1세대3주택자 판정(기각)

공부상의 기록에 불구하고 건물임차인이 주거용으로 사용하였다면 이는 주택에 해당함

1. 처분개요

청구인은 1989.3.29.취득한 쟁점건물을 2003.1.16. 양도하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 2003.3.18. 자산양도차익 예정신고 및 자진납부하였다.처분청은 쟁점건물 양도일 O재 청구인이 엘지아파트와 목동아파트를 소유하고 있으므로 쟁점건물내의 쟁점주택(2층 면적 97.90㎡)을 1세대3주택으로 보고 쟁점주택에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2004.1.26. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 14,753,920원을 결정고지하였다.OOOO OOOO OOOO OO(OOOO OOO OO) OOOO청구인은 이에 불복하여 2004.2.11. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점건물은 전체를 임차인인 이OO이 OO장(OO식당)이라는 상호로 1990.4.16부터 2003년초 폐업시까지 대중음식점을 경영하였으며, 처분청은 이 건 조사당시 이미 멸실된 쟁점건물의 실제 주택사용 여부를 확인함에 있어서 임차자였던 이OO을 상대로 징취한 확인서 내용(2층 전체 97.9㎡를 아들과 본인이 주거용으로 사용했다는 주장)만을 인정하여 과세하였으나 이는 수시로 무리하게 건물의 수리요구를 하며 임차료의 장기간 체불 등 청구인과의 사이가 상당히 좋지 않았던 점 등을 간과하면서, 청구인의 주장을 전적으로 외면하고 적대관계였던 임차인의 확인서만을 편파적으로 인정하여 과세한 것인 바, 이는 신빙성이 결여된 행정편의주의적인 과세라 아니할 수 없다.또한 임차자 이OO의 주민등록등본을 보더라도 이OO 혼자만 영업장에 10여년간 관리편의상 주민등록을 하고 있었고, 임대차 관계가 소멸되기 6개월전인 2002.6.7. 30세인 아들과 잠시 주민등록상 같이 되었지 평소에는 해당구청장의 과세내용처럼 주로 영업용으로 사용하였으며, 재산세 부과관청인 OO시 OO구청에서 2002년도에 시행하는 “시가표준액표1”의 “나. 용도지수”의 용도번호 제3(36)을 적용하여 과세한 2001년도 및 2002년도 “재산세 과세내역서”를 보더라도 당시 쟁점건물 전체를 식품위생시설로 분류하여 과세한 것은 구청 담당자가 O지확인 후, 건물전체가 음식점으로 사용되고 있다고 판단하여 O황에 의한 과세를 한 것이므로 쟁점건물 전체를 근린생활시설(대중음식점)로 보아야 한다. 따라서 쟁점건물내의 쟁점주택 양도에 대하여 처분청이 1세대3주택의 양도로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점건물의 1층 및 2층 전체를 OO식당을 운영하는 이OO에게 1990.4월부터 2003.1월까지 임대함에 있어 2층에 방이 있었지만 임차인이 주거용으로 사용하지 않았다고 주장하고 있으나 조사공무원이 임차인에 대하여 실지 사용용도 확인시 1층은 건물전체를 근린생활시설(손님받는 방)로 사용하였고, 2층은 이OO과 가족이 침구류와 주방을 두고 침식을 하면서 주거용으로 사용하였음이 확인되며 또한 이OO의 주민등록초본에 의해서도 1991.5.31.～2003.2.11. 기간동안 동 건물에서 거주한 사실이 확인되는 바, 처분청이 쟁점주택을 1세대3주택의 양도로 보아 실지거래가액을 적용하여 이 건 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물의 2층부분(쟁점주택)을 임차인이 주택으로 사용한 것으로 보고 1세대 3주택 소유자로 보아 쟁점주택을 실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류 보유기간 보유수 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② 이하생략(2)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 이하생략(3)소득세법시행령 제162조의 2【양도가액】

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우

2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 대통령령이 정하는 경우 라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점건물 전체를 임차인인 이OO이 OO장(OO식당)이라는 상호로 1990.4.16부터 2003년초 폐업시까지 대중음식점을 경영하였는 바, 처분청은 이 건 조사당시 임차자였던 이OO을 상대로 징취한 확인서 내용만을 근거로 과세하였으나 이OO은 수시로 무리하게 건물의 수리요구를 하며 임차료의 장기간 체불 등 청구인과의 사이가 상당히 좋지 않았음에도 처분청이 청구인의 주장을 전적으로 외면하고 적대관계였던 임차인의 확인서만을 편파적으로 인정하여 쟁점주택을 1세대3주택의 양도로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장한다.

