자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 아니하여 기준시가에 의해 양도차익을 결정하여야 하는 경우에도 실질과세원칙에 의해실지양도가액을 한도로 하여야 함(경정)

기준시가의거 양도차익결정시도 실지양도가액을 한도로 함.

1. 처분개요

청구인이 79.10.10 취득한 서울특별시 강남구 OO동 OOOO O 소재 OO직매상가건물의 OO OOO 지분(건물; 18.59㎡, 토지; 12.23㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 93.3.2 청구외 OOO에게 양도하고 이에 대한 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고를 하지 아니하자, 처분청은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의해 계산한 42,284,854원으로 하여 93년도분 양도소득세 12,864,630원을 94.7.16 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.9.7 심사청구를 거쳐 94.11.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대해 양도차익신고를 하지 아니하였으나 실지양도가액이 16,000,000원에 불과하므로 실질과세의 원칙에 의거 양도차익은 실지양도가액을 한도로 하여 결정하여 과세하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 주장하는 실지양도가액 16,000,000원은 기준시가의 35.5%에 불과한 현저히 낮은 가액이고, 청구인이 증빙으로 제시한 매매계약서, 거래당사자 및 부동산 중개업자의 확인서만으로는 이를 인정할 수 없으므로 기준시가에 의해 과세한 당초처분에 달리 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 주장하는 실지양도가액 16,000,000원을 인정하지 아니하고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 당부를 가리는데 있다.

나. 소득세법 제23조 제1항 제1호는 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 양도소득으로 보도록 규정하고 있고, 같은법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호는 토지 또는 건물의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 “대통령령이 정하는 경우”를 제2호와 제3호에서 규정하고 있는 바 제3호는 “양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있다. 이 건의 경우 청구인이 자산양도차익 예정신고 및 과세표준 확정신고를 하지 아니하였으므로 전시 소득세법령이 정한 “실지거래가액에 의하여 양도가액 및 취득가액을 결정하는 경우”에 해당하지 아니하고 따라서 기준시가에 의해 양도차익을 결정하는 것은 원칙적으로 적법하다 하겠다. 그러나 청구인이 주장한 바와 같이 실지양도가액이 기준시가에 의한 양도차익에 미달하는 경우에도 기준시가에 의해 양도차익을 결정한다면 “자산의 양도로 인하여 발생하는 소득에 한하여 과세한다”는 양도소득세의 기본적 논리(소득세법 제4항 제1호)에 합당하지 아니할 뿐 아니라, 국세부과의 대원칙인 「실질과세의 원칙」에도 부합되지 아니하는 결과가 되므로 청구인이 주장하는 실지양도가액이 사실로 인정된다면 기준시가에 의해 양도차익을 결정하여야 하는 경우라 하더라도 그 양도차익은 실지 양도가액을 초과하여서는 아니된다 할 것이다.

다. 청구인 주장 실지양도가액을 인정할 수 있는지에 대하여 본다.

1) 청구인이 양도한 쟁점부동산에 대한 처분청의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 산출한 양도차익의 내용을 살펴보면, 건물 18.59㎡에 대한 양도가액 및 취득가액은 각각 2,621,190원, 787,848원인 반면, 토지 12.23㎡에 대한 양도가액 및 취득가액은 각각 42,196,950원, 1,679,930원인 것으로 나타나고 있는 바 양도소득세 산출의 직접 전제가 되는 쟁점부동산의 양도차익 42,284,859원의 대부분이 토지분에서 발생한 것으로 나타나고 있다.

2) 쟁점부동산 중 토지에 대한 청구인의 양도시점 전후의 ㎡당 공시지가의 변동추이를 살펴보면 90년 2,100,000원, 91년 2,900,000원, 92년 3,450,000원, 93년 3,200,000원 94년 2,600,000원으로서 청구인이 쟁점부동산을 양도한 년도까지는 상승하였다가 그 이후에는 하락하였음을 알 수 있는 바, 공시지가의 변동추이가 위와 같이 나타난 이유가 토지의 가액이 실제로 상승하였다가 하락한 사실에 기인한 점도 있다 하겠으나 쟁점부동산 양도 당시의 공시지가가 시가에 비해 지나치게 높이 결정되었다가 이를 시정하기 위하여 그 가액을 하향조정한 점도 인정되므로 쟁점부동산의 양도당시의 공시지가가 현저하게 높다는 청구인의 주장에도 일응 수긍되는 면이 있다 하겠다.

3) 쟁점부동산은 79년에 상가용으로 신축된 OO직매상가의 일부이나 동 OO직매상가는 주택가에 위치한 낡은 건물이고 당초에는 상가용으로 신축되었음에도 불구하고 실제로는 소규모의 사무실들이 다수 입주되어 있어 상가 본래의 기능을 제대로 발휘하지 못하고 있는 상태이며, 각 지분에 대한 거래 또한 극히 저조할 뿐만 아니라 실제 거래가액도 기준시가에 휠씬 미치지 못하는 가액으로 형성되고 있음이 당심판소가 현지 조사한 바에 의하여 인정되고 있다.

4) 청구인은 쟁점부동산을 16,000,000원에 양도하였다고 하면서 매매계약서를 제시하고 있는데 이에 대하여 거래상대방인 청구외 OOO은 위 가액으로 쟁점부동산을 취득한 사실을 확인하고 있고, 청구인이 92.11.12 받기로 한 중도금 5,000,000원을 매수인의 친구로 인정되는 청구외 OOO가 청구인의 OO은행 OO동지점 개설 구좌(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOO)에 입금한 사실과 위 매매계약서 상의 잔금지급일인 92.12.2자로 청구인 명의의 주민등록등본을 위 OOO에게 발급·교부한 사실 또한 확인되고 있어 청구주장에 신빙성이 인정될 뿐 아니라, 청구인이 경기도 안산시 OO동 OOOOO OOOO OOOO의 분양대금 중 5,202,800원을 92.11.14에, 4,894,300원을 92.12.3에 지불한 것으로 나타나는 바 이는 위 매매계약서상의 중도금 및 잔금의 지급일자와 거의 일치하고 있는 점을 보더라도 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 그 대금으로 아파트분양대금의 지급에 충당하였으리라는 정황이 인정되므로 위 매매계약서의 내용은 사실에 근거한 것으로 봄이 타당하다 하겠고 따라서 동 매매계약서상의 양도가액 16,000,000원은 실지거래가액으로 인정된다.

5) 그러하다면 이 건과 같이 청구인이 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고를 하지 아니하여 기준시가에 의해 양도차익을 결정하여야 하는 경우라 하더라도 전시한 실질과세의 원칙에 의거하여 그 가액은 실지양도가액을 한도로 하여야 할 것이므로 쟁점부동산의 양도차익은 16,000,000원으로 함이 타당하다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.