실지거래가액이 불분명한 경우 취득가액의 계산방법(기각)

실지취득가액이 불분명한 경우로서 겸용주택의 주택부분 감정가액 등을 계산할 수 없는 경우 환산가액으로 계산하여 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

가.청구인은 1998.12.31. OOOOO OOO OOO OOO 및 726-1번지상의 상가 건물 6층(대지 183.85㎡, 건물면적 546.86㎡로 이하“쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 주식회사 OOOOOO로부터 분양받아 주택(이하 “쟁점주택부분”이라 한다) 및 근린생활시설인 목욕탕(이하 “쟁점상가부분”이라 한다)으로 사용하다가 2002.12.30.쟁점부동산을 양도한 후 주택부분은 1세대 1주택 비과세대상으로, 상가부분은 기준시가로 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산 양도당시 청구인이 1세대 3주택자임을 확인하고, 쟁점주택부분에 대하여는 실지거래가액(취득가액의 경우 환산가액적용)으로, 쟁점상가부분에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여2005.4.1. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세73,906,080원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2005.6.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산의 분양계약서를 분실하였으나 실지 취득가액이 4억 4천만원(평당 200만원)인 사실이 같은 건물의 다른 호수의분양계약서 및 확인서로 확인되고 감정평가액이 6억원이었음이 1998.12월 한국감정원의 감정평가등으로 확인되므로 이들금액을 실지 취득가액으로 인정하여야함에도 처분청이 쟁점주택부분의취득가액을 환산가액으로 결정한 처분은 부당하다.

(2) 처분청이 1개의 양도소득세 과세물건인 쟁점부동산에 대하여 주택부분의 경우 실지거래가액으로 과세한 이상 쟁점상가부분에 대하여도실지거래가액을 적용하여야 하는 바, 청구인은 쟁점상가부분에 목욕탕시설공사를 위하여 1998.5.1. 청구외 OOOOOOO백화점의대표자 정OO에게공사금액 4억 5천만의 도급을 주었음이 공사도급계약서 및 견적서에의하여 확인되므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다. 설사 쟁점부동산의 분양대금 4억 4천만원을 인정하지않더라도 쟁점부동산의 잔금지급을 위한근저당 설정액 2억 5천만원과 목욕탕시설비 4억 5천만원의 합계액 7억원을 실지취득가액으로 인정하여야 하며, 또한 실지취득가액을 인정하지 않더라도 쟁점부동산과같은 건물의 다른 호수에 관한 매매사례가액이 확인되므로 환산가액이 아닌 매매사례가액으로 쟁점부동산의 취득가액을산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택부분의 경우 1세대 3주택임이 확인되어 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여야 하는 바, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액의 근거로다른 호수의 분양계약서와 인우보증서를 제시하였으나쟁점부동산의 분양계약서및 대금지급의 증빙 등이 없어 소득세법 시행령제176조의2 제1항 제1호양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의확인을 위하여필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나그 중요한부분이 미비된 경우 에 해당하여 같은 시행령 제2항 제2호에의거 취득가액을 환산가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

(2)청구인은 쟁점상가부분의 목욕탕 시설공사에 대하여 공사도급계약서만을 제시하면서 실질공사라고 주장하나, 공사업체는 건설업으로사업자등록한 사실이 없으며, 공사도급계약서이외에 공사대금, 결제증빙을 제출하지 아니하여 사실관계를 확인할 수 없어 이를 필요경비로 인정할 수 없다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점청구인이 주택과 근린생활시설(목욕탕)로 사용한 쟁점부동산을 양도한 후 주택부분은 1세대1주택 비과세대상으로, 근린생활시설은 기준시가로 양도신고하였으나, 처분청이 주택부분의비과세를 배제하고 실지거래가액으로 과세함에 따라 주택부분의취득가액을 환산가액이 아닌 분양가액등으로 산정하여야하며근린생활시설부분도 실지거래가액으로 과세하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련법령(1)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류 보유기간 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우(2)소득세법시행령 제162조의 2【양도가액】

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 대통령령이 정하는 경우 라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우를 말한다.

(3)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭 제4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(4)소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액이 적용되는 경우당해매매사례가액 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는취득가액도실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액 환산가액이 적용되는경우 당해 매매사례가액 감정가액 환산가액 등을 포함한다)에 의하고,양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(5)소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정및통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의규정에 의하여예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만,거주자가제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의규정에 의하여양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택부분의 경우 청구인이 1세대 3주택자로서 실지거래가액 적용 대상이라는 점에 대하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼은 없다.

