기준시가를 적용하여 산출한 양도차익이 청구인이 주장하는 양도가액을 초과하는 경우 양도가액을 한도로 하여 양도차익을 산출함에 있어서 청구인이 주장하는 양도가액을 실지거래가액으로 볼 것인가의 여부(경정)

기준시가에 의한 양도차익은 실지양도가액을 초과할 수 없는 것임

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 소재 대지 27㎡ 및 위 지상건물 25.5㎡(OO시장 내 점포OO : 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 75.4.15. 취득하여 보유하다가 93.12.31. 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도차익을 기준시가(양도가액 : 76,425,900원, 취득가액 : 9,827,478원)로 계산하여 95.10.2. 청구인에게 93년 귀속분 양도소득세 19,151,980원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.12.1. 심사청구를 거쳐 96.3.15. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장의견 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산은 서울시 OO구 OO동 OOOOOO 일대의 시장일부로서 75.4.15. 취득후 보유하던 중 청구인이 직영하지 못하고 임대하였는 바, 임차인이 사업이 부진하여 자진폐업하고 점포를 밀폐해 놓은 상태에서 임대료도 계속 지급하지 아니하므로 명도과정을 거쳐 임대관계를 청산하고 당시 급한 사정으로 매도하려 하였으나 재래시장으로서 장사가 잘되지 아니하여 마땅한 매수자가 없어 고심하던 중 옆가게를 임차하여 기름집을 하던 청구외 OOO에게 45,000,000에 양도하였다.

(2) 처분청이 청구인에게 결정고지한 기준시가에 의한 양도가액이 76,425,900원으로 실지거래가액 45,000,000원 보다 약 1.7배나 되며 양도차익 또한 66,425,668원으로 실지거래가액보다 21,425,668원이 초과되어 양도소득세액은 8,875,570원이나 더 많이 과세되었으므로, 기준시가에 의한 양도차익중 실지양도가액 45,000,000원을 한도로 하여 양도소득세를 부과하여야 한다.

나. 국세청장의견 쟁점부동산을 기준시가(76,425,900원)보다 낮은 45백만원에 양도하였다고 주장하나 사인간에 작성된 매매계약서만을 증빙으로 제시할 뿐 이를 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙의 제시가 없어 청구인이 주장하는 매매가액(45백만원)을 실지 양도가액으로 인정하기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 기준시가를 적용하여 산출한 양도차익이 청구인이 주장하는 양도가액을 초과하는 경우 양도가액을 한도로 하여 양도차익을 산출함에 있어서 청구인이 주장하는 양도가액을 실지거래가액으로 볼 것인가의 여부에 다툼이 있다.

나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 의하면 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제OO의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호에 의하면 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제23조 제1항 제2호 및 제OO의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호에 의하면 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인이 양도가액이 45,000,000원이라고 주장하는 부분의 신빙성여부에 대하여 살펴보면,

1) 우리심판소에서 현지에 출장하여 OO시장내에서 자가점포를 경영하고 있는 OOO등 수인에게 탐문조사 및 현황을 조사한 결과, 쟁점부동산은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO에 소재한 OO시장내의 점포로서 OO시장은 62년도에 시장개설허가로 형성된 재래시장으로서 80년대 중반까지는 농산물을 주로 취급하여 한 때는 호황을 누리기도 했으나 현재는 대형유통점, OO시장 인접 도로에 자연형성된 신축점포등의 등장으로 소비자들의 재래시장이용이 감소하여 쟁점부동산 인근의 수개의 점포 및 가판장소가 폐쇄되어 있는등 장세가 위축되어 있음이 인정되며,

2) 쟁점부동산 역시 수년간 폐문되어 전기가 단전되었다가 94.1.10. 복구된 사실이 한국전력공사 OOO지점에서 발급한 전기보증금(150,000원)입금표 및 전기공사를 하였던 OOO구 OOO동 OO OOOOO에서 전기공사업을 하고 있는 OOO(상호 : OO전기공사)의 전기공사대금 입금표에 의하여 확인된다.

3) 쟁점부동산을 양수하여 OOO 기름집을 운영하고 있는 청구외 OOO도 쟁점부동산을 45,000,000원 구입하였다고 확인하고 있고 인근 OOO동에서 부동산업을 하고 있는 청구외 OOO에 의하면 OO시장내의 점포는 최근 매매물건이 없어 시세가 형성되어 있지 아니하나 매도가액으로 제시하는 금액은 평당 6백만원～8백만원(㎡당 181만원～242만원) 정도된다고 진술하고 있다.

4) 최근 4년간 쟁점부동산토지에 대한 공시지가추이는 다음과 같다.

년???? 도???? 별

92

93

94

95

비??? 고

공시지가(만원/㎡)

283

270

256

256

OO구청

토지관리과 확인

(OOOOOOOOOO)

면적환산(만원/27㎡)

7,641

7,290

6,912

6,912

93년대비 비율(%)

105

100

95

95

상기 내용을 종합하여 보면 청구인이 쟁점부동산을 45,000,000원에 양도하였다고 하는 주장은 신빙성이 있어 보인다.

라. 결론 자산의 취득가액 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 양도차익을 산출하더라도 실질과세원칙상 기준시가에 의한 양도차익이 실지로 거래된 양도가액를 초과할 수 없는 것이므로 기준시가에 의한 양도차익을 실지양도가액을 한도로 하는 것이 타당하다(대법 84누 442, 85.2.26. 국심 93서 1124, 93.8.23. 외 다수 같은 뜻임)할 것이다. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.