(2) 처분청 조사공무원이 작성한 조사복명서에 의하면, 청구인은 쟁점건물 양도에 대해 아래와 같이 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고납부 하였으며, 이에 대해 처분청은 쟁점주택의 양도는 1세대3주택 양도에 해당하므로 쟁점주택에 대하여는 실지거래가액에 의하여 과세하고 기타 근린생활시설 부분에 대하여는 기준시가로 결정고지하였는 바, 쟁점건물 양도당시 임차인이 쟁점주택을 실제로 주택으로 사용하였는지 여부에 대해 살펴본다.OOOO OOOOO OOOO(OOOO) OOOOOO(OO O OO, O)(가) 쟁점외주택에 대한 공부(등기부)상 등재내용은 아래와 같다OOOO OOOOO OO(OOO)O OOOO OOOO(나) 쟁점건물소재지에는 아래와 같이 청구외 이OO이 OO식당을 운영하다가 2003.6.30. 폐업한 사실이 확인된다.OOOO OOO OOOO OOOOO OO OOOO(다) 임차인 이OO은 쟁점주택에서 아들과 함께 실제 거주하였음을 주장하면서 2003년 12월경 처분청 조사공무원에게 확인서를 제출하고 있는 바, 그 확인서 내용에 의하면, 쟁점건물의 1층 및 2층을 청구인으로부터 1990.4.16.～2003.2.11. 기간동안 임차하였고, 1층 116.12㎡(35.1평)는 OO식당의 사업장(미닫이를 닫으면 방 2개 손님받는 방)으로 사용하였으며, 2층 97.9㎡(29.61평)는 방 3개의 주택으로서 아들과 본인이 주거용으로 사용하였고 2층에 침구류와 주방을 두고 침식은 2층에서 하였으며, 지하 13.44㎡는 2003년 1월초에 팔도식당을 운영하였음을 확인하고 있다.

(라) 임차인 이OO은 아래와 같이 1991.6.1.부터, 아들 서OO은 2002.6.7.부터 쟁점주택에서 거주한 사실이 처분청이 제출한 주민등록등본에 의하여 확인되는 반면, OO시 OO구청장이 쟁점건물에 대하여 결정고지한 2001년 및 2002년 건물분 재산세 과세내역을 보면, 쟁점건물 전체를 근린생활시설(주택으로 보지 아니함)로 보고 재산세 2001년 107,080원, 2002년 106,300원을 과세한 사실이 확인된다.OOOO OOO(OOO)O OOOOOO OOOOOO

(3) 위 관련규정에 의한 “주택”이라 함은 사실상 주거용에 공하는 건물을 말하며, 건축법상의 허가 여부 또는 등기 여부에 관계없이 거주의 목적을 위하여 사용되는 건축물을 말하고, 주거용의 판단은 공부상의 용도에 관계없이 사실상의 내용에 따르되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단하여야 한다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 첫째, 청구인은 OO시 OO구청장이 쟁점건물에 대하여 2001년 및 2002년 귀속 재산세를 과세함에 있어서 쟁점건물 전체를 근린생활시설로 보고 과세하였으므로 쟁점건물에 주택부분이 있는 것으로 볼 수 없다는 주장이나, 쟁점건물소재지에는 임차인 이OO이 1990.4.16.부터 OO식당을 운영하다가 2003.6.30. 폐업한 사실이 사업자등록증 등에 의하여 확인되며, 임차인 이OO은 1991.6.1.부터, 아들 서OO은 2002.6.7.부터 쟁점주택에서 주민등록상 거주한 사실이 청구인이 제출한 주민등록등본에 의하여 확인되고, 처분청 조사시 이OO이 확인한 바에 의하면, 쟁점건물 2층에는 방이 3개 있었으며, 아들과 본인이 실제 주거용으로 사용한 사실을 확인하고 있는 점 등으로 볼 때, 구청의 과세대장에 기록된 내용보다는 임차인의 확인내용, 주민등록등본 및 처분청 조사공무원의 조사내용이 더 신빙성이 있는 것으로 보인다.

따라서 쟁점건물내의 쟁점주택을 주거용으로 보고 쟁점주택을 1세대 3주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대해 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다