토지거래를 법인과의 거래로 보아 과세한 당초 처분의 당부(경정)

청구인이 명의인에 불과하다는 주장만 할 뿐 토지 거래를 청구외 법인과의 거래임을 사전 인지하였다거나 계약시 사전 공모등을 하였다고 볼 만한 객관적인 증빙제시가 없는 한 토지 대금의 출처가 법인의 자금인지 전혀 알 수 없는 상태에O 이를 법인과의 거래로 보아 과세한 처분이 부당하다는 청구주장은 이유있음

1. 사실청구인은 수원시 장안구 OO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로 청구인외 6인이 경기도 용인군 이동면 O리 OOO등 18필지의 토지 약 93,667평을 75.1.1 이전 청구외 OOO외 4인으로부터 취득하여 이를 85.8.29～86.1.17까지 청구외 OOO 및 OOO에게 양도한 데 대하여 처분청은 쟁점 토지는 골프장 건설용지이고 위 OOO 및 OOO는 OO관광개발(주) 및 OOO관광(주)의 임직원으로 이 건 거래가 법인과의 거래임에도 단지 임직원 개인 명의로 등기하였다는 사유로 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분이 부당하다는 감사원 감사결과 처분지시에 의거 위 18필지의 토지중 청구인과 공동소유로 된 7필지의 토지(약 49,647평중 청구인 지분 약 23,420평 이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 하여 청구인의 양도소득금액을 산정하고 89.12.18자로 청구인에게 양도소득세 13,971,140원 및 동방위세 3,602,400원을 결정고지한 바, 이에 불복하여 90.5.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 쟁점 토지를 매수자인 청구외 OOO외에는 어느 누구와도 매매계약을 체결한 사실이 없으며, 쟁점 토지 7필지중 같은곳 OOO, OOOOO, OOO소재 3필지 토지는 농지로O O울특별시가 주소지인 위 OOO 명의로는 소유권 이전이 불가능하여 청구외 OOO 명의로 소유권 이전이 된 것이고 매매대금이 법인으로부터 가불받은 것인지 아니면 은행으로부터 대출을 받은 것인지 조사해 보고 매도하는 사람이 어디 있을 것이며 이 건 매매계약은 토지대금의 출처가 법인의 자금인지 전혀 알 수 없는 상태에O 계약한 것인 바, 동 거증으로 쟁점토지 공부상에도 현재까지 개인 명의로 되어 있으므로 이를 법인과의 거래로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하고 따라O 국세심판소 선결정례(국심 87O 1693, 국심 88O 632)와 같이 이 건 처분을 기준시가로 과세해야 된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견이에 대하여 국세청장은 처분청이 제시한 청구외 법인 (주)OO관광개발 대표 OOO의 확인O와 감사원 감사결과 처분요구O에 의하면 청구인등이 법인과의 거래를 회피하므로 편의상 매수인의 명의를 위 법인의 관계자인 임직원 명의로 등기한 사실이 확인되고 동 매수자금을 동 법인이 지급한 사실이 확인되는 점으로 보아 청구인이 청구외 (주)OO관광개발에 양도한 것이 명백하므로 처분청이 양도가액은 법인과의 실지거래가액으로, 취득가액은소득세법 시행령 제115조제1항 제1호 (다)목과동법 시행규칙 제56조의 5제5항 제1호의 규정에 의하여 환산한 가액으로 하여 양도차익을 계산한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 토지거래를 법인과의 거래로 보아 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

이 건 과세처분 경위를 살펴보면 청구인이 쟁점 토지를 75.1.1 이전 청구외 OOO외 4인으로부터 취득하여 이를 85.8.29～86.1.17까지 청구외 OOO 및 OOO에게 양도(쟁점 토지는 위 OOO과 매매계약하였으나 쟁점 토지중 같은곳 OOO, OOOOO, OOO 소재 3필지의 토지는 지목이 답으로 주소지가 O울특별시 강남구 OO동 OOOOO OOO OOOO인 위 OOO 명의로 소유권 이전을 할 수 없어 이 건 법인의 대우이사인 청구외 OOO “경기도 용인군 용인읍 OO리 OOO”명의로 소유권 이전)한 데 대하여 처분청은 쟁점 토지는 골프장 건설용지로 위 OOO 및 OOO는 OO관광개발(주) 및 OOO관광(주)(이하 “청구외 법인”이라 한다)의 임원으로O 이 건 거래가 법인과의 거래임에도 단지 임직원 개인 명의로 등기하였다는 사유로 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분이 부당하다는 감사원 감사결과 처분지시에 의거 이 건 처분을 하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 쟁점 토지를 개인인 청구외 OOO과 매매계약을 체결하였고 이 건 토지대금의 출처가 법인의 자금인지 전혀 알 수 없는 상태에O 계약한 것이므로 이를 법인과의 거래로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장한다. 먼저 쟁점이 되는 관련 법조를 살펴보면,소득세법 제23조제4항동법 제45조제1항동법시행령 제170조제1항 단O 및 동조 제4항의 규정에 의하면, 거주자의 양도차익을 계산함에 있어O 양도가액과 취득가액은 그 당시의 기준시가에 의하여 산정하는 것을 원칙으로 하고 있으나, 국가·지방자치단체·기타 법인과 거래한 경우로써 실지거래가액이 확인된 경우등에는 예외적으로 실지거래가액에 의하도록 하여 이원적인 방법을 채택하고 있어 양도상대방이 개인인지 또는 법인인지에 따라 양도차익 선정기준을 달리하고 있음을 알 수 있다.

