간주임대료 계산시 차감하는 건설비상당액의 적정여부

임대용부동산의 건설비 상당액은 취득가액은 물론 자본적 지출액이 포함되고, 매입처별세금계산서합계표 등에 의하여 확인되는 건설비 상당액은 반영하고 임대면적 또한 실제로 임대한 면적으로 계산하는 것이 합리적이나, 공사비라고 주장하는 금액 및 임대면적에 대하여 처분청과 청구인의 주장이 서로 다르므로 이를 재조사하여 경정함이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 공동사업자 조OOO(청구인 지분 : 20분의 14, 조OOO 지분 : 20분의 6, 이하 “청구인 등”이라 한다)과 함께 2004.9.23. OOO 1034-49 OOO프라자 4층과 5층에서 ‘OOO’(이하 “쟁점사업장”이라 한다)의 상호로 찜질방 및 사우나업을 공동으로 영위하면서 쟁점사업장의 일부 면적을 식당 등의 용도로 임대하고, 부가가치세 및 종합소득세 신고시 임대보증금 OOO원 중 일부(2006년OOO원, 2007년 OOO원, 2008년 OOO원, 2009년 OOO원)만을 반영하였다.

나. OOO지방국세청장(이하 “조사관청”이라 한다)은 청구인 등에 대하여 세무조사를 실시한 결과, 청구인 등이 임대보증금을 과소신고한 사실을 확인하고 간주임대료에 대해 부가가치세를 추징하는 한편 각 귀속연도별로 과소신고한 임대보증금 상당액을 부동산임대소득금액 계산에 있어서 총수입금액에 산입하여 2012.1.16. 청구인에게 공유자지분에 상당한 종합소득세 2006년 귀속분 OOO원, 2007년 귀속분 OOO원, 2008귀속분 OOO원 및 2009귀속분 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

임대보증금 총액이 OOO원인 사실과 종합소득세 신고시 임대보증금을 과소신고한 금액 관련 간주임대료에 대하여 부가가치세를 부과한 처분에 대하여는 이의가 없으나, 부동산임대소득금액을 실지조사방법으로 결정하는 경우에는「소득세법」제25조(총수입금액계산의 특례) 및 같은 법 시행령 제53조(총수입금액계산의 특례)의 규정에 따라 실제 투입된 건설비 상당액을 임대보증금에서 차감하여 총수입금액에 산입할 금액을 계산하는 바, 청구인이 계상한 건설비 상당액(건물가액 및 시설장치로 계상된 기타자산)의 지출사실 및 금액이 대차대조표 및 매입처별세금계산서합계표에 의하여 구체적으로 입증되므로 이를 총수입금액에 산입할 부동산임대소득 계산시 임대보증금에서 차감하는 것이 타당함에도 불구하고, 처분청은 이를 차감하지 아니하였으며,청구인은 2006년부터 2009년까지 기장에 의하여 종합소득세를 신고한 바, 2006년 신고시 제출한 표준대차대조표(2006.12.31. 현재)에 의하면 유형자산 중 건물가액이 OOO원, 기타자산이 OOO원으로 계상되어 있고, 2004년 제2기부터 2006년 제1기까지의 매입처별세금계산서합계표에 의하면 위 기타 자산 중 시설장치가액이OOO원으로 확인되는 바, 총수입금액 계산시 쟁점사업장 관련 건설비 상당액 OOO원(건물가액 OOO원+시설장치가액 OOO원)을 임대보증금에서 차감하여 임대소득을 계산하는 것이 타당하고, 쟁점사업장 중 임대면적에 해당하는 건설비 상당액 계산시 반영되는 임대면적을 보더라도 처분청이 제시한 임대차계약서상 임대면적 232.39㎡(전체 연면적 3,517.9㎡의 약 6.6%)은 5층 임대사업장 4곳의 실제 임대면적이 포함되어 있지 아니한 것이며, 청구인이 도면상으로 계산한 임대면적은 전체 연면적의 28.44%에 해당하여 총 건설비 상당액(OOO 원) 중 쟁점사업장의

