양도가액이 불분명한 것으로 보아 양도차익을 기준시가로 결정한 처분의 당부(기각)

매매계약서와 검인계약서의 내용이 서로 같지 아니하고 양도당시 감정가액이 신고한 양도가액과 크게 차이가 나는 것으로 보아 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

청구인은 2000.11.25.경기도 OOOO OOO OOOOOO번지 대지 132㎡, 같은 곳 659-46번지 대지 685㎡, 위 지상 2층 건물과 같은 곳659-47번지 도로 5㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여2004.10.22. 양도한 후, 2004.12.31. 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액을 동일하게 각각 10억원으로, 필요경비를 55,387천원으로 하여 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였다.처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사에서 청구인이 신고한 양도가액이 불분명하다고 보아 양도차익을 기준시가로 결정하면서, 청구인의 쟁점부동산 취득목적이 당초부터 건물을 철거하고 토지만을 이용하기 위한 것이 아니었다고 보아 건물의 철거비용 등을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도차익을 산정하여 2008.4.4. 청구인에게2004년 귀속 양도소득세48,055,910원을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2008.7.3. 이의신청을 거쳐 2008.10.27. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 신고한쟁점부동산의 양도가액 10억원은 매매계약서상의 금액으로서 후소유자로부터 확인한 검인계약서 및 부동산거래사실확인서에 기재되어 있는 매매대금과 동일하다.청구인이 제출한 계약서 특약사항에는 은행융자금이747,400천원으로 기재되어 있고, 후소유자 계약서의 특약사항에는 845,000천원으로 기재되어 있어 두 계약서상의 융자금액 차이가 97,600천원이 발생하나, 이를 인정하더라도 쟁점부동산의 양도가액은1,097,600천원이 되고, 취득가액의 경우도 건물철거비용 18,000천원을 합산하면 1,018,000천원이 된다.

(2) 쟁점부동산의 취득시 취득세17,775,030원, 등록세29,086,410원, 법무사 비용 8,526,400원으로 합계액이 55,387,840원인 사실이 확인되므로쟁점부동산의 양도차익 산정시 이를 필요경비로 인정해 주어야 한다.

나. 처분청 의견

(1)청구인이 제시한 계약서는 후소유자로부터 확인한 계약서와 총 매매대금은 일치하나, 계약금, 잔대금 및 지급일자, 특약사항의 금융기관 채무액에 차이가 있고, 후소유자 김OO이 은행채무액·압류금액·근저당설정금액 외에 2억원 가량을 현금으로 추가지급하였다고 진술하고 있고, 2004.10.22. 양도당시 쟁점토지는 임의경매가 진행중이던 물건으로 2004.7.14. 프라임감정평가법인(주)가 평가한 감정가액은 1,473,600천원으로 양도가액이 감정평가액에 크게 미치지 못하므로 쟁점토지의 양도가액을 불분명한 것으로 판단하여 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 결정한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 2000.11.28. 쟁점부동산을 취득한 후 건물멸실일(2001.8.28) 전인 2000년 12월에 OOOO건설(주)에 쟁점토지에 건물신축을 위한 건축허가 및 공사목적으로 토지사용 승낙을 해줘 OOOO건설(주)가 2000.12.18. 건축허가를 신청하여 2000.12.27. 건축허가를 득한 사실로 미루어 볼 때, 비록 청구인이 OOOO건설(주)의 주주이나 청구인과 법인은 서로 다른 인격체에 해당하므로 청구인이 주주라는 이유로 OOOO건설(주)와 동일하게 볼 수 없다 할 것이므로 청구인이 취득당시부터 건물 철거후 토지만을 이용할 목적이 명백한 것으로 보기는 어려워 쟁점토지의 양도차익 계산시 건물의 철거비용을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 양도차익을 기준시가로 결정한 처분의 당부

(2) 쟁점부동산의 건물철거비 및 취·등록세 등을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

(2)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(3)소득세법 제114조【양도소득과세표준과 새액의 결정·경정 및통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

(4) 소득세법 기본통칙 97-10【철거되는 건물의 필요경비 산입】토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. 다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 영 제163조 제6항 제1호의 금액을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 산입한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점(1)에 대하여 본다.(가) 처분청의 쟁점부동산 양도가액에 대한 조사내용을 보면, 쟁점부동산은 매매당시(2004.10.22) 임의경매(2004.6.10., 2004타경28842)가 진행중이던 물건으로서 매매계약서와 검인계약서상의 내용을 보면 아래 <표>와 같다.(OOO OO)(나) 또한, 쟁점부동산에 대한 의정부지방법원의 임의경매신청서에 저당채권자인 OOOOOOOO전문회사의 채권액은 2004.5.31.기준으로 경매개시신청금액 845,000천원의 120%인 1,014,507천원으로 나타나고, 2004.7.14. 작성된 쟁점부동산에 대해 OOOOOOOOO(주)가 평가한 감정평가서상 감정가액은 1,473,600천원으로 나타나며,쟁점부동산의 후소유자중 1인인 김OO은 계약서의 특약사항대로 금융기관 채무 845,000천원 및 세무서 압류금액 2,600천원을 승계하고 잔금 250,000천원은 건물신축후 분양대금으로 청구인에게 지급하기로 약정하고 우선 소유권이전한 후 양도인인 청구인을 채권자로 하여 근저당설정을 하였으며 그 외 현금도 2억원 정도 지급하였다고 진술한 것으로 조사되어 있다.(다) 살피건데, 쟁점부동산에 대한 매매계약서와 검인계약서의 내용이 서로 같지 아니하고,양도당시 쟁점부동산의 감정가액이1,473,600천원에 해당되어 청구인이 신고한 양도가액 1,000,000천원과 크게 차이가 나는 점 등을 종합해 볼 때, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 양도차익을 기준시가로 결정한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

(2) 다음으로, 쟁점(2)에 대하여 살펴본다.건물철거비 등을 필요경비로 인정받기 위해서는 쟁점부동산에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 것을 전제로 하는 바, 이 건의 경우 기준시가로 양도차익을 산정하는 것이 정당하다고 보이고, 처분청이 기준시가에 의한 양도차익 산정시 개산 필요경비 3%를 이미 적용하였으므로 쟁점부동산의 건물철거비 및 취득세·등록세 등 전액을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.