교환으로 양도하는 물건에 현금이 수반되는 경우 실지양도가액의 산정(경정)

실지양도가액은 거래당시 지급받은 가액으로서, 교환거래의 경우에는 실지양도가액은 인수한 자산의 가액이 되고, 금전의 수수가 수반되는 거래의 경우 실지 양도가액은 인수한 자산의 가액에 수수한 금전의 가액을 가감하여야 함.

1. 처분개요

청구인은 OOO 임야 29,752㎡ 및 같은 곳 170-2번지 전 360㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2003.7.16. 취득하여 임OOO 소유의 OOO 소재 대지 125.7㎡, 주택 199.89㎡(이하 “교환부동산”이라 한다)와 2004.11.3. 교환으로 양도하고 2005.1.17. 실지양도가액을 95백만원, 실지취득가액을 120백만원으로 하여 양도소득세를 예정신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 실지양도가액을 220백만원으로 보아 2007.9.14. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 52,529,100원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.24. 이의신청을 거쳐 2007.12.3. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 금액이 사실과 다르다 하여 이를 조사한 금액으로 경정하였으나, 교환계약서에 거래가액과 감정가액이 없는 이 건의 경우 실지거래가액을 확인할 수 없어 당초부터 실지거래가액으로 결정하는 것이 불가능하므로 양도가액을 기준시가로 결정하여야 한다(주위적 청구).

(2) 양도가액을 실지거래가액으로 결정한다고 하더라도, 교환으로 양도하는 목적물의 소유자가 교환으로 취득하는 목적물 감정가액과의 차액을 현금으로 받는 경우에는 교환으로 취득하는 목적물 감정가액과 수령하는 현금을 합한 금액이 교환으로 양도하는 물건의 실지양도가액이 되는 바, 이 건의 경우 청구인이 교환으로 취득하는 교환부동산의 상호 인정가액 122백만원(청구인이 교환에 따라 취득한 교환부동산 평가액 195백만원에서 청구인이 인수한 전세보증금 73백만원을 차감한 금액)과 추가로 받은 현금 25백만원을 합한 147백만원이 교환으로 양도하는 쟁점부동산의 실지양도가액이 되어야 한다(예비적 청구).

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 당초 양도소득세 기준시가 신고대상임에도 불구하고 실지거래가액으로 신고하였으므로 추후 경정 역시 양도소득금액의 산정을 실지거래가액으로 하여야 한다.

(2) 위 거래의 부동산 매매계약서에는 양도가액이 195백만원으로 되어 있고 특약사항으로 전세보증금 73백만원을 잔금으로 공제한다고 기재되어 있으며 교환거래 상대방인 임OOO으로부터 부동산의 교환차액 25백만원을 수수하였는 바, 교환 거래시 양도물건의 양도가액은 교환으로 취득하는 물건의 가액과 교환차액으로 받은 금액의 합계액으로서 이 건의 경우 교환취득물건의 가액은 양도소득세 신고 및 매매계약서 등에 따른 195백만으로 이에 교환차액 25백만원을 합한 220백만원이 쟁점부동산 양도가액이 되므로, 처분청이 실지양도가액을 220백만원으로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 양도가액을 산정하여야 한다는 청구 주장의 당부(주위적 청구)

(2) 쟁점부동산의 실지양도가액은 147백만원이라는 청구 주장의 당부(예비적 청구)

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의

2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

(2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 청구인에 대한 현지확인 복명서(2007.8.)에 의하면, 청구인의 양도물건은 쟁점부동산이고 교환취득 물건은 교환부동산으로서 확인결과 납세자(청구인)와 임OOO이 각자 소유 부동산을 교환한 사실은 교환계약서 및 부동산매매계약서, 영수증에 의해 확인되고, 임OOO으로부터 부동산의 교환차액 25백만원을 수수한 사실은 납세자(청구인)가 발행한 영수증 등에 의해 확인되며, 임OOO은 교환취득물건(교환부동산)의 양도가액을 195백만원으로 하여 양도소득세를 신고하였고 청구인은 교환취득물건(교환부동산)을 양도하고 위 부동산매매계약서를 근거로 취득가액을 195백만원으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, 임OOO은 양도물건(쟁점부동산)을 양도하고 취득가액을 220백만원으로 하여 양도소득세를 신고한 사실이 있다고 기재되어 있고, 처분청은 위와 관련된 청구인과 임OOO의 부동산 교환에 대한 부동산교환매매계약서, 이 건 교환부동산에 대한 부동산매매계약서, 확인서, 임OOO에 대한 청구인의 영수증 3매(총 25백만원) 등을 제출하고 있는 바, 이 건 교환부동산에 대한 부동산매매계약서에는 매도인이 임OOO, 매수인이 청구인으로서 매매대금이 195백만원(계약금 20백만원, 중도금 75백만원, 잔금 100백만원)이고 특약사항에 현전세보증금 73백만원은 잔금에서 공제한다고 기재되어 있고, 중개업자 김OOO의 확인서에는 ‘교환부동산을 쟁점부동산과 교환매매함에 있어 교환부동산은 122백만원으로 책정하였으나 계약서 작성시는 임대보증금 73백만원이 포함된 195백만원으로 작성’하였다고 기재되어 있으며, 임OOO의 확인서에도 동일한 내용이 기재되어 있다.

