기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

토지가 상업지역내에 위치하여 기준시가보다 낮게 거래될 만한 사유가 없고 실지거래가액을 확인할만한 증빙서류도 없는 경우 기준시가로 과세한 처분은 정당함

1. 원처분의 개요 청구인은 인천광역시 OO구 OO동 OOOOO 대지 179.2㎡중 77.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1972.5.9 취득하여 1995.2.8 양도하고 1996.5.31 처분청에 실지거래가액(양도가액 138,000천원, 취득가액 174천원)으로 양도소득세과세표준확정신고를 하고 양도소득세 42,908,550을 납부하였다. 처분청은 신고된 실지거래가액이 신빙성이 없다고 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 1999.2.2 청구인에게 1995년도분 양도소득세 65,386,750원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.29 심사청구를 거쳐 1999.9.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점토지를 포함한 인천광역시 OO구 OO동 OOOOO 대지 179.2㎡가 청구인과 청구외 OOO의 공동소유이고 지상의 건물은 OOO 단독소유로 되어 있는데, 청구외 OOO가 청구인 모르게 자기지분 전부를 청구외 OOO에게 등기 이전하였으므로 청구인은 쟁점토지를 제값을 받고 팔 수 없는 관계로 부득이 공시지가 이하로 양도하였던 바 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하여야 한다.

나. 국세청장 의견 쟁점토지를 포함한 OO동 OOOOO 대지 179.2㎡, 근린생활시설 214.88㎡중 청구인의 지분은 쟁점토지이고, 청구외 OOO 지분은 대지 102.1㎡, 근린생활시설 214.88㎡임이 확인되고, 쟁점토지는 OO구 OO동 상업지역내에 위치한 곳으로 양도당시 개별공시지가에 의한 기준시가 296,835천원(㎡당 3,850천원)인 데 반하여 신고한 양도가액은 138,000천원(㎡당 1,789천원)으로 기준시가대비 46.5%였음을 알 수 있으며, 신고시 매매계약서 없이 토지거래계약신고필증만을 실지양도가액 증빙자료로 제시하여 공정과세협의회 심의를 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 사실이 인정된다. 쟁점토지가 상업지역내에 위치하여 기준시가보다 훨씬 낮게 거래될 만한 사유가 없고 실지거래가액에 대한 증빙서류가 없으며 사실확인서만을 제시하여 객관적인 증빙서류로 채택하기 어려워 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령 양도당시 소득세법 제23조 【양도소득】제4항에는 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 2호(생략)”라고 규정하고 있고, 같은법 제45조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에는 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (가) 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (나)목(생략)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비”라고 규정하고 있으며, 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에는 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 「당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우」라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.～2호(생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1972.5.9 인천시로부터 174천원에 취득하여 1995.2.8 청구외 OOO에게 138,000천원에 양도하였다고 주장하면서 취득계약서, 양도시 토지거래계약신고필증, 쟁점토지 양수자의 대출 및 사실확인서(인천광역시 OOO동 새마을금고로부터 1994.11.30 130,000천원을 대출받아 쟁점토지 매수자금으로 지불하였고 거래사실이 틀림없다는 주장), 청구인 소유의 OOO동 새마을금고 통장(1994.12.1 140,000천원이 입금됨)과 매수자로부터 수수한 수표번호를 제시하고 있다.

(2) 인천광역시로부터 쟁점토지를 174천원에 취득한 사실에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으므로 양도가액이 진실한지 살펴본다.

① 인천광역시 OO구 OO동 OOOOO 소재 대지는 쟁점토지를 포함하여 179.2㎡, 근린생활시설이 214.88㎡이며 그 중 청구인 지분은 대지 77.1㎡이고 청구외 OOO지분은 대지 102.1㎡ 근린생활시설 214.88㎡임이 확인되고, 쟁점토지 취득당시부터 청구외 OOO명의로 동지상에 근린생활시설 214.88㎡가 있음이 등기부등본과 인천광역시 OO구청장(1994.11.15 당시 인천직할시 북구청장)이 발행한 건축물관리대장에 의하여 확인되어 양도당시 재산권행사가 자유롭지 못하다는 청구주장은 설득력이 약해 보이고,

② 쟁점토지는 OO구 OO동 상업지역내에 위치한 요지로 양도당시 개별공시지가에 의한 기준시가 296,835천원(㎡당 3,850천원)인데 비하여 신고한 양도가액은 138,000(㎡당 1,789천원)으로 신고가액이 기준시가 대비 46.5%에 불과함을 알 수 있으며,

③ 청구인이 1994.12.1 쟁점토지대금을 양수자인 청구외 OOO에게서 일시에 수령하였다고 주장하면서 통장사본을 제시하고 있다. 인천광역시 OO구청이 제시한 검인계약서에는 1995.1.3 계약금 삼천 팔백만원, 1995.1.30 중도금 오천만원, 1995.2.8 잔금 오천만원을 수령한 것으로 되어 있어 쟁점토지대금 수령시점이 상이하다. 위의 사실관계를 종합해 볼 때, 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.