(1) 무허가 건물을 철거하는 조건으로 취락구조개선사업지구내토지를 특별분양 받아 이를 양도한 경우 그 건물 취득가액을 필요경비로 계상할 수 있는지 여부(취소)

매입대금이 35,000,000원이라는 청구인의 주장을 뒷받침할 수 있는 금융자료가 없어 부동산매매계약서와 인증서만으로는 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 주택개량, 취락구조개선사업 대상지역으로 지정된 관악구 OO동 OOOOOOO(국가소유토지)에 소재하던 무허가 주택 20평(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 86.2.15 청구외 OOO으로부터 35,000,000원에 취득한 다음, 이를 연고로 해서 시유지이던 서초구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 296㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 87.2.16 서울시로부터 31,630,000원 불하받고 88.8.16 이를 청구외 OOO에게 69,500,000원에 양도한 후 89.5.30 쟁점토지의 취득가액을 66,630,000원(무허가 주택 취득비용 35,000,000원 포함), 양도가액은 69,500,000원으로 하여 양도소득세과세표준 및 세액을 확정신고한데 대하여, 처분청이 위 신고 실지거래가액중 취득가액을 부인하고 토지분의 취득가액은 서울시와의 실지거래가액인 31,630,000원 양도가액은 실지거래가액 69,500,000원으로, 92.2.16 이 건 양도소득세 21,182,390원 및 동 방위세 4,284,170원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 92.4.9 심사청구를 거쳐 92.6.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 계약서, 상대방의 인증서(공증인가 OO합동법률사무소의 공증서)등을 첨부하여 소정기한내 양도가액은 69,500,000원, 취득가액은 66,630,000원으로 예정신고하였는 바, 쟁점토지를 87.2.16 서울시로부터 31,630,000원에 분양받기 위하여 86.2.15 청구외 OOO으로부터 취락구조 개선사업의 대상건물로 지정된 서울특별시 관악구 OO동 OOOOO에 소재한 무허가 건물 1동(20평)을 35,000,000원에 취득함으로써 분양받을 수 있기 때문에 쟁점토지의 취득가액은 신고서의 금액 66,630,000원으로 결정되어야 타당하다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 서울특별시로부터 쟁점건물에 대한 보상을 전혀 받음이 없이 쟁점토지의 배정권만 부여받아 이를 대금 31,630,000원에 취득하였음이 확인되어 쟁점건물의 취득없이는 불가했던 것으로 쟁점건물의 취득가액은 쟁점토지의 양도차익 계산상 필요경비에 산입된다고 보여지나 그 매입대금이 35,000,000원이라는 청구인의 주장을 뒷받침할 수 있는 금융자료가 없어 부동산매매계약서와 인증서만으로는 청구주장을 받아들이기 어렵다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

무허가 건물을 철거하는 조건으로 취락구조개선사업지구내 토지를 특별분양 받아 이를 양도한 경우 그 건물 취득가액을 필요경비로 계상할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 소득세법 제45조 제1항 제1호와 동법시행령 제94조 제1항 제1호에 의하면, 양도소득세의 양도차익을 계산하기 위한 필요경비인 당해자산의 취득에 소요된 실지거래가액은 동령 제86조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액으로 산출하도록 되어 있고, 동령 제86조 제1항 제1호는 매입자산은 매입당시의 가액(등록세, 취득세, 기타 부대비용을 포함한다)을 취득가액으로 한다고 규정하고 있다.

다. 청구인이 85.2.15 쟁점건물을 취득한 사실은 부동산매매계약서와 86.12.17 OO합동법률사무소가 위의 사실을 공증한 인증서에 의하여 확인되고, 쟁점건물은 소위 “OOOOO”에 소재하는 무허가 주택으로서 이 지역 일대가 서울특별시에 의해 “80주택개량 및 취락구조개선사업 대상지역”으로 80.2.29 지정되었으며, 청구인은 쟁점건물을 소유하였기 때문에 87.2.16 서울특별시로부터 쟁점토지를 31,630,000원에 불하받을 수 있었던 사실은 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

라. 양도차익의 계산에 있어 공제되는 필요경비는 그 자산의 취득에 있어 필수적이고 실질적으로 보아 그 자산의 대가관계에 있는 것인지 여부등을 기준으로 판단하여야 할 것으로서, 청구인은 쟁점건물을 매수 취득한 것은 쟁점토지를 취득하는데 그 목적이 있었고 쟁점건물의 소유가 쟁점토지의 취득에 전제가 되었던 점으로 보아 실질적으로 쟁점건물의 취득에 소요된 비용은 쟁점토지를 취득함에 있어 필요불가결한 것으로 인정되므로 쟁점토지의 취득원가에 포함된다고 보아야 할 것이다.(국세청예규 재산 01254-3247, 87.12.4, 국심 89서1335, 89.11.21 결정, 대법원 91누8067, 92.8.18 판결 참조) 마. 청구인이 88.8.16 쟁점토지를 69,500,000원에 양도한 사실은 부동산매매계약서와 매수자인 OOO이 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있어 그 거래가액은 진실된 것으로 보여진다.

바. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 취득한 쟁점건물의 취득가액은 쟁점토지를 취득하기 위하여 필수적으로 필요한 것으로서 쟁점토지의 취득원가에 포함된다고 보여지고, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 거래가액은 진실된 것이라고 보여지므로 청구인의 주장은 이유있다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.