한편, 위의 청구인에 대한 현지확인 복명서상의 검토내용에 의하면, 청구인은 승계한 전세보증금 73백만원을 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하나 양도가액은 자산의 대가로 수수한 금전가액의 총액을 의미하지만 그 이외에 양도자가 부담하는 채무액을 양수자가 인수하는 경우에는 그 채무액도 양도가액에 포함하여야 할 것이므로 납세자의 주장은 이유없다고 기재되어 있다.

(2) 쟁점1에 대하여 살펴본다. 실지거래가액이라 함은 거래당시 그 대가로 지급받거나 지급한 가액으로 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것으로 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 가액을 서로 감정하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하는 교환의 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 있다 할 것이고, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 없다 할 것인 바(OOO, 1999.3.29 등 참조), 이 건 교환의 경우 청구인과 임OOO 간의 ‘부동산교환매매계약서’ 등에 의하면 쟁점부동산과 교환부동산을 교환하고 있고, 교환부동산 매매계약서에 따르면 매매대금이 195백만원이고 전세보증금 73백만원은 잔금에서 공제하는 것으로 기재되어 있으며, 처분청의 청구인에 대한 현지확인복명서 및 처분청이 제출한 청구인의 영수증에 의하면 청구인이 교환거래와 관련하여 25백만원을 수령한 것으로 나타나고, 중개업자 김성민의 확인서에 의하면 ‘교환부동산을 쟁점부동산과 교환매매함에 있어 교환부동산은 122백만원으로 책정하였으나 계약서 작성시는 임대보증금 73백만원이 포함된 195백만원으로 작성’하였다고 기재되어 있고, 임OOO의 확인서에도 동일한 내용이 기재되어 있는 점 등을 고려할 때, 부동산을 교환함에 있어 교환대상 부동산에 대한 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고 교환대상 부동산간의 평가차액에 대하여 정산이 이루어진 것으로 보이므로 교환거래당시 양 당사자간에 합의된 평가액을 기준으로 실지거래가액을 산정하는 것이 타당하다 할 것이다(OOO, 2007. 12. 21. 같은 뜻). 따라서, 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의해 양도가액을 산정하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

(3) 쟁점2에 대하여 살펴본다. 실지양도가액은 거래당시 대가로 지급받은 가액으로서, 교환거래의 경우에는 실지양도가액은 인수한 자산의 가액이 되고, 금전의 수수가 수반되는 교환거래의 경우 실지양도가액은 인수한 자산의 가액에 수수한 금전의 가액을 가감하여야 할 것인 바, 이 건 거래에 있어 교환부동산 매매계약서 및 김성민.임OOO의 확인서 등에 의하면 청구인이 교환으로 인수한 자산(교환부동산)의 가액은 교환부동산 매매계약서상에 기재된 매매대금 195백만원에서 잔금에서 공제하기로 되어 있는 전세보증금 73백만원을 차감한 122백만원이 되고 그 외 청구인은 쟁점부동산 양도(교환)와 관련하여 현금 25백만원을 수령하였으므로, 청구인이 인수한 자산의 가액(122백만원)에 현금수령액 25백만원을 가산한 금액인 147백만원이 쟁점부동산의 실지양도가액이 된다 할 것이다. 따라서, 처분청이 계약서상의 매매대금(195백만원)에서 전세보증금(73백만원)을 공제하지 아니한 매매대금 전액에 현금수령액(25백만원)을 가산한 220백만원을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 보아 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.