양도한 토지가 개인과의 거래인지 아니면 법인과의 거래인지의 여부(취소)

부동산 양수인의 자금조달사정에 의해 법인에게 동부동산 양도한 경우 양도대금 중 일부 법인의 자금이라는 이유만으로 법인과의 거래인정 과세처분부당함

1. 사실청구인 OOO(이하 “갑청구인”이라 한다)는 60.11.22 서울특별시 강남구 OO동 OOOO 소재 대지 443.1평방미터(이하 “갑토지”라 한다)와 같은곳 OOOO 소재 대지 437.9평방미터(이하 “을토지”라 한다)를 취득하여 보유하다가 78.9.15 그중 을 토지를 그의 며느리 ,손자 및 외손자인 OOOO, OOO, OOO 및 OOO(이하 “을청구인”이라 한다)에게 증여를 원인으로 소유권을 넘겨주었던 것으로 88.4.20 갑토지는 청구외 OOO(OOOO주식회사 전무이사)에게, 을토지는 청구외 OOO(OO대학교 교수)에게 각각 양도되었다가, 88.4.29 갑 및 을토지는 주식회사 OOO(이하 “청구외법인”이라 한다)명의로 소유권이전등기된 사실이 있는 바, 처분청이 청구외 OOO과 OOO의 부동산거래를 조사하는 과정에서 청구외법인이 취득자금조로 청구외 OOO외 1인에게 지급한 1,010,000,000원중 3억원이 갑청구인의 예탁금구좌로 입금된 사실을 확인하고 갑 및 을 청구인이 쟁점 토지를 청구외법인에게 직접 양도한 것으로 추정하여 양도가액은 청구외법인이 OOO과 OOO에게 지급한 1,010,000,000원으로, 취득가액은 환산한 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고, 89.1.20 88년도 과세기간분 양도소득세 208,311,880원(갑청구인지분 106,390,360원과 을청구인 4인의 각자지분 25,480,380원의 합계금액) 및 동방위세 41,662,350원(갑청구인지분 21,278,070원과 을청구인 4인의 각자지분 5,096,070원의 합계금액)을 결정고지하자, 청구인들은 이에 불복, 89.3.11 심사청구를 거쳐 89.6.23 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구주장갑청구인은 갑토지를 60.11.22 취득하여 88.3.3에 청구외 OOO에게 양도하기로 매매계약하여 88.4.20 소유권 이전등기하였고 을청구인들은 78.9.15에 갑청구인으로부터 증여받은 을토지를 청구외 OOO에게 양도하기로 88.3.3 계약하여 88.4.20에 소유권이전등기하여 주었으므로, 청구인들은 개인 으로부터 취득하여 개인에게 양도하였기 때문에 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세등을 자진납부하였는데도 불구하고, 처분청은 쟁점토지의 양수자인 청구외 OOO과 OOO이 청구외법인에게 쟁점토지를 단기간내에 양도하였다는 사유등으로 청구인들이 직접 청구외법인에게 양도한 것으로 추정하여 양도가액을 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세를 추가결정고지하였음은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인들은 이 건 토지를 청구외 OOO외1인에게 88.4.20 양도하고, 이들은 이를 다시 청구외법인에게 88.4.29. 1,010,000,000원에 양도한 것으로 나타나고 있으나 청구외 법인이 이건 토지를 매매계약체결할 당시 10억원이 넘는 거래를 하면서 등기부상의 실제소유주인 청구인들에게는 일체 확인도 하지 않고 중간전매자격인 청구외 OOO외 1인으로부터 이를 취득하였다고 하는 것은 쉽게 수긍되지 아니하고, 특히 청구인이 이 건 토지대금으로 수령한 금액중 3억원이 청구외법인으로부터 나온 자금임이 갑청구인의 예금구좌(OO투자신탁 OOO지점 97-OOOOOO)에서 밝혀지고 있어 청구인들이 청구외법인에게 쟁점토지를 직접 양도한 것으로 보아 과세한 당초처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 다툼은 청구인들이 양도한 토지가 개인과의 거래인지 아니면 법인과의 거래인지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

이 건 당초과세경위를 보면 청구인들은 88.4.20 쟁점토지를 청구외 OOO 외1인에게 각각 양도하고 88.5 기준시가로 자산양도차익예정신고 및 납부(청구인들이 납부한 양도소득세는 144,313,056원과 동방위세 28,862,611원임)를 이행하였으나, 청구인들로 부터 토지를 양수한 청구외 OOO 외1인은 쟁점토지를 88.4.29 청구외법인에게 단기양도하였던 것인 바, 처분청이 88.9 부동산투기억제에 관한 조사시 청구외 OOO 외1인의 토지거래에 대하여도, 그 조사를 실시(조사이유는 단기양도에 있음)하였던 것으로 청구외 법인이 청구외 OOO외1인에게 쟁점토지취득대금조로 지급한 1,010,000,000원중 3억원이 갑청구인의 예탁금구좌로 입금된 사실을 확인하고, 쟁점토지는 청구인들과 청구외 법인간에 직접 매매한 것으로 추정하여 이 건 양도소득세등을 과세한 것으로 처분청은 청구외 OOO외1인과 청구외 법인만을 상대로 그 조사를 하였고, 청구인을 상대로한 별도조사는 하지 않았음이 이 건 처분청의 과세근거서류를 통하여 알 수 있다. 이에 대하여 청구인들은 쟁점토지를 OOO 외1인에게 양도한 것이 명백함에도 불구하고 처분청은 청구인이 양도대금조로 수령한 대금중 일부가 청구 외법인으로부터 나온 자금이었음이 사후에 확인되었다는 사유로 법인과의 거래로 추정하여 과세한 당초처분은 부당하다는 주장인 바, 거주자에 대한 양도차익 결정방법을 규정하고 있는 관계법령과 쟁점토지의 매매에 관한 사실관계를 살펴본다.