임대면적에 해당하는 금액은 OOO원으로 이는 임대보증금 총액인 OOO원을 초과하여 총수입금액에 산입할 임대소득이 없으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점사업장을 개업함과 동시에 찜질방내에 식당 등을 임대한 사실이 임대차계약서 등에 의해 나타나고, 쟁점사업장의 전체 연면적(전유부분)은 3,517.9㎡(401호 1,742.64㎡, 501호 1,775.26㎡)이며, 이 중 임대차계약서상 임대면적은232.39㎡인데, 5층의 남탕매점 등 3곳은 임대면적이 기재되어 있지 아니하고 세신장소는 임대차계약서가 존재하지 아니하는 것으로 확인되었으며,「소득세법」상 임대면적이란 해당 건축물 중 임대차계약에 의하여 임대보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(월세만 받은 면적을 제외한다)을 받고 실제로 임대한 면적을 말하는 것이며(집행기준 25-53-3), 같은 법 시행령 제53조(총수입금액계산의 특례) 제3항에서 총수입금액에 산입할 금액의 계산시 당해 과세기간의 보증금등의 적수에서 차감하는 “임대용부동산의 건설비 상당액의 적수”를 산정함에 있어서 반영하는 임대면적의 경우, 쟁점사업장의 직영면적과 임대면적의 구분이 명확하지 아니한 상태에서 청구인이 객관적인 증빙에 의하여 합리적으로 구분·가능한 임대면적을 제시하지 아니한 채 주장하는 임대면적(심판청구시 34.71%, 심리과정에서 28.44%로 정정)은 신빙성이 없는 바, 임대차계약서상 임대면적(전체 연면적의 약 6.6%)을 기준으로 임대용부동산의 건설비 상당액을 계산하여야 하며,청구인은 건물과 기타자산(시설장치)을 포함하여 총 OOO원을 쟁점사업장의 건설비로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 2004년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표(2004.12.31. 현재)상 건물가액은 OOO원이며, 인테리어 및 시설장치 등 기타자산으로 계상된 금액은 OOO원이고, 이중 인테리어 공사비 등 용역의 임대면적과 직접 관계되는 공사비는 OOO원이며, 나머지 금액은 사우나 시설공사비로 임대개시 이후에

발생한 사실이 쟁점사업장의 계정별원장 등에 의하여 나타나 쟁점사업장의 건설비 상당액은 청구인이 주장하는 OOO원이 아닌 OOO원으로 산정하는 것이 합리적이라고 보여지는 바, 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점사업장 중 임대면적에 대한 과소신고 임대소득금액을 계산함에 있어 총수입금액에서 차감하는 건설비 상당액의 적정 여부

나. 사실관계 및 판단

(1)「소득세법」제25조(총수입금액계산의 특례) 제1항 및 같은 법 시행령 제53조 제3항은 “거주자가 부동산을 대여하고 받은 보증금에서 임대부동산의 건설비상당액을 차감한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다”고 규정하고, 같은 법 기본통칙25-53…3(임대용부동산의 건설비 상당액의 범위) 제1항은 “임대용부동산의 매입ㆍ건설비는 건축물의 취득(매입ㆍ건설을 포함한다)금액에 건물에 설치된 부대시설의 가액을 포함하며, 건축물의 연면적이란 해당 건축물에 대한 건축물관리대장의 건물 연면적을 말하고, 임대면적이란 해당 건축물 중 임대차계약에 의하여 임대보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(월세만 받은 면적을 제외한다)을 받고 실제로 임대한 면적을 말한다”고 규정하고 있다.

