실지거래가액에 의해 과세한 당초처분의 당부(경정)

청구인은, 00시가 분양한 쟁점아파트에 최초로 당첨된 ○○이 아파트계약금만 납부한 상태에서, ○○에게 동 계약금 및 권리금을 지급하고 아파트 중도금 및 잔금을 00시에 납부함으로써 쟁점아파트를 취득한 것으로 인정되며 청구인의 쟁점아파트 양도에 대해서는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의해 결정하되 취득일은 아파트 잔금지급일 양도일은등기일로 하여 양도소득세를 부과함이 합리적임

1. 사실청구인은 인천직할시 남동구 OO동 OOOOOOO OOOO OOOO에 거주하는 사람으로서 85.12.31 서울특별시 양천구 O동 OOO 소재 OOOOOO아파트 OOOO OOOO(20평형) (이하 “쟁점아파트”라 한다)를 최초당첨권자인 청구외 OOO으로부터 85.12.31 계약금 불입상태에서 매수하여 86.10.24 청구인이 중도금 및 잔금을 납부한 후 89.2.8 동 아파트를 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여,처분청은 이 건 거래를 법인(서울특별시)과의 거래로 보고 취득가액은 분양가액인 20,613,860원, 양도가액은 46,000,000원임을 확인하여 양도소득세 6,658,740원 및 동방위세 1,331,740원을 90.2.5 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 심사청구를 거쳐 90.7.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 쟁점아파트를 최초로 당첨받은 OOO(개인)으로부터 85.12.31 계약금상태에서 매수하여 86.10.24 잔금을 납부한 후 89.2.8 OOO(개인)에게 양도하였으므로 이 건 법인(서울특별시)과의 거래가 아니므로 기준시가에 의해 과세하여야 하며 설령 실지거래가액으로 과세한다 하더라도 청구인이 지급한 당첨권 프레미엄 8,500,000원과 쟁송비 1,700,000원은 필요경비로 공제되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 아파트 당첨권을 계약금 상태에서 프레미엄 8,500,000원을 더주고 매입하여 청구인이 중도금, 잔금등을 모두 납입한 후 아파트를 취득하여 이를 청구외 OOO에게 양도하였다는 주장이나, 청구인이 프레미엄과 중도금 및 잔금을 지불한 사실이 입증되는 금융자료 등 구체적 거증제시가 없는 반면 동 아파트의 등기부등본에 기재된 사항에 의하면 동 아파트를 88.9.19 청구외 OOO이 분양 취득하여 89.1.27 청구인에게 양도한 것으로 나타나고 있어서, 청구인이 양도한 이 건 거래는 개인간에 거래된 아파트의 양도일 뿐 청구인이 주장하는 아파트 당첨권 취득에 따른 프레미엄 및 쟁송비 등을 이 건 아파트의 취득가액에 포함시키거나 필요경비로서 공제할 수는 없다는 의견이다.

4. 쟁점따라서 이 건의 쟁점은 실지거래가액에 의해 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

위 쟁점사항에 대해 살피건대, 먼저소득세법 제23조제4항과동법 제45조제1항 제1호 및동법 시행령 제170조제4항 제1호에 의하면 양도·취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되 「국가·지방자치단체·기타 법인(이하 “법인등”이라 한다)과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우」등의 경우에는 실지거래가액에 의한다라고 규정되어 있고,소득세법 제23조제1항 제2호 및동법시행령 제44조제4항을 보면 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)등의 양도로 인하여 발생하는 소득도 양도소득세과세대상에 포함토록 규정하고 있으며, 또한국세기본법 제14조제2항 및소득세법 제7조제2항에 의하면 소득세법중 소득에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다고 규정되어 있는 바, 법인등이 분양하는 아파트에 당첨된 자에게 권리금을 지급하고 아파트를 취득한 경우소득세법 시행령 제170조(양도소득금액조사결정) 제4항 제1호의 규정은 적용함에 있어서는 민법상 당사자가 채무의 중요한 부분을 변경하는 계약을 함으로써 신채무를 성립시키는 동시에 구채무를 소멸케하는 효과를 갖는 갱개계약의 법률적효과에 따라 당해 아파트취득은 법인등과의 거래에 해당된다는 견해가 있을 수 있겠고, 세법상의 실질과세원칙에 따라 법인등과의 거래에 해당된다는 않는다는 견해가 있을 수 있겠으나, 소득세법상 아파트당첨권 양도가 양도소득세과세대상이 되고 실질거래가액에 의해 양도소득세를 부과하는 경우 그 권리금이 아파트취득가액에 산입되는 이상 세법상의 실질과세원칙에 입각하여 당해 아파트취득은 법인등과의 거래에 해당되지 않는 것으로 봄이 타당하다고 판단된다(국심 90서1170, 90.9.18 동지).

다음으로 이 건 사실관계에 대해 살피건대, 당첨권 매매계약서, 양천구청장의 잔금납입통지서, 서울지방법원남부지원 판결문, OOO의 이행각서등을 보면, 청구인은 OOO이 서울특별시장으로부터 쟁점아파트 분양계약을 체결하고 아파트 계약금 4,200,000원을 지급한 상태에서, 권리금 8,500,000원을 포함한 매매대금 12,700,000원으로 하여 OOO과 85.12.31 쟁점아파트(당첨권)매매계약을 체결하였으나 OOO이 명의변경에 협조를 하지 않아(OOO이 당첨권 양도소득세를 청구인에게 떠넘기려 했다 함) OOO 명의로 아파트 중도금·잔금을 납부한 후 88.9.19 일차적으로 OOO 명의로 소유권등기를 하였다가 88.10.10 청구인 명의로 처분행위금지 가처분등기를 한 후 88.12.16자 법원판결에 의해 89.1.27 청구인 명의로 소유권등기를 한 사실을 모아 볼 때,청구인은, 서울특별시가 분양한 쟁점아파트에 최초로 당첨된 OOO이 아파트계약금만 납부한 상태에서, OOO에게 동 계약금 및 권리금을 지급하고 아파트 중도금 및 잔금을 서울특별시에 납부함으로써 쟁점아파트를 취득한 것으로 인정된다. 그러하다면소득세법 시행령 제170조제4항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 청구인의 쟁점아파트 취득은 서울특별시와의 거래에 해당되지 않는다 하겠고 따라서 청구인의 쟁점아파트 양도에 대해서는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의해 결정하되 취득일은 86.10.24(아파트 잔금지급일) 양도일은 89.2.8(등기일)로 하여 양도소득세를 부과함이 합리적이라 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.