먼저 이 건 심판청구와 관련된 관계법규를 보면,소득세법 제23조제4항과 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 개인의 양도소득을 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 각각 당시의 실지거래가액에 의하도록 되어있고,동법시행령 제170조제4항 제1호에는 위소득세법 제23조제4항 단서 및동법 제45조제1항 제1호 단서에서 규정한 “대통령령이 정하는 경우”중의 하나로서 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우를 열거하고 있으며,동법시행령 제170조제1항에서는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.

다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호(다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정되어 있는 바, 요컨대, 개인의 부동산양도에 있어서는 거래상대방이 개인이냐 법인이냐에 따라서 양도차익산정방법이 달라지는 이원적구조를 채택하고 있다 할 것이고, 처분청도 위소득세법시행령 제170조제1항 단서의 규정을 적용하여 청구인이 주장하는 개인과의 거래는 인정하지 아니하고 청구인이 쟁점토지를 직접 법인에게 양도한 것으로 인정, 양도가액은 청구외법인이 OOO외 1인에게 지급한 실지거래가액으로 취득가액은소득세법시행령 제115조제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가(환산가액)로 하여 양도차익을 계산하고 이 건 양도소득세등을 결정고지하였음이 확인되고 있다.

다음으로 쟁점토지의 매매에 관한 사실관계를 보면첫째, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 “갑토지”는 갑청구인으로부터 “88.4.20매매”를 원인으로 하여 청구외 OOO 명의로 88.4.22 소유권이전 등기가 되었다가 “88.4.29 매매”를 원인으로 동일자 청구외법인 명의로 그 소유권이전등기가 재차경료되었고, “을토지”는 을청구인으로부터 “88.4.20매매”를 원인으로 하여 청구외 OOO 명의로 88.4.22 소유권이전등기가 되었다가 “88.4.29매매”를 원인으로 동일자 청구외 법인명의로 그 소유권이전등기가 각각 경료된 것이며,둘째, 쟁점토지의 매매계약서에 의하면 갑청구인은 갑토지의 매매대금을 495,948,000원으로 하여 청구외 OOO에게 양도하였고, 이를 양수한 OOO은 다시 그 매매대금을 508,000,000원으로 하여 청구외법인에게 양도한 것이며, 또한 을청구인은 을토지의 매매대금을 490,102,000원으로 하여 청구외 OOO에게 양도한 것이고, 이를 양수한 OOO도 재차 매매대금을 502,000,000원으로 하여 청구외법인에게 양도한 것으로 청구외 OOO과 OOO은 각각 12,052,000원 및 11,898,000원의 전매차익을 얻고 재양도한 것으로 나타나 있고,셋째, 처분청은 청구외 OOO과 OOO이 청구외법인으로부터 수령한 양도대금중 3억원이 갑청구인의 예탁금통장으로 입금된 것으로 확인하고 있으나, 당심판소에서 청구인들이 청구외 OOO과 OOO으로부터 수령한 계약금 48,840,000원 및 49,580,000원에 대한 금융자료를 추적조사한 결과에 의하면, 갑청구인이 수령한 계약금 48,840,000원은 OO은행 OOO동지점에서 발행한 자기앞수표(NO.

라OOOOOOOO)로 그 자기앞수표의 발행의뢰인은 OOO이고 을청구인이 수령한 계약금 49,580,000원은 OO은행 OOO동지점에서 발행된 자기앞수표(NO. 라OOOOOOOO)로 그 자기앞수표의 발행의뢰인은 청구외 OOO으로 확인되고 있어, 청구인들은 매매계약서 및 등기부등본상 매매당사자인 청구외 OOO과 OOO으로부터 직접 수령한 것으로 확인되고 있으며,넷째, 청구외 OOO과 OOO은 상호 친구지간으로 “본인들을 다른 친구들과 함께 개인사무실을 신축하기 위한 용도로 쟁점토지를 구입하였던 것이나, 다른 친구들의 사전변경으로 매입자금이 조달되지 아니하여 어려움을 겪고있던 중, 그때 청구외법인이 연구소용부지를 찾고 있다 하여 쟁점토지를 불가피하게 청구외 법인에게 다시 양도한 것으로 쟁점토지의 취득에 관련 계약금은 본인들의 자금으로 지급한 것이나 중도금과 잔금은 청구외법인으로부터 수령한 양도대금중 일부로 지급하였다”고 사실확인하고 있다. 위에서 살펴본 제사실관계를 모두어 보면, 청구인들의 쟁점토지거래는 등기부상으로나 매매계약서상으로도 공히 개인인 청구외 OOO과 OOO에게 각각 양도한 것이고, 양도대금수령측면에서 보더라도 청구인들이 수령한 계약금은 거래당사자인 청구외 OOO과 OOO의 자금을 직접 받은 것이며 또한 청구외 OOO과 OOO은 쟁점토지의 매매에 관련하여 전매차익을 얻은 것이 확인되고 있음에도 불구하고, 처분청이 청구인들이 수령한 양도대금중 일부가 청구외법인으로부터 나온 자금이었다는 사실 하나만을 가지고 쟁점토지의 거래를 청구인들이 청구외법인에게 직접 양도한 것으로 추정하여 과세한 당초처분에는 위법 부당함이 있었다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유 있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.청구인들의 인적사항

성? 명

생년월일

주? 소

OOO와의 관계

OOO

11.11.25

서울특별시 강남구 OO동 OO OOOO OO OO

본인

OOOO

53.3.5

상동

며느리

OOO

75.11.25

〃

손자

OOO

77.10.17

〃

〃

OOO

64.6.10

같은곳 OOOO OO OO

외손자