쟁점 토지의 거래를 투기거래로 볼 수 있는지 여부(취소)

세무서 공정과세위원회의 자문을 거쳐 이 건 토지거래를 투기거래로 판정한 바 있다는 이유로서 처분청의 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 이 건 토지거래를 투기거래로 판정하여 그 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 과세함은 적법한 절차를 거치지 아니한 부당한 처분임

1. 사실청구인은 서울특별시 동대문구 OO동 OOO에 거주하는 사람으로 청구외 OOO과 공동소유인 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOOO 소재 대지 170.4평방미터, 같은곳 OOOOOO 소재 대지 179.5평방미터 및 같은곳 OOOOOO 소재 대지 165.8평방미터를 81.9.24 취득하고 88.6.27 양도한 후 청구인의 지분 257.89평방미터(이하 쟁점 토지라 한다)에 대해서 양도가액과 취득가액을 모두 기준시가로 계산하여 자산양도차익예정신고하였는 데, 처분청은 쟁점 토지 거래를 투기거래로 인정하여 양도가액은 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 환산한 가액으로 하여 89.1.16 양도소득세 24,034,730원 및 동방위세 5,022,990원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 89.2.21 심사청구를 거쳐 89.5.24 이 건 심판청구를 OO하였다.

2. 청구주장청구인은 쟁점 토지를 8.9.24 매입하여 88.6.27 양도하고 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도차익 예정신고를 한 데 대하여, 처분청은 당초에는 신고가 적법하다고 인정하여 신고대로 양도소득세를 결정하고서도 그 뒤 쟁점 토지의 양도가 공정과세위원회에서 투기거래로 인정되었다 하여 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 본 건 과세처분하였으나, 청구인은 쟁점 토지를 주택신축을 위하여 7년간 소유하고 있던중 공유자 청구외 OOO의 중병으로 인한 장기입원비를 충당하기 위하여 양도한 것이며, 처분청이 단지 공정과세위원회의 자문을 거쳤다는 이유만으로 뚜렷한 이유없이 쟁점 토지의 양도를 투기거래로 보아 본 건 과세한 처분은 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견먼저 이 건 관련 법규를 살펴보면,소득세법 제23조제4항과같은법 제45조제1항 제1호에서 거주자의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도시와 취득시의 기준시가로 하되 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액으로 한다 라고 규정하고 있고, 대통령령인소득세법 시행령 제170조제4항은 법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다 라고 규정하고 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 규정하고 있으며, 이에 따라 국세청장이 정한 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 및 동항 제8호는 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와소득세법 시행령 제170조제9항 및같은법 시행규칙 제82조의2제1항의 규정에 의하여 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때에 양도가액과 취득가액이 확인되는 경우에는 동 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하도록 규정하고 있다.

그런데 청구인은 다량의 부동산(임야 1,471,240평방미터)을 취득하고 같은 기간에 3필지의 부동산을 양도하였으므로 처분청의 공정과세위원회에서 청구인의 이 건 부동산 거래를 투기거래로 판정한 것은 정당하다고 판단되는 바, 따라서 처분청이 전시 소득세법 규정 및 재산제세조사사무처리규정의 규정에 의하여 청구인이 양도한 쟁점부동산(3필지 대지 257.89평방미터)의 양도가액은 청구인이 제시한 부동산 매매계약서에 의하여 확인된 실지거래가액 154,086,140원으로 하고 취득가액은 그 실지거래가액이 확인되지 아니하므로소득세법 시행령 제170조제1항의 규정에 의하여 기준시가로 환산하여(69,542,970원) 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 전시 법 규정에 비추어 보아 부당하다고는 판단되지 아니한다는 주장이다.

4. 쟁점이 건의 쟁점은 쟁점 토지의 거래를 투기거래로 볼 수 있는지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 과세처분의 경위를 살펴보면, 청구인이 쟁점 토지를 88.6.27 양도하고 양도 및 취득가액은 모두 기준시가로 계산하여 자산양도차익예정신고한 데 대하여 처분청은 당초에는 신고가 적법하다고 인정하여 신고대로 양도소득세를 결정하고서도 그 뒤 반포세무서장이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인의 쟁점 토지거래를 투기거래로 인정, 통보한 자료에 의거 이 건 과세한 바, 청구인은 쟁점 토지를 주택신축목적으로 취득하여 7년간 보유하다가 청구외 OOO의 입원비 마련을 위해 부득이 쟁점 토지를 양도하였는데, 단지 공정과세위원회의 자문을 거쳤다는 이유만으로 이를 투기거래로 보아 이 건 과세처분함은 부당하여 취소되어야 한다고 주장하고 있다.이 건 관련 법령을 살펴보면,소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항 제1호에 의한 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고,소득세법 시행령 제170조제4항 제2호에 의하면, 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에 따라 국세청 훈령인 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26 개정)제72조 제3항은 “소득세법 시행령 제170조제4항 제2호에서 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 거래 또는 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함”은

(1) 부동산을 미등기 상태로 전매한 때

(2) 부동산을 취득할 수 있는 권리(예 ; 아파트 당첨권)를 전매한 때

(3) 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

(4) 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

(5) 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

(6) 군(읍제외), 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(7) 시(서울특별시 및 직할시 포함), 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고, 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(8) 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와소득세법 시행령 제170조제9항 및동법 시행규칙 제82조의2제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때라고 규정하고 있는 바,소득세법 시행령 제170조제9항 및같은법 시행규칙 제82조의2제1항에 의하면, 위 국세청 훈령 제72조 제3항 제8호 소정의 “공정과세위원회”는 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 설치한 위원회임을 알 수 있다.살피건대, 이 건 토지의 양도가 전시 국세청 훈령 제72조 제3항 제1호 내지 제7호 소정의 거래가 아님에는 양자간에 다툼이 없으므로 이 부분논외로 하고, 처분청이 이 건 토지거래를 위 같은항 제8호 소정의 거래로 판정한 처분이 적법타당한지를 가려보면,소득세법 시행령 제170조제9항,동법시행규칙 제82조의2제1항 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의하면, 양도자의 주소지 관할청에 설치된 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래 여부를 판정토록 규정하고 있음에도 처분청은 반포세무서장이 반포세무서 공정과세위원회의 자문을 거쳐 이 건 토지거래를 투기거래로 판정한 바 있다는 이유로서 처분청의 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 이 건 토지거래를 투기거래로 판정하여 그 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 과세함은 적법한 절차를 거치지 아니한 처분이라 할 것이어서 그 취소를 면하기 어렵다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.