토지 양도가액의 일부를 중개수수료로 보아 필요경비로 산입할 수 있는지 여부(기각)

부동산매매계약서와 거래 상대방 확인서를 확인한 결과, 청구인이 주장하는 분양대행수수료에 관한 내용은 보이지 아니하는 점으로 보아 청구인의 주장은 받아들여지기 어려운 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.5.6.부터 2004.5.31.까지 OOO OOO OOO OOO O OOO 외 5필지 임야 64,231㎡를 취득한 후 21필지로 분할하여 같은 리 256-13(등록전환 후 같은 리 322-14) 임야 3,306㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO에게 양도하는 등 2004.6.3.부터 2004.10.15.까지 위 분할된 필지들을 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 한편, 청구인은 2005.6.21. OOO OOO OOO OOO O OOOO 임야 28,375㎡를 취득한 후 9필지로 분할하여 2005.12.22. OOO 외 7인에게 양도하고 양도소득세 신고를 하였고, 2004.10.15.부터 2005.5.16.까지 OOO OOO OOO OOO OOOOO 외 11필지 답 19,798㎡를 취득한 후 17필지로 분할하여 2005.3.25.부터 2005.4.16.까지 OOO 외 12인에게 양도하고 양도소득세 신고를 하였다.

나. OO지방국세청장은 청구인에 대한 세무조사 결과 청구인이 위와 같이 토지를 양도한 것이 부동산매매업에 해당한다고 보아 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 청구인이 OOO에게 이전한 쟁점토지에 대하여 그 이전에 따른 수입금액을 1억 2천만원으로 하면서 당해 금액과 청구인이 소명한 양도가액인 16,460,000원과의 차액(103,540,000원)을 중개수수료로 보아 필요경비 산입 등을 하여 2007.1.15. 청구인에게 2004년 귀속 종합소득세 97,051,940원 등을 결정고지하였다. 이후 처분청은 청구인이 중개수수료를 지급함이 없이 1억 1천만원에 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 청구인의 수입금액 중 1천만원을 차감하고 필요경비 103,540,000원을 부인하여 2009.1.12. 청구인에게 2004년 귀속 종합소득세 52,623,020원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.3. 이의신청을 거쳐 2009.7.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 OOO OOO OOO OOO O OOOOOO 토지(쟁점토지)에 대하여 OOO로부터 2004.8.6. 1,646만원을 받았고 2004.8.24. 소유권이전등기를 마쳤으나 잔금 9,354만원을 분양대행수수료로 합의하여 지급받지 아니하였음에도 불구하고 처분청이 OOO의 확인서를 근거로 매매대금을 받았다는 것을 전제로 하여 과세한 이 건 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지는 청구인이 2004.8.7. OOO으로부터 공유지분 매매를 원인으로 취득하여 2004.8.24. OOO에게 공유지분 일부매매를 원인으로 소유권 이전한 사실이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인되고, OOO는 확인서에서 쟁점토지는 본인이 OOO로부터 중개수수료 명목으로 받은 것이 아니라 본인이 OOO로부터 110,000,000원에 양수한 것이라고 하였으며, 쟁점토지 부동산매매계약서(2004.6.3.)에는 매매대금이 110,000,000원으로 되어 있고, 계약금 5,000,000원은 계약시, 중도금 50,000,000원은 2004.6.25., 잔금 55,000,000원은 2004.8.4.에 각각 지불하는 것으로 되어 있다. 또한, 청구인은 OOO를 상대로 한 매매대금 청구 소송의 소장에서 피고 OOO는 소개한 위 3필지 매매대금 도합 2억 4,860만원을 입금시켜주고 쟁점토지 매매대금 중 600만원을 입금하여 주었으나 나머지 1억 400만원을 현재까지 입금하여 주지 아니하였다고 기재되어 있고, 이에 대하여 OOO는 답변서에서 원고로부터 매수한 토지 대금을 모두 지급하였고 토지대금을 모두 지급하지 않았다면 원고가 소유권이전등기를 해줄 리가 없다고 주장(위 매매대금 청구 소송은 2007.8.29. 원고의 소취하로 종결됨)한 점 등을 고려할 때, 청구인이 쟁점토지를 OOO에게 1억 1천만원에 양도한 것으로 보이므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 OOO로부터 받을 쟁점토지의 매매대금 잔금 9,354만원을 분양대행수수료로 차감하였음에도 이를 부인하고 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금 액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 OOO의 확인서에 의하면, 본인 명의의 OOO OOO OOO O OOOOOO 임야(쟁점토지)는 본인이 OOO로부터 중개수수료 명목으로 받은 것이 아니라 본인이 OOO로부터 1억 1천만원에 양수한 것이라고 확인한 것으로 기재되어 있다.

