쟁점오피스텔의 일부 분양분에 대한 취득가액을 산정시 각 연도 말 분양예정가액을 기준으로 계산하여야 한다는 청구주장의 당부

청구인들이 제시한 증빙만으로는 그 분양가액이 구체적으로 산정되었음이 사전 공시방법 등에 의해 확인되지 아니하고, 취득원가 계산시 적용한 상가의 각 호실별 분양예정가액이 사전에 공시하였던 것과 동일하다는 점이 입증되지 아니하여 분양예정가액이 합리적인 기준에 따라 구체적으로 산정되었다고 보기 어려우므로 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

1. 처분개요

가. 청구인들은 OOO 외 1필지에 상가 및 오피스텔(지하1층ㆍ지상10층, 연면적 4,750㎡, 총 87호, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 공동으로 신축하고 이를 일부 분양(2017년에는 29호, 2018년에는 15호)한 다음 총수입금액은 분양가액으로 하고 취득가액은 신축공사비에 각 연도 말의 분양가액을 기준으로 한 비율[분양분 분양가액/(분양분 분양가액+미분양분의 분양예정가액), 이하 “분양가액비율”이라 하고, 미분양분의 분양예정가액을 “분양예정가액”이라 한다]을 곱하여 산정한 금액으로 하여 2017년 및 2018년 귀속 종합소득세를 신고하였다.

나. OOO서장은 2020.5.28.∼2020.7.17. 기간 동안 청구인 AAA에 대한 개인사업자 통합조사를 실시한 결과, 분양예정가액이 임의로 산정된 것으로 보아 분양가액비율의 적용을 배제하고 분양면적을 기준으로 한 비율(분양한 면적/총면적)을 적용하여 아래 ＜표1＞과 같이 종합소득세를 각각 경정ㆍ고지하였다.

＜표1＞

청구인들 고지내역OOO다. 청구인들은 이에 불복하여 2020.11.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

청구인들은 각 연도 말 할인분양계획을 반영한 분양가액비율로 쟁점오피스텔의 취득가액을 정당히 산정하였음에도 분양가액비율의 적용을 배제한 이 건 처분은 부당하다.

(1) 청구인들은 쟁점오피스텔을 2017년에 준공하였으나 OOO지역의 경기 침체와 부동산 시장의 경색으로 미분양 되어 2017년ㆍ2018년 말 할인분양계획을 수립하였다.

(2) 분양예정가액은 위 할인분양계획이 반영된 가액으로 이를 기준으로 분양비율을 산정하는 것이 수익비용 대응의 원칙에 부합한다.

나. 처분청 의견

청구인들은 분양예정가액을 임의로 산정하였으므로 분양가액비율의 적용을 배제한 이 건 처분은 정당하다.

(1) 청구인들은 적용한 분양예정가액은 최초 분양 모집 시 고시한 분양예정가액이 아니라 각 연도 말에 임의로 산정한 금액(2017년 말 30% 할인, 2018년 말 40% 할인)이다.

(2) 만일 청구인들의 분양예정가액이 인정된다면 납세자가 기간손익을 임의로 조절할 수 있게 되어 권리의무 확정주의에 위배된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔의 일부 분양분에 대한 취득가액을 산정시 각 연도 말 분양예정가액을 기준으로 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법제20조(기업회계의 존중) 세무공무원이 국세의 과세표준을 조사ㆍ결정할 때에는 해당 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행으로서 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 것은 존중하여야 한다. 다만, 세법에 특별한 규정이 있는 것은 그러하지 아니하다.

(2) 소득세법제27조(사업소득의 필요경비의 계산)

① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.제39조(총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등)

① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.

② 거주자가 매입ㆍ제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다.

⑤ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산할 때 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 대하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우 외에는 그 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.

(3) 소득세법 시행령제55조(사업소득의 필요경비의 계산)

① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.제89조(자산의 취득가액등)

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들이 쟁점오피스텔을 최초 공시한 분양가액보다 할인분양(2017년 말 30% 할인, 2018년 말 40% 할인)하였다는 점에 대해서는 당사자 간 다툼이 없다.

(2) 처분청의 분양원가 경정내용은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

분양원가 경정내용OOO

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.(가) 특정 사업연도의 분양수입금액에 대응하는 공사원가의 배분방법에 대하여 관련 법령에 구체적으로 규정된 바는 없으나, 상가건물 분양의 경우 분양수입금액 비율로 분양원가를 배분하는 것이 원가계산의 합목적성과 수익·비용 대응원칙에 부합되는 측면이 있는 것이므로 과세기간을 달리하여 상가를 분양하는 경우로서 분양예정가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 분양예정가액에 따라 공사원가를 배분할 수 있지만(국심 2006중4543, 2007.5.10., 참고), 그 분양가액이 구체적으로 산정되었음이 사전 공시방법 등에 의해 확인되어야 하고, 취득원가 계산시 적용한 상가의 각 호실별 분양예정가액이 사전에 공시한 것과 동일하다는 점이 입증되어야 할 것(조심 2018중2148, 2018.12.11., 같은 뜻임)이다.(나) 청구인들은 각 연도 말 할인분양계획을 반영한 분양가액비율로 쟁점오피스텔의 취득가액을 정당히 산정하였음에도 분양가액비율의 적용을 배제한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인들이 제시한 증빙만으로는 그 분양가액이 구체적으로 산정되었음이 사전 공시방법 등에 의해 확인되지 아니하고, 취득원가 계산시 적용한 상가의 각 호실별 분양예정가액이 사전에 공시하였던 것과 동일하다는 점이 입증되지 아니하여 분양예정가액이 합리적인 기준에 따라 구체적으로 산정되었다고 보기 어려우므로 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.