쟁점토지의 양도에 대하여 실거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부 (기각)

매매계약서가 객관적으로 신뢰성이 있다고 할 수 없으므로, 처분청이 위 관련법령의 규정에 따라 청구인이 쟁점토지를 양도한 데 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 것은 잘못이 없다고 하겠음.

1. 처분개요

청구인은 김포군 대곳면 OO리 OOO 소재 田 4,800㎡를 89.4.3 취득하였고 같은리 OOO 소재 田 2,562㎡를 89.5.10 취득하였으며, 이들 田 2필지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 95.6.30 양도하였고 처분청의 결정전 통지에 대하여 취득가액을 100,215,000원으로, 양도가액을 178,160,000원으로 신고하였다. 처분청은 97.1.18 위 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 결정전 통지후 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 95년도 귀속분 양도소득세 71,908,360원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.3.17 심사청구를 거쳐 97.7.2 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점토지 2필지는 첨부된 매매계약서 및 확인서와 같이 86.11 청구외 OOO으로부터 100,215,000원에 취득하였고, 95.6.30 청구외 OOO에게 178,160,000원에 양도하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

나. 국세청장의견 실거래계약서라고 제시한 관련서류에 의거 양도 및 취득가액을 검토하여 보면, 공시지가 대비 양도가액은 78.3%이고 취득가액은 143.9%로서 뚜렷하게 양도차액과 양도소득금액을 적게 신고된 점이 인정된다. 또한 부동산의 매매거래는 중개인의 중개에 의하여 거래되는 것이 관행이나 중개인 없이 당사자 간에 거래되었다고 하는 점과 실거래가액을 입증할 만한 금융자료 등의 제시가 전혀 없는 점을 볼 때 청구인이 제시한 매매계약서상 금액을 실지거래가액으로 받아들이기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 쟁점은 쟁점토지의 양도에 대하여 실거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제94조 및 같은조 제1호에서 “양도소득은 당해 연도에 발생한 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 하고 있고 같은법 제96조 에서 “양도가액은 토지 또는 건물의 경우 당해 자산의 양도당시의 기준시가”에 의하도록 하고 있으며 같은법시행령 제166조 제4항에서 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도 경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제6항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액에서 제외할 수 있다.”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 등기부등본에 의하면 청구인은 김포군 대곳면 OO리 OOO 소재 田 4,800㎡를 89.4.3 취득하였고, 같은리 OOO 소재 田 2,562㎡를 89.5.10 취득하였으며 95.6.30 위 田 2필지를 양도한 사실이 확인된다.

(2) 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 의하면 쟁점토지 2필지를 86.10. 10 청구인과 청구외 OOO이 쌍방합의에 의하여 부동산중개인의 중개없이 매매대금을 100,215,000원으로 하여 계약금 11,000,000원은 계약과 동시에 지불하고 잔금 89,215,000원은 86.11.10 지불하기로 하여 매수하였고 95.5.20 청구인과 청구외 OOO은 쌍방합의에 의하여 부동산중개인의 중개없이 매매대금을 178,160,000원으로 하여 계약금 28,160,000원은 계약시 지불하고 잔금 150,000,000원은 95.6.20 지불하기로 하여 매도한 것으로 기재되어 있다.

(3) 청구인이 제시한 자료에 의하면 청구외 OOO과 청구외 OOO은 쟁점토지의 매매대금에 대한 증빙이라고 주장하면서 사실확인서와 함께 아래와 같이 영수증을 제출하였다. (단위: 원)

계약금

잔금

비고

일자

금액

일자

금액

·양 수

86.10.10

11,000,000

86.11.10

89,215,000

·영수증의 일자는 매매계약서상의 일자와 일치

·양 도

-

-

95. 6.20

150,000,000

(4) 청구인이 쟁점농지의 취득 및 양도시 실거래가액과 기준시가를 비교하면 아래와 같다. (단위: 원/㎡)

기준시가(A)

실거래가액(B)

B/A

비고

· 취 득

9,458

13,612

1.44

· 양 도

30,900

24,120

0.78

(5) 청구인은 위 증빙 이외에 쟁점토지의 실지거래가액을 입증할 수 있는 다른 객관적인 증빙 (금융자료 등)은 시일경과 등을 사유로 제시하지 못하였다.

(6) 청구인이 신고한 취득시의 실지거래가액은 13,612원/㎡으로서 그 기준시가 9,458원/㎡의 144%에 달하는 반면, 양도시의 실지거래가액은 24,120원/㎡으로서 그 기준시가 30,900원/㎡에 미달하는 78%인 점과 청구인의 쟁점토지 보유기간중 신고된 위 실지거래가액에 의한 가액 상승률이 77%로서 그 기준시가에 의한 상승률 227%에 비하여 현저히 낮은 것으로 나타나고 있다.

(7) 위와 같은 사실들을 종합하여 보면, 청구인이 양도소득세 신고시의 매매계약서, 확인서 및 영수증 등을 제출하고 있으나 취득대금 지급시 수수한 금융자료 등 동 계약서의 내용을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있어 기 제출한 매매계약서가 객관적으로 신뢰성이 있다고 할 수 없으므로, 처분청이 위 관련법령의 규정에 따라 청구인이 쟁점토지를 양도한 데 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 것은 잘못이 없다고 하겠다(같은뜻 : 96광3060, 96.11.26).

(8) 따라서 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.