중개수수료로 보아 필요경비에 포함할 수 있는지 여부(기각)

중개인이 얻은 이득의 성격은 청구인에게 배상하여야 할 손해배상금이 될 지언정 분배하여야 할 중개수수료로 볼 수 없다는 법원 판결문 등에 비추어 쟁점금액을 중개수수료로 인정하지 아니한 당초 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2006년 9월경 OOOOOOO의 중개보조원이었던 OOO에게 OOOOO OOO OOO OOOOO 과수원 3,326 ㎡(이하 “쟁점①부동산“이라 한다)의 매매를 위임하고 위임장을 작성해주면서 중개수수료에 대한 내용은 따로 약정하지 않았다.

나. 청구인의 부동산 거래를 위임받은 OOO가 청구인이 2001.2.5. 취득한 쟁점①부동산을 2006.12.22. OOO에게 15억원에 양도하고, 위 양도대금으로 2006.12.22. OOOO OOO OOO OOOOO 등 29 필지 임야 등 12,294.05㎡ (이하 “쟁점②부동산“이라 한다) 를 청구인 명의로 취득하고 2006.12.29. 쟁점②부동산 중 동소 424-1 등 21필지 6,869㎡ (이하 “쟁점③부동산“이라 한다) 를 양도하였고, 쟁점③부동산에 대해 실지거래가액에 의해 취득가액 7억 6,000만원, 양도가액 2억 5,000만원으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였다.

다. 처분청은 2007.10.16.～2007.10.30. 기간중 청구인에 대한 세무조사 결과 청구인이 쟁점③부동산을 318,473,570원에 취득한 사실을 확인하고 중개수수료 2억 6,000만원(이하 “쟁점금액”이라 한다) 중 쟁점③부동산에 145,268,646을 안분계산하여 필요경비로 공제하였고, OOO가 위 쟁점①부동산 양도대금 15억원으로 쟁점②부동산 취득대금 등을 지급하고 남은 쟁점금액을 중개수수료로 보아 신고누락한 사실을 확인하여 OOO에게 이에 대한 부가가치세를 결정고지하자 OOO가 조세심판원에 위 중개수수료에 대한 부가가치세 부과처분에 대하여 심판청구 (OOOOOOOOO ., 2008.3.20.) 를 제기한 결과, 쟁점금액을 중개수수료로 인정하지 아니하였다.

라. 이에 따라 처분청은 쟁점금액을 청구인의 양도소득에 대한 필요경비를 부인하여 2009.4.1. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 67,319,910원을 경정·고지하였다. 마 . 청구인은 이에 불복하여 2009.6.18. 이의신청을 거쳐 2009.10.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

OOO는 청구인의 위임을 받아 부동산을 거래하는 과정에서 청구인을 기만하여 가치가 별로 없는 부동산을 고가에 매입하도록 하였고, 이 과정에서 청구인이 OOO에게 쟁점금액에 상당하는 고액의 중개수수료를 지급하였으므로 청구인이 실질적으로 지출한 쟁점금액을 부동산의 양도와 관련한 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

OOO와 쟁점부동산의 중개를 함께 하였다는 OOO이 OOO에 대한 부당이득금 반환청구소송을 한 판결에 의하면 OOO가 얻은 이득의 성격은 청구인에게 배상하여야 할 손해배상금이 될지언정 원고와 분배하여야 할 중개수수료로 볼 수는 없다고 판결하였고, OOO가 2008.3.20. 조세심판원에 중개수수료에 대한 부가가치세 부과처분에 대하여 심판청구를 제기한 결과, 쟁점금액을 OOO가 쟁점부동산을 중개하고 지급받은 중개수수료로 인정하지 아니한 점 등에 비추어 보아 쟁점금액을 부동산의 양도와 관련한 필요경비로 인정하지 아니하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점금액을 중개 수수료로 보아 필요경비에 포함할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 보면, 처분청은 청구인의 부동산 거래를 위임받은 OOO가 청구인이 쟁점①부동산, 쟁점②부동산, 쟁점③부동산을 취득 및 양도하는 과정에서 지급하고 남은 쟁점금액 을 중개수수료로 인정하지 아니하고 2009.4.1. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 67,319,910원을 경정·고지하였다.

