취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 과세하여야 하는 투기거래에 해당되는지 여부(취소)

학교시설에 소요되는 자금을 위하여 장기간 보유한 토지를 양도한 경우로서 그 양도필지수가 다수라는 이유만으로 투기거래로 보아 양도소득세를 경정함은 부당함

1. 사 실 청구인은 경상남도 OO시 중구 OO동 OOOOOO에 거주하는 자로서 청구인이 73년이후 취득한 여러필지외 토지와 1동의 건물을 (이하 “쟁점부동산”이라 한다) 83년부터 88년까지의 기간중에 양도한 바 있는데, 처분청은 청구인이 양도한 이들 부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득세 및 방위세를 결정한 후에 이들 부동산거래는 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세하여야 하는 부동산투기거래에 해당된다 하여 각 거래단위별로 실지거래거액을 조사한 후 실지거래가액이 확인되는 경우에는 확인된 실지거래가액으로 하고 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 확인된 실지거래가액을 환산한 가액으로 양도차익을 계산하여 각 과세기간별 양도소득세 합계 415,420,760원(83과세기간 6,482,030원, 84과세기간 30,191,860원, 85과세기간 25,106,690원 86과세기간 39,994,160원, 87과세기간 202,855,980원, 88과세기간 110,790,040원) 동방위세 합계 81,582,150원(83과세기간 1,296,400원, 84과세기간 6,038,730원, 85과세기간 5,104,820원, 86과세기간 7,669,730원, 87과세기간 39,314,460원, 88과세기간 22,158,010원)을 89.5.19자로 고지하자 이에 불복 전심절차를 거쳐 89.8.24 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인 주장 청구인은 농장을 경영하기 위하여 73년부터 여러해에 걸쳐 청구인이 거주하는 인근지역의 토지를 취득하였는데 이들 토지가 속한 OO시가 공업도시로 발전함에 따라 청구인이 소유한 토지의 지가는 현저히 상승하였으며, 또한 OO시가 공업도시로 발전함에 따라 교육시설도 부족하게 됨에 따라 청구인은 평소 품어왔던 육영사업을 하기 위하여 청구인이 소유한 모든 재산을 학교설립인가를 받은 87년 전후에 걸쳐 매각하였고 이들 매각대금을 학교시설신축에 사용하였다. 위와같이 청구인이 일시에 다수의 부동산을 양도하게 된 사유는 학교시설물을 신축하는데 막대한 자금이 소요되었기 때문이며, 더욱이 청구인이 양도한 토지가 다수의 필지가 되게 된 것은 청구인이 소유한 토지가 구획정리사업의 완료에 따라 다수의 필지로 분할되거나 청구인으로 부터 토지를 취득하여 미등기전매한 OOO, OOO가 청구인으로 부터 취득한 토지를 다수의 필지로 분할하여 양도하였기 때문인데도 이러한 사정을 전혀 고려하지 아니하고 단지 수년간에 다수의 필지가 양도되었다는 사실만으로 투기거래로 보아 과세함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은 이 건의 경우 청구인은 83년부터 88년까지의 기간동안에 104필지의 토지를 양도(83년양도 8필지, 84년 양도 20필지, 85년 양도 4필지, 86년양도 3필지, 87년양도 26필지, 88년양도 43필지)하는등 대규모의 부동산거래를 하였고 이에 대하여 부산지방국세청장이 그 거래내용을 조사하고 처분청이 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정한데에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 본건 심판청구는 청구인이 83년부터 88년까지의 기간중에 양도한 부동산거래가 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 과세하여야 하는 투기거래에 해당되는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

양도소득금액결정을 위한 양도자산의 양도가액과 취득가액에 관한 소득세법 제23조 제4항 단서, 동법 제45조 제1항 제1호단서 및 이들 법률의 위임에 따른 동법 제170조 제4항 제2호의 규정에 의하면 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득금액을 결정하도록 규정하고 있다. 한편, 위와같은 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득금액을 결정하도록 한 소득세법령의 규정에 따라 국세청훈령인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에서 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에서의 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”의 내용을 규정하고 있다. 그런데 전시 재산제세조사사무처리규정이 부동산거래의 과열 및 침체에 따라 투기거래인지를 달리 판별하도록 투기거래유형을 규정한 동 규정 제72조 제3항 각호를 수차례에 걸쳐 개정한데서 보듯이 투기거래인지는 부동산의 거래시기, 거래한 부동산의 보유기간, 부동산을 거래하게된 사유 및 기타 부동산거래내용등을 종합하여 개개 납세의무자별로 판단하여야 할 것이다. 이 건의 경우 먼저 청구인의 쟁점부동산 취득사항을 살펴보면, 쟁점부동산 인근에서 출생하여 교육을 마치고 동일한 지역에서 약국을 경영하는 청구인이 약국에서의 수입금액으로 73년이후 매년 수시로 쟁점부동산을 취득하였음이 청구인의 주민등록표등본, 사업자등록증 및 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 인정되고 있다.

