청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 타당한지 여부(기각)

건물을 신축하였음에도 토지취득시 매매계약서와 쟁점부동산의 양도시 매매계약서만 제시하고 있고 건물의 취득가액에 관련된 증빙 및 위 매매가액이 실지거래가액인 사실을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 아니하여, 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액은 실지거래가액으로 인정되지 아니하며 과세청의 처분은 타당함

1. 처분개요

청구인은 77.12.8. 경기도 수원시 장안구 OOO지구 OOOO OOO 대지 468㎡ 중 200.57㎡를 청구외 OOO와 함께 취득(청구인 소유지분 2분의 1 : 100.285㎡)하여 보유하다가 89.5.22. 그 지상에 건물 237.96㎡(청구인 소유지분 2분의 1 : 118.98㎡)를 신축하여 89.7.12. 이를 함께 양도한 후 89.7.31. 청구인 소유지분(이하 : “쟁점부동산”이라 한다)에 대한 자산양도차익예정신고시 토지의 취득가액은 매매계약서상 가액으로 하고 건물의 취득가액은 기준시가로 하였고, 양도가액은 매매계약서상 가액을 지방세과세시가표준액에 의하여 토지 및 건물가액으로 안분하여 신고하였다.처분청은 청구인이 예정신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 인정되지 아니한다고 하여 95.5.16. 청구인에게 89년도분 양도소득세 4,151,580원 및 동방위세 1,053,440원 합계 5,205,120원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 95.6.14. 이의신청 및 95.9.6. 심사청구를 거쳐 95.11.23. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점토지의 취득가액은 매매계약서에 의하여 그 가액이 확인되고 있고, 양도가액은 양도시 매매계약서에 의하여 확인되고 있으나, 단지 토지 및 건물의 가액이 별도로 구분되어 있지 아니하므로 기준시가 비율에 의하여 안분하고 자산양도차익예정신고를 한 것이므로 이 건 처분을 취소하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인은 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 증빙을 전혀 제시하지 아니하여 실지거래가액을 확인할 수 없을 뿐만아니라 이 건 양도소득세를 실지조사 결정하기 위하여는 취득 및 양도시 실지거래가액을 신고하여야 하나, 청구인은 건물을 신축한 것임에도 취득가액을 신고하지 아니하여 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가로 과세한 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 타당한지 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다.

나. 관계법령소득세법 제23조제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있고,같은법 제45조제1항 본문 및 제1호에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 기재하는 것으로 한다.

1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”이라고 규정하고 있으며,같은법 시행령 제170조제1항 본문에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.”고 규정하고 있고,같은조 제4항 본문 및 제3호에서 「법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 아래와 같이 쟁점부동산에 대한 자산양도차익예정 신고시 양도가액은 기준시가 대비 73.98%로 낮고 취득가액은 기준시가 대비 102.14%로 높게 신고한 사실이 있다.(단위 : 원, %)

구 분

신고가액(①)

기준시가(②)

대비(%, ①/②)

양도가액

취득가액

33,484,378

15,070,285

45,258,792

14,753,409

73.98

102.14

(2) 청구인은 위 토지를 취득한후 건물을 신축하였음에도 토지취득시 매매계약서와 쟁점부동산의 양도시 매매계약서만 제시하고 있고 건물의 취득가액에 관련된 증빙 및 위 매매가액이 실지거래가액인 사실을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 아니하고 있다.

(3) 또한, 청구인이 신고한 양도가액 33,384,378원(토지 19,457,548원, 건물 14,026,830원)은 실지양도가액 36,000,000원과 일치하지 아니한 사실이 인정된다.

(4) 위 사실관계에 관계법령을 적용하면 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액은 실지거래가액으로 인정되지 아니하며, 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.