(2) 처분청 심리자료에 의하면, OOO는 청구인 소유의 쟁점①부동산의 양도대금 15억원 중 청구인의 금융 채무변제 등에 사용된 8억 5,200만원을 제외한 6억 4,800만원을 직접 수령하여 보관하면서, 이 중 청구인이 OOO의 권유로 매입한 쟁점②부동산의 취득대금 중 채무인수액 3억 5,200 만원을 제외한 3억 8,800만원을 지급하고 남은 쟁점금액을 OOO가 보관하고 있었음에도 청구인은 쟁점금액을 쟁점 ②부동산의 취득대금으로 사용된 것으로 알고 있었던 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 2007.2.28. 쟁점③부동산의 양도에 대한 양도소득세 신고를 하면서 필요경비에 중개수수료는 포함시키지 않았다.

(4) 처분청은 OOOO국세청장으로부터 OOO가 청구인의 부동산 거래를 대행하고 임의로 보관하고 있는 쟁점금액은 중개 수수료라는 과세자료를 통보받아 2008.1.10. OOO에게 2006년 제2기 부가가치세 75,000원, 2007년 제1기 부가가치세 9,750,780원을 OOOO세무서장이 결정고지하는, 한편, 쟁점③부동산의 양도에 대한 중개수수료로 쟁점금액을 쟁점②부동산의 취득 면적대비 쟁점③부동산의 양도면적 비율(2억 6,000만원×6,869㎡/12,294.05㎡)로 안분계산한 145,268,646원을 필요경비로 공제하였다.

(5) 그 후, 쟁점①부동산의 매수자를 소개한 OOO이 2007.9.19. OOO에게 중개수수료에 대한 부당이득금 반환청구 소송(OOOO OO OOOOOOOOOO, 2008.7.16. 판결)을 제기한 결과, 피고(OOO)가 얻은 이득의 성격은 OOO(청구인)에게 배상하여야 할 손해배상금이 될지언정 원고와 분배하여야 할 중개수수료로 인정할 수 없다고 판결하였다.

(6) OOO가 조세심판원에 제기한 부가가치세 부과처분 취소에 대한 심판청구(OOOOOOOOO ., 2008.3.20.) 결과, 쟁점①부동산의 양도자인 OOO이 OOO에게 중개수수료를 지급하지 않았다는 사실이 OOO의 사실확인서와 OOOOOO 증인(OOO) 신문조서에 의하여 확인되고, OOO와 쟁점①부동산의 중개를 함께 하였다는 OOO이 OOO에게 부당이득금 반환청구소송을 제기하여 받은 판결문에 의하면 OOO가 얻은 이득의 성격은 OOO에게 배상하여야 할 손해배상금이 될지언정 원고와 분배하여야 할 중개수수료로 볼 수는 없다고 판결한 점 등에 비추어 볼 때 OOO가 쟁점①부동산을 중개하고 그 중개수수료로 2억 6,000만원을 지급받은 것으로 보기는 어렵다고 결정하였다.

(7) 종합하건대, 청구인은 OOO에게 실질적으로 지출한 쟁점금액을 부동산의 양도와 관련한 중개수수료이므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, OOO가 조세심판원에 제기한 부가가치세 부과처분 취소에 대한 심판청구(OO OOOOOOOOO ., 2008.3.20. ) 결과, 청구인의 부동산 거래를 위임받은 OOO가 청구인소유 쟁점②부동산을 중개하고 그 중개수수료로 260,000,000원을 지급받은 것으로 보기 어렵다고 보았으며, OOO와 함께 쟁점①부동산의 중개를 한 OOO이 OOO에 대한 부당이득금 반환청구소송 결과, OOO가 얻은 이득의 성격은 청구인에게 배상하여야 할 손해배상금이 될지언정 OOO과 분배하여야 할 중개수수료로 볼 수는 없다고 판결한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점금액을 중개수수료로 인정하지 아니하여 필요경비 공제를 부인하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.