(2) 처분청은 청구인이 누락한 임대보증금을 총수입금액에 산입하여 해당 귀속연도별 종합소득세를 경정·고지함에 있어서 계정별원장 등에 확인되는 건물가액은 2004년도말 장부가액 OOO원, 임대면적 관련 시설장치가액은2004년도말 총 공사비 OOO원 중OOO원, 임대면적은 임대차계약서상 면적 232.39㎡를 반영한 반면, 청구인은 2006년도말 장부가액 OOO원과 기타자산 OOO원중 매입처별세금계산서합계표에 의해 시설장치가액으로 확인되는OOO원을 합한 OOO원이 쟁점사업장의 건설비 상당액 총액이며, 여기에 쟁점사업장의 도면상 임대면적 비율(전체 연면적의 28.44%)을 곱하여 계산한OOO원이 임대면적에 해당하는 건설비 상당액이고, 이 금액은 처분청이 누락된 임대보증금으로 판단한 OOO원을 초과하여 총수입금액에 산입할 임대소득이 없으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다고 주장하고 있다.

(3) 청구인은 2006년도말 현재 건물가액, 시설장치가액 및 임대면적과 관련하여 재무제표 등을 증빙으로 제시한 바, 이에 대하여 본다.(가) 쟁점사업장의 2006.12.31. 현재 대차대조표상에는 건물가액은OOO원, 기타자산은 OOO원으로 계상되어 있다.(나) 청구인의 2004년 제2기부터 2006년 제1기까지의 매입처별세금계산서합계표에 의하면, 건물가액은 3건(2004년 제2기 및 2005년 제2기, OOO프라자 등)의 공급가액이 OOO원, 시설장치가액은 2건(2004년 제2기 및 2006년 제1기, 부스타 등)의 공급가액이 OOO원으로 나타난다.(다) 청구인은 쟁점사업장의 건축물관리대장 및 전체 도면상으로 임대면적을 계산한 내역에 의하면, 전체면적은 3,517.9㎡(건축물관리대장), 공용면적 997.31㎡(찜질방과 임대사업장), 찜질방 직영면적은 2,520.59㎡(전체면적 - 공용면적), 임대면적은 729.15㎡(임대전용면적 + 공용면적을 직영면적과 임대면적으로 안분계산한 면적), 위 찜질방 직영면적 중 안분계산한 공유면적을 제외한 순수한 직영면적은 1,323.46㎡, 위 임대면적 중 같은 공유면적을 제외한 순수한 임대면적은 526.02㎡인 바, 전체면적 중 공유면적을 제외한 전용면적(순수 직영면적 + 순수 임대면적)1,849.48㎡에서 순수 임대면적이 차지하는 면적비율은 28.44%(1,849.48㎡/526.02㎡)로 나타나고, 청구인이 주장하는 임대면적에 해당하는 건설비 상당액은 OOO원OOO로 계산되는 반면, 처분청은 청구인이 제시한 임대차계약서에 의하여 임대면적(232.39㎡)을 계산한 바, 이 면적은 전체면적(3,517.9㎡)의 약 6.6%에 해당한다.

(4) 살피건대, 처분청이 청구인의 2006～2009년 귀속 종합소득세에 대하여 임대보증금이 과소신고된 것으로 보아 과세하였으며, 임대용부동산의 건설비 상당액은 취득가액은 물론 자본적 지출액이 포함되고, 매입처별세금계산서합계표 등에 의하여 시설장치비용으로 지출된 사실이 확인되는 금액은 건설비 상당액 계산시 포함하는 것이 타당하며, 임대면적 또한 임대보증금을 받고 실제로 임대한 면적으로 계산하는 것이 합리적인 바, 처분청이 임대면적을 계산함에 있어서 임대차계약서상에 기재된 임대면적만을 반영한 반면, 청구인은 쟁점사업장의 도면을 기준으로 임대면적을 재계산한 것이고, 처분청이 임대면적에 소요된 공사비로 확인한 OOO원은청구인이 주장하는 임대면적 관련 공사비OOO원과 더불어 과소신고된 임대보증금 OOO원을 초과한 것으로 보이나, 처분청의 확인금액 OOO원과 청구인이 주장하는 시설장치가액 OOO원의 산정내역이 다르고, 쟁점사업장 중 실제 임대면적이 불분명하므로 이를 재조사한 결과에 따라 총수입금액에 산입할 임대소득금액을 확정하여 이 건 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.