토지의 양도차익을 기준시가로 계산할 수 있는지 여부(취소)

신고한 매매계약서상 양도가액이 상이하다고 하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 쟁점토지 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 사실관계조사를 소홀히 한 것으로 판단됨.

1. 원처분 개요 청구인은 광주직할시 서구 OO동 OOOOOO 전 521㎡를 81.11.5 취득하여 90.12.18 양도한 후 실지거래가액(취득가액:77,224,000원, 양도가액:110,320,000원)으로 양도차익을 계산하여 이에 대한 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 검인계약서상의 양도가액 177,140,000원과 청구인이 신고한 매매계약서상의 양도가액 110,320,000원이 상이하다고 하여 실지거래양도가액이 확인되지 아니한 경우로 보아 공정과세위원회의 심의를 거쳐 기준시가로 양도차익을 계산하여 93.2.23 청구인에게 90년도분 양도소득세 10,227,770원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.3.20 심사청구를 거쳐 93.5.13 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 OO제약사를 운영하면서 거래처인 청구외 OOO에게 모기향·파리약등 약품대 미수금 77,224,000원에 대한 대물변제조건으로 81.11.5 쟁점토지를 취득하여 양도하고자 하였으나 짜투리땅이라 원매자가 없어서 9년간 방치하다가 부득이 인접지역 토지가액보다 낮은 헐값으로 청구외 OOO등 3인에게 90.12.18 매매대금 110,320,000원에 양도하였고 다만 쟁점토지가 토지거래허가지역으로서 공시지가 이하로는 토지거래허가를 받을 수 없어 검인계약서상 양도가액을 부득이 공시지가에 맞추어 실제양도가액보다 많은 177,140,000원으로 기재하였을 뿐인데도 처분청이 이러한 사실을 확인하지도 않고 실지거래가액을 부인하여 기준시가로 과세한 처분은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 주장하고 있는 실지거래양도가액 110,320,000원이 검인계약서상의 양도가액 177,140,000원과 현저히 상이하여 이에 대한 사실여부를 확인하려 하였으나 매매대금 수수에 대한 영수증·금융자료등 기타 증빙서류 제시가 없어 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

가. 관계법령 양도당시 시행중이던 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호와 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서 양도자가 당해년도의 양도소득 과세표준예정 및 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 이에 따라 양도차익을 계산한다고 규정하고 있으므로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 함을 알 수 있고, 또한 같은법시행령 제170조 제9항 및 같은법시행규칙 제82조의2 에 의하여 국세청 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제1081호, 90.10.15) 제76조 단서 규정에서 거래 당사자가 서로 야합하여 양도소득세를 포탈할 목적으로 양도차익을 조작하였다고 인정되는 경우에는 제82조의 규정에 의한 현지조사후 양도소득세 공정과세위원회 자문을 거쳐 기준시가에 따라 결정할 수 있다고 규정하고 있다.

나. 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산할 수 있는지 여부 첫째, 부동산거래에 있어서 어느 토지의 매매가액은 당해토지의 지형·입지조건, 개발가능성등 여러가지 개별요인들이 종합적으로 참작되어 결정되는 것이 부동산거래관행이라 할 것이다. 둘째, 쟁점토지는 도시계획상 주거지역이나 저지대로서 양도당시 쓰레기 매립장으로 사용중인 ㄷ자형(도시계획확인원상)의 전(지목)이므로 인접토지보다 거래시세가 현저히 낮아 인접나대지 거래가격은 평당 1,100,000원이었으나 쟁점토지는 평당 700,000원에 거래되었음을 쟁점토지를 중개한 공인중개사 청구외 OOO의 92.7.30자 확인서 및 처분청의 현지확인 출장복명서에 의하여 알 수 있다. 셋째, ㄷ자형(짜투리땅)의 토지는 인접토지를 매수하지 않을 경우 그 이용가치가 떨어져 인접토지가액보다 낮게 거래되는 것이 부동산거래관행인 바, 쟁점토지의 공시지가가 지목이 대지이고 지형도 사각형인 인접토지의 공시지가(평당:340,000원)와 동일하다는 것은 쟁점토지의 공시지가가 쟁점토지의 시세를 정확하게 반영하였다고 보기는 어렵다고 할 것이다. 넷째, 청구인이 신고한 쟁점토지의 지가상승율은 42.9%로서 과세시가표준액에 의한 지가상승율 58.7%와 유사한 점으로 보아 청구인의 신고내용은 신빙성이 있어 보인다. 위의 사실들을 종합하여 볼 때 청구인이 신고한 양도가액 110,320,000원(취득가액에 대해서는 서로 다툼이 없음)은 신빙성이 있어 보이므로 처분청이 단순히 검인계약서상의 양도가액(177,140,000원)과 청구인이 신고한 매매계약서상 양도가액이 상이하다고 하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 쟁점토지 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 사실관계조사를 소홀히 한 것으로 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.