토지의 양도차익계산을 실지거래가액으로 계산하여 과세한 처분의 당부(경정)

실지거래가액에 의해 과세했으나 실지거래가액으로 보기 어려우므로 토지의 취득 및 양도당시 실지거래가액을 정확히 재조사해 결정해야 됨

1. 원처분 개요처분청은 청구인이 90.10.23 청구외 학교법인 OO학원 OOO으로부터 대구직할시 남구 OO동 OOOOOO외 1필지 대지 3,110㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1,034,852,500원에 취득하여 이를 같은곳 OOOOOO외 14필지로 분할한 후 90.11.21 청구외 OOO등 8인에게 1,152,818,000원에 미등기양도하여 미등기전매차익 117,965,500원이 발생하였다고 보아 93.9.16 청구인에게 90년도분 양도소득세 106,168,940원을 과세하였다.청구인은 이에 불복하여 93.9.20 이의신청, 93.10.27 심사청구를 거쳐 94.1.20 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 쟁점토지를 1,034,852,500원에 취득하여 토지분할비 3,500,000원, 도로개설을 위한 주택매입비 25,000,000원, 주민합의금 12,000,000원, 도로 포장비 13,000,000원 합계 53,500,000원을 지출하고 청구외 OOO등 8인에게 1,074,548,250원에 양도하였음이 이들의 거래사실확인서에 의하여 확인되어 쟁점토지 전매차익이 없음을 알 수 있으므로 이 건 과세처분을 취소하던지처분청이 쟁점토지를 주택부지로 조성하기 위하여 지출한 위와같은 비용을 조사하지도 아니하고 쟁점토지 매수자들인 청구외 OOO등 7인으로부터 징취한 매매대금에 대한 확인서를 보면 청구외 OOO은 매수대금을 약 60,000,000원, 청구외 OOO는 약 35,000,000원, 청구외 OOO은 75,000,000원 정도 지급한 것으로 확인하였음을 알 수 있고 처분청은 위와같이 정확하지 아니한 가액을 실지양도가액으로 인정하여 쟁점토지 양도차익을 계산하여 과세하였는 바 이는 취득 및 양도당시 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우이므로 기준시가로 과세하여 달라는 주장이다.

나. 국세청장 의견국세청장은 쟁점토지 ㎡당 취득가액이 332,830원이고 청구인이 주장하는 양도가액은 ㎡당 345,498원으로서 그 차액이 거의 없으나 청구인이 토지구입 및 분할등 제반조치를 하였다면 지가상승이 있었을 것이며 또한 청구인이 전매차익을 노리고 미등기 전매하였을 것이므로 차액없이 양도하였다는 것은 부동산거래의 관행상 납득할 수 없고 청구인이 제시한 매수자들의 사실거래확인서 내용은 당초 매수인들이 처분청에 확인하여 준 확인서의 내용과 일치하지 아니하고 있어 이는 매수인들이 당초 대구지방검찰청의 국토이용관리법 위반혐의 피의사건에서 진술한 임의진술조서와 검인계약서에 일치시키기 위하여 정정확인한 것으로서 일관성 없는 매수인들의 확인서는 쟁점토지의 실지 양도가액을 확인할 만한 거증으로 채택할 수 있는 서류라고 보기는 어렵다.주택구입비는 쟁점토지의 양도가 90.11.21 인데 청구인이 제시한 계약서에 의하면 대구시 남구 OO동 OOOOOOOO 대지 및 주택을 91.4.20 청구외 OOO과 매매계약한 것으로 되어 있어, 이 건과 관련없이 추후에 이루어진 것으로 보이고 또한 위 주택은 청구외 OOO이 90.6.15 OOO에게 12,000,000원에 매도한 것으로 되어 있는 바 이를 청구인이 25,000,000원에 매입하였다는 주장은 신빙성이 없는 것으로 보이며, 토지분할비, 도로포장비, 합의금 등의 비용은 지출에 대한 명세 및 영수증에 의거 그 지출사실이 구체적으로 확인되어야 함에도 청구인은 비용을 지불하였다는 주장만 할 뿐 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 이를 비용으로 인정할 수 없으므로 매수인들의 당초확인서를 근거로 양도차익 결정한 당초처분에는 달리 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 실지거래가액(취득가액 1,034,852,500원, 양도가액 1,152,818,000원)에 의하여 쟁점토지 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령쟁점토지 양도당시 시행되던소득세법 제23조제4항 단서 및같은법 제45조제1항 제1호 단서와같은법시행령 제170조제4항 제2호 나목의 규정에서 미등기자산을 양도한 경우로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다고 규정하고 있다.

다. 위 다툼에 대하여 본다.첫째, 청구인이 주장한 쟁점토지 취득·양도가액을 보면 쟁점토지를 1,034,852,500원(서로 다툼이 없음)에 취득하여 토지분할비 3,500,000원, 도로개설을 위한 주택매입비 25,000,000원, 주민합의금 12,000,000원, 도로포장비 13,000,000원 합계 53,500,000원을 지출하고 청구외 OOO등 8인에게 1,074,548,250원에 양도하여 전매차익이 없다고 주장하면서 주택매입비와 주민합의금에 대하여는 매수자들의 확인서, 도로포장비에 대하여는 OOOO공사 서류을 제시하고, 양도가액에 대하여는 매수자들의 거래사실확인서를 제시하고 있어 이를 보면

① 쟁점토지를 취득하여 이를 주택지로 조성하기 위하여 이에 필요한 비용을 지출하였을 것으로는 보이나 토지분할비 지출에 대하여는 증빙을 제시하지 못하고 있고 주택매입비, 주민합의금에 대한 매수자들의 확인서만을 제시하고 있으므로 주택조성비로 정확하게 얼마가 지출되었는지 불분명하여 청구인이 주장한 취득가액 1,088,352,500원이 실지취득가액이라고 보기는 어렵고

② 쟁점토지 양도가액에 대한 매수자들의 거래사실확인서는 매수자들이 처분청 조사시, 청구인의 국토이용관리법 위반사건에 대한 대구지방검찰청 조사시, 이 건 불복청구시 마다 쟁점토지 양도가액에 대하여 각각 다르게 진술한 점 등으로 보아 청구인이 주장한 쟁점토지 양도가액 1,074,548,250원이 실지양도가액이라고 보기는 어렵다.둘째, 처분청이 주장한 쟁점토지 취득·양도가액을 보면

① 쟁점토지를 취득하여 이를 주택지로 조성하고 이를 분할한 후 양도하였으므로 이에대한 비용이 지출되었음을 알 수 있음에도 처분청은 이와같은 비용에 대하여 조사하지 아니하고 당초 토지취득가액 1,034,852,500원만을 쟁점토지 취득가액으로 보았으므로 이를 실지취득가액이라고 보기는 어렵고

② 처분청은 매수자 8인으로 부터 확인서를 징취하여 그 확인서상 가액인 1,152,818,000원을 양도가액으로 보았으나 동 양도가액에는 부정확한 가액 즉 “약” “정도”로 표현된 매매가액(매수자 청구외 OOO은 매수대금을 약 60,000,000원, 청구외 OOO는 약 35,000,000원, 청구외 OOO은 75,000,000원 정도 지급한 것으로 확인함)이 포함되어 있으므로 위 양도가액을 실지거래가액이라고 보기는 어렵다.셋째, 위의 사실들을 종합하여 보면 청구인 및 처분청이 주장한 쟁점토지 취득·양도가액을 실지거래가액으로 보기는 어려우므로 처분청이 취득 및 양도당시 실지거래가액을 정확하게 재조사하여 과세하는 것이 보다 더 타당할 것으로 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.