토지의 거래를 투기거래로 볼 수 있는지 여부(취소)

세무서 공정과세위원회의 자문을 거쳐 이 건 토지거래를 투기거래로 판정한바 있다는 이유로서 처분청의 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 이 건 토지거래를 투기거래로 판정하여 그 양도차익을 실지거래액으로 계산하여 과세함은 적법한 절차를 거치지 아니한 처분임

1. 사실청구인은 서울시 서초구 OO동 OOOO OOOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로 인천 북구 OO동 OOOOO 답 841.5평방미터(이하 “이 건 토지”라고 한다)를 청구외 OOO과 공동으로 83.8.8 청구외 OOO으로부터 취득하여 87.10.5 청구외 OOO외 1인에게 양도한 사실과 관련하여,처분청은 청구인이 이 건 토지를 투기로 거래한 것으로 인정된다는 OOO세무서장의 통보내용에 따라 이 건 토지의 양도가액은 실지거래가액인 63,625,000원(127,250,000원 × 1/2지분)으로, 취득가액은 불분명하여 환산가액(39,623,000원)으로 하여 88.10.4 자로 청구인에게 87년 귀속분 양도소득세 10,087,250원 및 동 방위세 2,017,450원을 결정공지하였다.

2. 청구인 주장청구인은 이 건 토지만을 취득하여 4년이상 보유하다가 실수요자인 청구외 OOO외 1인에게 양도하였고, 청구인의 보유기간 (83.8.8-87.10.5)중에는 특정지역으로 고시된 토지도 아니어서 이 건의 경우 부동산투기거래를 규정하고 있는 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 각호중 그 어느곳에도 해당되지 아니하여 투기거래로 볼 수 없음에도 부동산중개업자인 청구외 OOO(서울 OOO구 OOO동 OO OOOOOO OOOOOOOOO)에 대한 부동산투기조사과정에서 이건 토지의 양도당시 실지거래가액이 확인되고, 위 중개업자를 통하여 양도하였다 하여 투기거래로 인정하고 당해 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 전시 세액을 고지함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견이 건의 경우 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호에 의하여 OOO세무서장이 부동산투기조사에 의하여 투기거래로 판명되어 양도가액에 대하여 실지거래가액을 조사하여 통보된 것으로 처분청이 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 양도가액을 환산하여 계산한 금액으로 양도차익을 결정하였으며, 청구인은 서울에 거주하면서 연고나 이용목적등의 객관적인 사유없이 원거리에 있는 토지를 구입하여 양도함은 투기목적이 있다고 인정되어서 당초처분이 정당하고 청구주장은 이유없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 쟁점은 이 건 토지의 거래를 투기거래로 볼 수 있는지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

먼저, 관계법 규정을 살펴보면,소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하여 양도차익의 계산에 있어 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고,소극세법 시행령 제170조제4항 제2호에 의하면, 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 직역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투지억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에 따라 국세청장 훈령인 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈련 제980호, 87.1.26 개정) 제72조 제3항은 “소득세법 시행령 제170조제4항 제2호에서 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 거래 또는 부동산 투기억제를 위하여 제4항 제2호에서 국세청장이 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함”은

(1) 부동산을 미등기 상태로 전매한 때

(2) 부동산을 취득할 수 있는 권리(예:아파트당첨권)를 전매한 때

(3) 미성년자 명으로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

(4) 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

(5) 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

(6) 군(읍제외)·면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(7) 시(서울특별시 및 직할시 포함)·읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고, 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수건물을 양도한 때

(8) 위 각호 이외의 거래로서 국세청장·지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와소득세법 시행령 제170조제9항 및동법 시행규칙 제82조의 2제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세정장)이 투기거래로 인정한 때라고 규정하고 있는 바,소득세법 시행령 제170조제9항 및같은법 시행규칙 제82조의 2제1항에 의하면, 위 국세청 훈령 제72조 제3항 제8호 소정의 “공정과세위원회”는 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 설치한 위원회임을 알 수 있다. 다음으로 이 건 처분경위를 처분청이 제시한 관계기록에 의하여 살펴보면 OOO세무서장은 관할지역내에서 부동산중개업을 영위하는 청구외 OOO(OOO구 OOO동 OO OOOOOO OOOOOOOOO)에 대한 부동산 투기 관련 세무조사 과정에서 동인이 중개한 이 건 토지거래등에 대하여 동 세무서 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 판정한 후 이 건 토지거래에 대하여는 청구인의 주소지를 관할하는 처분청에 자료통보하였고, 처분청은 이 건 토지거래가 전시 국세청 훈련 제72조 제3항의 규정에 의한 투기거래에 해당되는지를 실지조사함이 없이 위 OOO세무서장이 통보자료에만 근거하여 이 건 과세하였음을 알 수 있다.

살피건대, 이 건 토지의 양도가 전시 국세청 훈령 제72조 제3항 제1호 내지 제7호 소정의 거래가 아님에는 양자간에 다툼이 없으므로 이 부분 논외로 하고,소득세법 시행령 제170조제9항,동법시행규칙 제82조의 2제1항 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의하면, 양도자의 주소지 관할청에서 설치된 공정과세위원회의자문을 거쳐 투기거래 여부를 판정토록 규정하고 있음에도 처분청은 OOO세무서장이 OOO세무서 공정과세위원회의 자문을 거쳐 이 건 토지거래를 투기거래로 판정한바 있다는 이유로서 처분청의 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 이 건 토지거래를 투기거래로 판정하여 그 양도차익을 실지거래액으로 계산하여 과세함은 적법한 절차를 거치지 아니한 처분이라 할 것이어서 그 취소를 면하기 어렵다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.