한편, 청구인이 양도한 토지의 대다수는 양도당시에는 OO시의 공업화에 따라 도시화되고 지가가 현저히 상승하였으며 이에 따라 토지구획정리사업시행으로 대지화되어 분할양도되었을 지라도 그 취득당시에는 그 지목이 전, 답, 임야등인 점과 청구인이 양도한 일부토지에 대하여 처분청이 자경농지로 비과세처리한 점이 있는 점등에 비추어 볼 때에 이들 토지를 취득하게된 사유가 농장경영을 위한 것이라는 청구인의 주장은 일응 신빙성이 있어 보인반면 단지 투기를 목적으로 하여 이들 부동산을 취득하였다고는 보이지 아니한다. 청구인의 쟁점부동산의 양도사항에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 83년부터 88년까지의 기간중에 여러회에 걸쳐서 이를 양도하였는 바, 청구인은 87.3.27자로 학교법인 OO학원설립인가를 받고 이후 학교교사(校舍)신축등 학교설립에 따른 준비행위를 한 후 87.11.4자로 OOOO고등학교 설립인가를 받아 학교증설등을 위하여 학교시설을 확장하였음이 문교부장관의 학교법인 OO학원 설립허가서, 동학원이 운영하는 OO고등학교의 시설공사 도급계약서등의 학교법인설립 및 OO고등학교 설립인가서등의 관련증빙에 의하여 인정되고 있다.

그런데 청구인이 양도한 쟁점부동산의 양도대금이 OO투자금융주식회사의 청구인명의의 OOOOOO 구좌에 입금된 후에 이 예금이 인출되어 주식회사 OO은행 OO지점의 학교법인 OO학원 예금구좌에 입금되었고 이들 예금이 다시 인출되어 학교법인의 시설을 위하여 지출된 사실이 OO투자금융주식회사의 청구인 OOOOOO원장, 주식회사 OO은행의 학교법인 OO학원의 보통예금원장 및 학교법인 OO학원의 장부등에 의하여 인정되고 있고 청구인이 양도한 쟁점부동산의 양도대금보다도 학교시설에 투입된 자금이 많은 점에 비추어 볼 때에 청구인이 쟁점부동산을 양도하게된 사유는 청구인이 설립한 OO고등학교의 학교시설을 위한 것으로 보인다.

또한 처분청이 투기거래로 본 이유가 되는 청구인의 다수필지의 부동산양도분중 88년도에 양도된 43필지 토지의 양도에 관하여 살펴보면, 청구인이 19필지로 분할하여 양도하였다고 과세한 OO시 동구 OO동 OOOOO외 18필지 대지 합계 3,393평방미터는 등기부등본상으로는 청구인이 88.4.13자로 OO시 동구 OO동 OOOOO 대지 3,800평방미터를 분할하여 이중 19필지 3,393평방미터를 88.4.30 양도한 것으로 되어있으나, 위 OO시 동구 OO동 OOOO O 대지 3,800평방미터는 분할되기전인 88.2 청구외 OOO, OOO에게 양도하기로 계약을 하고 중도금이 지급된 상태에서 양수인, OOO, OOO가 20필지로 분할하여 청구인명의로 등기되어 있는 중에 다른 사람에게 양도하였으나 등기이전은 청구인으로 부터 직접 다른 사람에게 이전되었음이 처분청의 조사서에 의하여 확인되고 있고 이들 조사내용에 따라 처분청은 양수인, OOO, OOO에게 미등기전매로 양도소득세를 부과한 사실이 있음을 볼 때에 청구인이 양도한 토지는 분할되기전인 OO시 동구 OO동 OOOOO 대지 3,800평방미터 한필지에 불과하다 하겠다.

또한 OO시 동구 OO동 OOOOO 대지 2,687평방미터 또한 앞서본 OO시 동구 OO동 OOOOO 대지 3,800평방미터와 동일하게 동 토지가 분할(88.1.7)되기전인 87.11 청구외 OOO, OOO에게 양도하는 계약을 체결하고 중도금이 지급된 상태에서 양수인 OOO, OOO가 17필지로 분할하여 청구인 명의로 등기되어 있는 상태에서 양도하였으나 등기이전은 청구인으로 부터 직접 OOO, OOO로 부터의 토지 양수인에게 하였음이 처분청의 조사내용 및 위 OOO, OOO에 대한 과세내용에 의하여 인정되고 있으므로 이또한 청구인이 분할되기전의 토지 1필지를 양도하였다고 하여야 할 것이다. 이상에서와 같이 청구인이 73년이후 수시로 취득한 토지가 OO시의 공업화등으로 인하여 지가가 상승하였을 뿐만 아니라 이들 토지가 구획정리사업이 시행됨으로써 지목이 대지로 변경되었고 필지 또한 다수로 분할되었으며, 청구인이 양도한 쟁점부동산중 일부는 청구인으로 부터 양수한 자가 분할함으로써 청구인의 양도토지의 필지수가 다수가 되었을 뿐만 아니라 이들 부동산을 양도하게된 사유가 대학강사인 청구인이 육영사업인 학교시설을 위한 것으로서 양도대금 뿐만 아니라 약국수입등도 아울러 학교설립에만 투입되었음이 인정되며 청구인이 위 양도대금으로 1980년이후 쟁점부동산이외에 다른 부동산을 취득하였거나 양도한 사실이 없음이 당심판소 조회에 의한 처분청의 회신내용에 의하여 인정되는 이 건의 경우에 있어서 학교시설에 소요되는 자금을 위하여 장기간 보유한 토지를 양도한 경우로서 그 양도필지수가 다수라는 이유만으로 투기거래로 보아 양도소득세를 경정함은 부당하다 하겠다. 그러하다면 쟁점부동산의 거래를 투기거래라 하여 실지거래가액으로 양도소득금액을 산출하여 과세한 처분은 잘못이라 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.