(2) 청구인이 쟁점주택부분은 비과세대상으로, 쟁점상가부분은 기준시가로 양도소득세를 신고한 내용에 대하여 처분청은 주택부분과 상가부분을 면적별로 안분하여 아래 표와 같이 쟁점주택부분은 실지거래가액으로, 쟁점상가부분은 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하였다.(OO)이를 보면, 쟁점부동산의 실지양도가액은 771,000천원으로, 쟁점주택부분의 양도가액은 면적별로 안분된 실지거래가액으로 하고 주택부분의실지취득가액은 양도가액을 기준시가로 환산한 금액(328,879×103,285/343,618 =98,855천원)을 적용하여, 쟁점부동산의 양도가액을 790,813천원(a+b)으로,취득가액을 232,244천원(c+d)으로 산정하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점주택부분의 취득가액을 환산가액이 아닌 매매사례가액 또는 감정가액 등으로 산정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.(가) 청구인은 쟁점부동산의 분양계약서를 분실하였지만 쟁점부동산(6층, 220평)을 평당 200만원에 골조상태로 분양받아 4억 5천만원의 목욕탕 시설공사를 하였다면서, 같은 건물 1층을 평당 5,050,000원에 분양받았고 2층 건물을 평당 270만원에 분양받았다는 청구외 사람들의 분양계약서와확인서를 제시하고 있다. 이에 대하여 보면, 청구인은 분양대금을 지급하였다는 증빙 등을 제시하지 못하고 있고, 과세전적부심사시 처분청은 현지 조사하여 5층의 평당 분양가액을 1,699,218원으로 확인하고 있음을 알 수 있다.(나) 청구인은 담보대출을 위하여 감정평가한 쟁점부동산의 평가액이6억원이라는 1998.12.5.자 한국감정원의 감정평가보수청구 공문을 제시하고 있다.(다) 판단컨대, 청구인은 쟁점부동산을 4억 4천에 분양받아 4억 5천만원의 목욕탕시설공사를 하였다는 주장이나, 청구인이 쟁점부동산을골조상태로 분양받음으로써 다른 층과의 분양가액을 비교하기가 어렵다 할 것이고 처분청이 5층의 분양가액을 청구인이 주장하는 쟁점부동산의평당 가액보다도 적은 금액으로 파악하였으며 또한 청구인은 계약서·대금지급 증빙 등을 제시하지 아니하고 있는 점, 감정가액의 경우 소득세법시행령 제176조의 2에 의거 2개 이상의 감정평가법인이 평가할 것을 규정하고 있으며 쟁점부동산의 감정가액에 목욕탕부분의 시설공사에 투입된비용이 포함되었다 할 것으로 주택부분의 감정평가액을 산출하기가 어려운 점등에 비추어 보면 처분청이 기준시가 대비로 환산한 가액을 쟁점주택부분의취득가액으로 산정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(4) 다음으로,쟁점상가부분의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여야 한다는 청구주장에 대하여 본다.(가) 청구인은 2003.2.28. 쟁점부동산의 양도소득세 예정신고를하면서 쟁점상가부분의 양도차익을 기준시가로 산정하였으며 확정신고시까지 실지거래가액으로 변경신고한 사실은 없다.(나) 청구인은 청구외 정OO(OOOOOOOOOO OO)과 4억5천만원에 목욕탕설비공사를 하기로 하였다는 1988.5월의 공사도급계약서및 견적서를 제시하였으나 공사대금 지급에 관한 증빙은 제시하지 아니하고 있으며, 처분청의 조사에 의하면 정OO은 도매업(씽크대, 가스렌지, 이·미용기)을 1988.4.10. 개업하여 1998.11.8. 직권폐업된사업자로서 건설업으로 사업자등록한 사실이 없음을 확인하고 있다.(다) 살피건대, 위에서 본 바와 같이 쟁점부동산의 분양가액·감정가액 등을 객관적으로 알 수 없을 뿐 아니라 쟁점상가부분의 목욕탕설비공사를 실제로 4억 5천만원에 시행하였는지의 여부도 구체적으로 확인이 되지 아니하고, 청구인이 실지거래가액을 적용받기 위하여는 소득세법 제96조 제1항 제6호에 의거 양도자가 양도당시및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 소득세법 제 110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고 하여야 하나 청구인이당초 기준시가로 예정신고를 하고 확정신고시까지 이를 실지거래가액으로변경하여 신고하지 아니한 이 건에 대하여 쟁점상가부분의 양도차익을기준시가로 산정한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.