실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는지 여부(경정)

토지의 76.7.1 수정된 등급은 60등급이었으나 79.1.1 수정된 등급은 64등급임을 확인할 수 있으므로 토지의 취득당시의 토지등급은 64등급으로 적용하여야 한다고 판단됨

1. 사실 청구인은 전남 나주군 반남면 OO리 OOO에 거주하는 사람으로서 청구인 소유의 서울 송파구 OO동 OOOOOO 소재 대지 96평방미터 및 주택건물 62.71평방미터(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 88.4.11 양도하고 자산양도차익 확정신고기한까지 예정신고 또는 확정신고를 하지 아니하였으며 처분청은 위 쟁점주택의 양도에 대하여 취득 및 양도당시의 기준시가에 의거 양도차익을 결정하여 89.9.15 양도소득세 5,314,300원 및 동 방위세 1,062,860원을 청구인에게 고지하였고 청구인은 위 처분에 대하여 쟁점주택의 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의거 양도차익을 결정하여야 한다고 주장하면서 89.10.18 이의신청, 89.12.26 심사청구를 거쳐 90.4.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 가. 자산양도차익확정신고를 하지 아니한 경우에도 실지거래가액에 의한 양도차익 과세 청구인은 소득세법 제95조에 규정한 자산양도차익예정신고 또는 동법 제100조의 규정에 의한 확정신고를 하지 아니하였으나 청구인이 쟁점주택의 취득당시의 실지거래가액은 15,000,000원이고 양도당시의 실지거래가액은 20,000,000원임이 거래당사자들의 매매사실확인서에 의하여 진실성 있게 입증되고 있으므로 처분청은 실질과세원칙을 존중하여 양도가액과 취득가액을 청구인이 제시하는 실지거래가액으로 하여 양도차익을 경정하여야 한다고 주장하고 있다.

나. 기준시가에 의거 양도차익을 결정할 경우 취득당시의 토지등급의 착오 처분청이 결정한 쟁점주택의 양도차익 계산내역을 보면, 취득당시의 토지등급을 60등급으로 적용하였으나 토지대장에 의하면, 쟁점주택의 취득당시의 토지등급은 64등급임이 확인되고 있으므로 이 건 양도차익을 기준시가에 의거 결정할 경우에는 취득당시의 토지등급을 64등급으로 적용하여 경정하여야 한다고 주장하고 있다.

3. 국세청장 의견 가. 자산양도차익확정신고를 하지 아니한 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 과세에 대하여 쟁점주택의 양도와 관련하여 양도소득세 예정신고 또는 확정신고를 이행하지 아니한 청구인의 경우는 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있는 요건에 해당되지 아니한다 할 것이므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도 및 취득가액을 결정하고 이 건 양도소득세등을 과세한 것은 잘못이 없다는 의견이다.

나. 기준시가에 의거 양도차익을 결정할 경우 취득당시의 토지등급에 대하여 쟁점주택의 취득당시 토지등급에 관하여는 구 토지대장등본에서 60등급임이 확인되고 있어 동 토지등급이 64등급이라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 가. 자산양도차익 확정신고를 하지 아니한 경우에도 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는지 여부 및 나. 기준시가에 의거 양도차익을 결정할 경우 취득당시의 토지등급이 60등급인지 64등급인지 여부를 가리는 데 이 건의 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

가. 쟁점

“가” 자산양도차익확정신고를 하지 아니한 경우에도 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. 먼저 관계법령을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고, 같은법 제45조 제1항 제1호에서 취득가액은 “당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”에 의한다고 규정하고, 같은법 시행령 제170조 제4항에서는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 ”대통령령이 정하는 경우“라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하면서 그 제3호에 “양도자가 법 제95 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

이상과 같은 관계법령을 종합하면, 양도소득세의 과세를 위한 양도차익의 결정에 있어서 그 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고 다만, 양도자가 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의한다 할 것이며 이 건의 경우 청구인은 실질과세원칙에 의하여 청구인이 제시하는 실지거래가액에 의하여야 한다고 주장하고 있으나 청구인이 자산양도차익예정신고 또는 확정신고를 법정기한내에 하지 아니하였고 또한 처분청의 89.9.4자 양도소득세 결정전 조사내용 통지에 대하여도 아무런 증거서류를 제출하지 아니하여 처분청이 그 실지거래가액을 알 수 없는 경우에 해당하므로 전시한 관계법령에 의거 처분청이 쟁점주택의 양도차익을 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 타당하다고 판단된다(동지 국심 81서232, 81.5.18 및 대법원 판례 79누329, 80.2.26).

나. 쟁점 “나” 쟁점주택의 취득당시의 토지등급이 60등급인지 64등급인지 여부에 대하여 살펴본다. 이 건 처분청은 쟁점주택의 취득당시의 기준시가를 계산함에 있어서 토지등급을 구 토지대장등본에 의하여 60등급으로 적용하였고 청구인은 이를 64등급으로 하여야 마땅하다고 주장하고 있는 바, 90.7.3 송파구청장으로부터 발급 받은 토지대장에 의하면, 쟁점토지의 76.7.1 수정된 등급은 60등급이었으나 79.1.1 수정된 등급은 64등급임을 확인할 수 있으므로 쟁점토지의 취득당시(79.12.29)의 토지등급은 64등급으로 적용하여야 한다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.