(2) 쟁점토지 매매계약서(2004.6.3.)에는 매도인이 청구인, 매수인이 OOO이고, 매매대금이 1억 1천만원으로서 계약금 500만원은 계약시 중도금 5,000만원은 2004.6.25., 잔금 5,500만원은 2004.8.4. 지불하는 것으로 되어 있으며, 위 부동산매매계약서에 OOO가 중개수수료 등 명목으로 쟁점토지를 취득한다는 내용은 보이지 아니한다.

(3) 처분청이 제시한 ‘매매대금 청구의 소’ 소장(2007.1.31., 원고의 소송대리인 변호사 OOO)에 의하면, 원고가 OOO(청구인), 피고가 OOOOOOOOOOOOOOO로서, 피고 OOO는 원고에게 OOO OOOOO OO, OOOOOO OO, OOOOOO 임야를 소개할 터이니 O OOO OOOOOO 임야(쟁점토지)를 미리 소유권이전등기를 하여 달라고 요구하여 원고와 피고 OOO 사이에 2004.6.3. 위 토지에 대하여 매매대금 1억 1천만원으로 정하여 약정하였고, 원고는 피고 OOO에게 위 토지에 관하여 2004.8.6. 소유권이전등기를 마쳐주었으며, 피고 OOO는 소개한 위 3필지 매매대금 도합 2억 4,860만원을 입금시켜주고 위 토지(쟁점토지) 매매대금 중 600만원을 입금하여 주었으나 나머지 1억 400만원을 현재까지 입금하여 주지 아니하였다고 기재되어 있고, 이와 관련하여 처분청이 제시한 피고들의 소송대리인(OOO OOO)의 답변서에 의하면 ‘피고 OOO와 피고 OOO는 원고로부터 매수한 각 1필지씩의 토지 대금을 모두 지급하였습니다. 피고 OOO와 피고 OOO가 토지대금을 모두 지급하지 않았다면 원고가 소유권이전등기를 해 줄 리가 없는 것입니다.’라고 기재되어 있고, 위 사건(OOOOOO OOOOOOOOO)의 진행내역 자료에 의하면 2007.8.29. 소취하한 것으로 기재되어 있다.

(4) 청구인은 쟁점토지에 대하여 잔금 9,354만원을 분양대행수수료로 합의하여 지급받지 아니하였음에도 청구인이 매매대금을 받았다는 것을 전제로 하여 과세한 이 건 처분이 위법하다고 하면서 청구인 본인의 확인서, 등기부등본 등을 제시하고 있다. 청구인 본인의 확인서(2006.9.28.)에 의하면 쟁점토지는 (OOO가) 1,646만원만 청구인에게 주고 OOO 명의로 등기를 하였으므로 결국 분양가와의 차액은 분양대행수수료로 보아야 한다고 기재되어 있다. 한편, 쟁점토지 등기부등본 등에 의하면 쟁점토지는 청구인으로부터 2004.8.24. 공유지분일부매매(2004.8.6.)를 원인으로 OOO에게 이전된 것으로 나타난다.

(5) 살피건대, 청구인은 OOO에 대한 쟁점토지 이전과 관련하여 9,354만원은 분양대행수수료로서 청구인은 동 금액을 받은 바 없다고 주장하고 있으나, 쟁점토지 등기부등본 등에 의하면 쟁점토지는 청구인으로부터 2004.8.24. 공유지분일부매매를 원인으로 OOO에게 이전된 것으로 나타나고, 쟁점토지 거래상대방인 OOO는 확인서에서 쟁점토지는 청구인으로부터 중개수수료 명목으로 받은 것이 아니라 1억 1천만원에 양수한 것이라고 하고 있으며, 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서에 의하면 매매대금이 110,000,000원으로 되어 있고 계약금 5,000,000원은 계약시, 중도금 50,000,000원은 2004.6.25., 잔금 55,000,000원은 2004.8.4.에 각각 지불하는 것으로 되어 있으며 동 계약서에 청구인이 주장하는 분양대행수수료에 관한 내용은 보이지 아니하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 쟁점토지 이전과 관련하여 9,354만원은 분양대행수수료이므로 동 금액을 청구인이 쟁점토지 매도대금으로 수취한 것으로 보아 과세한 처분이 부당하다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.