실지거래가액 확인할 수 없는 경우, 기준시가로 양도차익 산정 과세처분함은 적법함(기각)

청구인이 예정 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득, 양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지 아니하는 것으로 보아 쟁점부동산의 양도소득세를 기준시가로 과세한 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없음.

1. 원처분 개요청구인은 1992.10.5 서울특별시 구로구 OO동 OOOOO OOOO O(O)O OOOO(대지 90.97㎡, 건물 176.99㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고, 1993.5.31 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 확정신고를 하였다.처분청은 청구인이 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지 아니하는 것으로 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 1994.2.16 청구인에게 1992년 귀속 양도소득세 104,562,620원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 1994.4.13 이의신청, 1994.7.9 심사청구를 거쳐 1994.10.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점부동산을 1980.4.24 OOO 외 1인으로부터 37,500,000원에 취득하여 1992.10.5 OOO에게 89,000,000원에 양도하고, 1993.5.31 실지거래가액에 대한 증빙서류를 갖추어 과세표준확정신고를 하였음에도 처분청이 이를 인정하지 않고, 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 37,500,000원이고, 양도가액은 89,000,000원이므로 실지거래가액으로 과세해야 하며, 기준시가로 과세하더라도 기준시가에 의한 양도차익은 실지양도가액을 초과할 수 없으므로 이를 감안해야 한다고 주장하나,

① 취득시 매매계약서상의 취득가액은 OOOO(쟁점부동산)와 OOOO의 가액을 합산한 가액이어서 쟁점부동산의 가액구분이 불분명하고, 면적 또한 불일치하며,

② 청구주장의 양도가액은 임대차보증금, 근저당설정금액 등을 감안하지 아니하고 작성되었고, 쟁점부동산의 취득자(OOO)가 취득대금을 현금지급한 영수증 확인금액이 89,000,000원인 점,

③ 쟁점부동산의 양도당시 국세청 기준시가가 295,000,000원이고 인근 부동산 중개사무소의 탐문가액이 189,000,000원인 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 주장하는 취득, 양도가액은 사회통념상 인정하기 어렵다 할 것이므로 처분청이 전시소득세법시행령 제170조제4항 제3호의 규정에 의거 청구인이 예정 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득, 양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지 아니하는 것으로 보아 쟁점부동산의 양도소득세를 기준시가로 과세한 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 쟁점은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 결정한 것이 타당한지 여부에 있다.

나. 관계법령쟁점부동산 양도당시 시행되던 구 소득세법(1990.12.31 법률 제4281호 개정된 것) 제23조(양도소득) 제4항은 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」라고 규정하고 있고,동법 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호는 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」라고 규정하고 있으며,동법 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제3호는 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.1.～

2. 생략

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계

처분청의 이 건 관련 과세기록에 의하면청구인은 쟁점부동산 양도(1992.10.5)후 양도소득세 과세표준확정신고기한내인 1993.5.31 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 각각 75,000,000원과 89,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 한 사실이 확인되고, 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 허위임을 이유로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가(취득가액 23,382,775원, 양도가액 295,121,640원)로 계산하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였음이 확인된다.

라. 청구주장이 타당한지 여부먼저 청구인이 주장하는 쟁점부동산 취득당시의 실지거래가액이 사실인지를 살펴본다. 청구인은 당초 양도소득세 과세표준 확정신고시에는 쟁점부동산의 취득가액을 75,000,000원으로 신고하였으나 청구인이 제출한 부동산매매계약서에 의하면 위 취득가액 75,000,000원은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOO OOOO OO OOOO(쟁점부동산) 및 OOOO의 취득가액을 합한 금액임이 확인되어 청구인의 신고내용은 사실과 다른 것으로 확인되며,한편 청구인은 이 건 심판청구시에는 쟁점부동산 취득가액이 37,500,000원(75,000,000원÷2)이라고 주장하면서 당초 확정신고시 제출한 부동산매매계약서를 제출하였으나 층별·위치별로 많은 가격차이가 나는 상가건물의 특성에 비추어 볼 때 청구인이 주장하는 쟁점부동산 취득가액 37,500,000원은 다른 증빙에 의해 증명되지 아니하므로 위 관계법령에서 규정하는 취득당시의 실지거래가액으로 확인되는 경우로 볼 수 없다고 판단된다. 다음 청구인이 주장하는 쟁점부동산 양도당시 실지거래가액에 대하여 살펴본다.

청구인은 쟁점부동산 양도가액이 89,000,000원이라고 주장하면서 그 입증자료로 부동산매매계약서(검인계약서)를 제출하였으나,첫째, 양도당시 쟁점부동산에는 취득자 OOO이 전세임차하여 당구장(상호: OOO, 사업자등록번호: OOOOOOOOOOOO)을 경영하고 있었으나 청구인 제출 부동산매매계약서에는 전세보증금(청구인이 제출한 전세계약서에는 11,000,000원임)으로 잔금을 대체한다는 등의 내용이 없으며,둘째, 쟁점부동산 등기부등본에 의하면 양도당시 쟁점부동산에는 근저당권[원인: 1985.5.20 설정계약, 채권최고액: 75,000,000원, OO상가 OO OOO호와 OOO호(쟁점부동산)가 공동담보되었음, 근저당권자: 주식회사 OOOO은행]이 설정되어 있었음에도 청구인이 제출한 매매계약서에는 위 근저당 채무부담에 대한 내용이 없고,셋째, 청구인은 위 쟁점부동산의 근저당채무 30,000,000원은 쟁점부동산 양도후 취득자 OOO이 변제하고 1993.4.1 근저당권을 말소하였다고 주장하는 바, 청구인은 쟁점부동산 양도후 취득자 OOO로부터 1992.8.30 계약금 9,000,000원, 1992.9.15 중도금 40,000,000원, 1992.9.29 잔금 40,000,000원 합계 89,000,000원을 수령하였다고 주장하므로, 청구인 주장에 의하더라도 쟁점부동산 양도가액은 현금수령액 89,000,000원, 취득자 OOO의 근저당채무변제액 30,000,000원 합계 119,000,000원으로 확인되고 있어 청구인이 신고한 양도가액 89,000,000원은 쟁점부동산의 실지양도가액이 아니라고 판단된다.

그렇다면 청구인이 과세표준확정신고시 제출한 취득 및 양도당시의 거래가액에 대한 증빙서류가 사실과 다르거나 제출한 증빙서류에 의하여는 실지거래가액을 확인할 수 없는 이 건의 경우 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법 타당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.