주장의 당부나. 관계법령(1)소득세법 제96조【양도가액】본문은 「양도가액은 다음 각호에 금액으로 한다」고 규정하고 있고, 그 제1호 단서는 「다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」을 규정하고 있으며,같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 본문은 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음각호에 규정하는 것으로 한다」고 규정하고 있고, 그 제1호 「취득가액」의 (가)목 단서는 「다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있으며,같은법시행령 제166조제4항 본문은 「법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.」고 규정하고 있고, 그 제3호는 「양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우」를 규정하고 있다.

(2)소득세법 제98조는 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.」고 규정하고 있고,같은법시행령 제162조제1항 본문은 「법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.」고 규정하고 있으며, 그 제1호는 「대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.」고 규정하고 있다.

다. 쟁점(1)에 대하여

(1) 청구인은 중개인인 청구외 OOO의 “진술서”를 제출하면서 처분청에 제출된 실지거래가액신고서는 청구인이 모르는 사이에 쟁점토지거래의 중개인이 신고한 것이라는 주장을 하고 있다.살피건대, 청구인이 서울지방국세청장에게 보낸 “통고문”에 보면 중개인인 청구외 OOO가 청구인의 재산관리인이라고 하였고, 쟁점토지 취득시 청구외 OOO가 중개하였으며, 쟁점토지 양도시에는 청구인으로부터 위임받아 12억원에 청구외 OOO에게 양도하고 양도대금 중 2억 5천만원을 청구인으로부터 무이자로 차용하는 등 청구인의 재산관리를 해준 사실이 있으므로 청구인도 모르는 사이에 실지거래가액으로 신고하였다는 청구주장은 믿고 받아들이기 어렵다고 본다.

(2) 청구인은 현행 소득세법상 부동산 양도차익의 계산방법은 기준시가를 원칙으로 하고 있고 실지거래가액에 의한 계산은 예외적으로 납세자에게 유리한 경우에 적용되는 것이므로 이 건의 경우 처분청 조사가액에 의해 과세하더라도 기준시가에 의한 양도차익을 한도로 하여 과세하여야 한다는 주장을 하고 있다.살피건대, 현행소득세법상 부동산 양도차익의 산정은 기준시가에 의하는 것이 원칙이고 예외적으로 실지거래가액에 의할 수 있도록 규정되어 있으며, 납세자가 실지거래가액에 의하여 부동산 양도차익을 산정하여 달라고 신고한 경우에는 처분청에서 실지거래가액을 확인하여 이를 적용하고 있고 납세자가 실지거래가액을 적용하여 달라고 신청하였지만 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 일정한 절차를 거쳐 기준시가를 과세할 수 있도록 되어 있다. 따라서 이 건의 경우 앞에서 살펴본 바와 같이 청구인의 실지거래가액 적용 신청에 따라 처분청에서 그 실지거래가액을 조사하여 확인된 실지거래가액으로 과세하였으므로 당초 과세처분이 타당한 것으로 판단된다.

라. 쟁점(2)에 대하여청구인은 쟁점토지 취득시 추가로 부담한 금액이 있으므로 쟁점토지 취득가액은 310,000,000원이 아니라 428,536,000원이라는 주장이고, 이에 대해 국세청장은 청구인이 당초 310,000,000원으로 신고하였고 이를 부동산 중개인이 확인하였으므로 당초 과세처분이 타당하다는 의견이다. 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련하여 추가로 118,536,000원을 더 부담하였다는 증거자료로서 거래대금총액이 428,536,000원이고 잔금일이 1990.2.12인 토지매매계약서(1990.2.12 공증받았음), 전소유자인 청구외 OOO의 1990.2.12자 각서 및 당일자에 발급된 부동산매매용 인감증명서, 서울지방법원 남부지원의 부동산처분금지 가처분결정문(91카11034, 1991.9.30), 가처분등기 및 근저당권설정등기 사실이 기재된 등기부등본 등을 제시하였다. 위 제출된 서류에 의하면 청구인은 청구외 OOO으로부터 쟁점토지로 분할되기 이전의 토지인 경기도 화성군 비봉면 OO리 OOOOOO 전 166,660㎡중 83,333㎡(이하 “당초토지”라 한다.)를 취득하면서 거래가액을 310,000,000원으로 약정한 매매계약서를 1988.9.25 작성하였고, 그 후 청구인이 추가 부담한 금액을 당초 매매대금에 가산하여 대금총액을 428,536,000원으로 한 새로운 매매계약서를 작성하였으며, 1990.2.12 잔금청산일에 청구인은 전소유자인 청구외 OOO으로부터 영수증, 각서, 당일자 발급된 부동산매도용 인감증명서를 받았고, 위 새로운 매매계약서는 공증(공증인 : 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OO법무법인, 공증번호 및 일자 : 등부 제362호, 1990.2.12)을 한 것으로 확인된다.

또한 1990.2.27 및 1990.12.8에는 청구인이 당초토지에 대해 채권최고액 합계 462,853,600원으로 근저당권을 설정한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있고, 당초토지의 소유권이전등기가 늦어짐에 따라 1991.9.30에는 서울지방법원 남부지원에 부동산처분금지 가처분결정을 받은 것으로 확인되는 바, 이상의 일련의 과정과 청구인이 제출한 서류에 의거 당초토지의 취득가액은 428,536,000원인 것으로 확인된다. 그런데 당초토지는 1991.4.22 경기도 화성군 비봉면 OO리 OOOOOO 전 83,333㎡로 분할되었고, 다시 1994. 5.11 같은리 OOOOOO 전 68,256㎡(쟁점토지), 같은리 OOOOOO 전 6,901㎡와 같은리 OOOOOO 전 8,176㎡등 3필지의 토지로 분할되었으며, 청구인은 그 중 같은리 OOOOOO소재 쟁점토지를 양도하였다. 따라서 쟁점토지의 실지거래 취득가액을 계산함에 있어서는, 당초토지의 지목이 전(田)이고 분할후 토지의 지목도 모두 전(田)이며 이와같이 농지를 분할한 경우에는 분할후 토지의 위치에 따라 분할토지간 단위면적당 가격차이가 나지 않는 것이 통례이므로 쟁점토지의 면적이 당초토지의 면적에서 차지하는 비율을 당초토지의 취득가액에 곱하여 계산하여야 할 것인데, 이와같이 계산할 경우, 쟁점토지의 취득가액은 351,003,242원〔428,536,000원×68,256㎡(쟁점토지 면적)/83,333㎡(당초토지 면적)=351,003,242원〕으로 산정되므로 이 가액을 쟁점토지의 실지거래 취득가액으로 적용하여 쟁점토지의 양도차익을 산정함이 타당한 것으로 판단된다.

마. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.