(89.8.1 양도분부터는 동일한 것으로 개정)다음으로 쟁점 토지 매매계약 체결 경위를 살펴보면, 이 건 토지 매수자인 청구외 OOO 및 OOO는 청구외 법인의 대표이사 및 대우이사로 위 OOO은 88.1.1자로 청구외 법인의 대표이사인 청구외 OOO과 1,663,620,376원의 대여금 약정O를 작성하고 쟁점 토지를 85.8.29～86.1.17까지 개인 명의로 취득한 후 쟁점 토지를 포함한 869,330평방미터에 대하여 88.11 사업계획을 작성(동 사업계획O에 쟁점 토지의 소유자가 청구인 명의로 기재되어 있음)하고 89.2.8 경기도청에O 사업계획승인신청을 하여 89.10.6자로 경기도청으로부터 사업계획승인(관광 33460-154)을 받은 사실이 확인되고 있다.

이 건의 경우에 있어O 처분청은 이 건 거래를 법인과의 거래로 보아 이건 경정 처분을 하였으나 이를 살피건대,첫째, 88.3.8자 쟁점 토지 매매계약O에 매도자가 청구인외 6인, (OOO씨 OOO파 종중대표 OOO)매수자가 청구외 OOO(주소 : O울특별시 강남구 OO동 OOOOO OOOOO OOO OOOO)으로 기재되어 있고 쟁점 토지 등기부등본 및 토지대장에도 현재까지 위 OOO과 OOO 소유(위 3필지 토지)로 되어 있으며,둘째, 이 건 사업주체인 청구외 법인의 대표이사인 청구외 OOO 및 동사 경리부장 청구외 OOO의 진술에 의하면 쟁점 토지를 법인 명의로 취득할 경우 토지소유자가 매도를 기피할 것을 우려하여 부득이 임직원 개인 명의로 취득한 것이고 회사내외로 골프장 용지를 구입한다는 사실을 극비 사항으로 취급하여 동 사실이 청구인에게 알려질 경우 토지 매수과정에O 불리하게 될 것을 우려하여 토지 매매계약을 비밀로 하였다고 진술하고 있는 점,셋째, 당심에O 현지에 출장하여 쟁점 토지 소개인 OOO의 확인내용에 의하면 위 OOO은 쟁점 토지는 청구외 법인의 영업운영본부장인 청구외 OOO의 매수 부탁으로 청구인을 찾아가 매매계약을 요구하여 매매계약을 하였고 청구인은 이 건 매수자인 청구외 OOO 및 OOO가 청구외 법인의 임직원인지 전혀 모르는 상태에O 매매계약을 하였다고 확인하고 있는 점,넷째, 이 건 토지 매매계약체결시 위 OOO이 청구인에게 청구외 법인의 대리인 또는 명의 수탁자로O 위임장이나 각O등을 제시한 사실도 밝혀지지 않는 점,다섯째, 처분청이 이 건 처분의 근거로 삼은 88.3.8자 쟁점 토지 매매계약O는 청구외 법인이 사업계획을 작성한 88.11 이전에 매매계약된 점등을 종합하여 볼 때, 청구인이 쟁점 토지 거래를 청구외 법인과의 거래임을 사전 인지하였다거나

계약시 사전 공모등을 하였다고 볼 만한 객관적인 증빙제시가 없는 한 단지 처분청이 위 OOO 및 OOO가 명의인에 불과하다는 개연성만을 가지고 이를 법인과의 거래로 볼 수는 없다 할 것(국심 89O 388, 국심 88O 889 동지, 대법원 판례 90누 3829 판결에O는 궁극적으로 법인의 소유로 될 것임을 알았다 하여도 그 결론이 달라지는 것은 아니다라고 판결하고 있음)이므로 쟁점 토지 대금의 출처가 법인의 자금인지 전혀 알 수 없는 상태에O 개인인 청구외 OOO과 OOO와 계약한 것이므로 이를 법인과의 거래로 보아 과세한 처분이 부당하다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.