토지의 양도가 양도소득세 비과세대상인 1세대1주택 부수토지의 양도에 해당되는지 여부(경정)

5년 이상 보유한 주택을 멸실하고 신주택을 건축중 일부 세입자가 입주를 완료한 상태에서 신주택을 양도한 경우 양도당시 구주택정착면적의 5배 이내인 토지는 1세대1주택의 부수토지로 보아 양도소득세가 비과세됨

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 양천구 OO동 OOOOOO 대지 69㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 주택 37㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 85.12.23 취득하여 구주택을 93.2.25 멸실하고 쟁점토지 지상에 재건축주택 119.02㎡(이하 “신주택”이라 한다)를 신축하던 중 쟁점토지의 소유권이 93.11.8 청구외 OOO 명의로 이전되었다. 처분청은 쟁점토지 지상의 구주택 멸실후 신주택이 준공(94.3.28)되기 전에 쟁점토지를 양도하였다 하여 이를 나대지의 양도로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 96.10.15 청구인에게 93년 귀속분 양도소득세 15,462,760원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.12.16 이의신청, 97.2.28 심사청구를 거쳐 97.7.1 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 쟁점토지 지상에 주택 재건축을 위하여 구주택 멸실후 신주택을 사실상 완공하여 일부 세입자가 입주를 완료한 상태에서 잔금을 받고 신주택을 양도하였으며, 양도당시 쟁점토지는 1세대1주택 부수토지에 해당하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견 건물의 취득시기는 사용검사필증교부일이나 사용검사전에 사용승인을 얻은 경우에는 가사용승인일로서, 이 건의 경우 신주택을 준공하기 전에 건축주 명의가 변경되었고, 청구인이 93.3.2 청구외 OOO와 계약한 매매계약서를 보면 토지의 양도로 되어 있으며, 매수자가 건물을 신축하여 전세금으로 잔금을 정산하기로 약정한 사실이 확인된다. 또한 청구인이 제시한 확인서에 의하면 청구인은 신주택(지하 1층, 지상 2층)을 1층 스라브를 마친 상태에서 양도하였다고 확인하고 있는 바, 건축법 제2조 에서 “건축물”이라 함은 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것이라고 정의하고 있고, 국세청에서는 「토지위에 건축물을 시공중에 토지와 건축물로 볼 수 없는 시공된 시설물을 함께 양도한 경우에는 전체를 토지에 대한 양도로 보아 과세한다(같은뜻 : 재일 01254-2523, 87.9.16, 재산 01254-777, 86.3.8)」고 해석하고 있으므로 이는 주택으로 볼 수 없고, 청구인은 신주택을 착공만한 상태에서 매수자인 청구외 OOO가 매입하여 건물을 신축 완공한 것으로 판단되는 바, 주택과 부수토지를 함께 양도하였다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없고, 토지의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도가 양도소득세 비과세대상인 1세대1주택 부수토지의 양도에 해당되는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제5조 제6호 (자)목에서 “대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다”라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제15조 제1항에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다고 규정하면서, 그 제2호에서 “당해주택의 보유기간이 5년 이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대1주택임을 입증하는 경우”라고 규정하고 있으며, 같은조 제9항에서 「법 제5조 제6호 (자)목에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시계획구역안의 토지 5배

2. 도시계획구역밖의 토지 10배」라고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 일정 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

이 건 사실관계를 살펴보면,

(1) 청구인은 쟁점토지 및 구주택을 85.12.23 취득하여 5년 이상 보유하다가 92.12.25 OO주택 OOO과 신주택 시공계약을 체결하고 92.12.28 신주택건축허가를 청구인 명의로 받아 93.2.25 구주택을 철거한 사실이 등기부등본 및 건축허가서 등에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인과 청구외 OOO간에 93.3.2 체결한 부동산매매계약서에는 부동산의 표시란에 쟁점토지인 대지 21평만 표시되어 있고, 매매대금 87,500,000원, 계약금 10,000,000원, 중도금 20,000,000원(93.3.30), 잔금 57,500,000원(93.5.31)으로 기재되어 있으며, 단, 잔금은 건축후 건물을 임차(임대를 임차로 잘못 표기한 것으로 보임)하여 貰 보증금으로 정산하기로 한다는 내용이 특약사항으로 기재되어 있다.

(3) 청구인 명의로 되어 있던 쟁점토지의 소유권은 93.11.8 청구외 OOO 명의로 이전되었고, 당초 청구인 명의로 되어 있던 신주택 건축허가자의 명의가 청구외 OOO 명의로 94.1.20 변경되었으며, 신주택의 준공일은 94.3.28인 사실 등이 이 건 과세자료에 의해 확인된다.

(4) 청구외 OOO은 93.5.25 신주택에 주민등록을 전입한 사실이 주민등록등본에 의하여 확인되고, 매수자 청구외 OOO는 93.5.20경 신주택이 완공되어 세입자인 청구외 OOO으로부터 전세보증금을 받아 93.5.30 매수대금을 완불하였음을 확인한다는 확인서를 제시하고 있다. 처분청에서 쟁점토지의 양도를 나대지의 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 대하여 청구인은 구주택이 노후되어 신주택을 신축중에 쟁점토지와 신축중인 신주택 건물을 청구외 OOO에게 양도하기로 하고 93.3.2 매매계약을 체결한 후 95.5.30 잔금을 수령하였고, 잔금수령시 신주택 건물이 사실상 완공되어 쟁점토지의 양도는 양도소득세 비과세대상인 1세대1주택 부수토지의 양도에 해당한다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다.

첫째, 청구인과 청구외 OOO간에 93.3.2 체결한 매매계약서상에는 부동산의 표시란에 쟁점토지만 표시되어 있지만 신축중인 건물의 부수토지를 그 건물과 구분하여 별도로 매매할 특별한 이유가 있는 것으로는 보이지 않고, 동 매매계약서에 잔금은 貰 보증금으로 지불한다는 특약사항이 있으며, 매수인 청구외 OOO가 청구인이 신축중인 주택과 쟁점토지를 함께 양도하였다는 사실을 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있는 점 등으로 미루어 볼 때, 쟁점토지와 신축중인 건물을 함께 양도하였으나 매매계약 당시 건물은 아직 신축중이고 공부에 등재되어 있지 아니하여 매매계약서에 표시하지 아니하였다는 청구주장이 신빙성이 있는 것으로 보이고, 둘째, 매매계약서상 잔금지급약정일은 93.5.31로 기재되어 있으나 청구외 OOO가 신주택 건축후 청구외 OOO에게 임대하여 전세보증금을 받아 93.5.30 잔금을 지급하였다고 하는 청구주장은 위 매매계약서상의 특약사항과 청구외 OOO세대가 93.5.25 신주택에 입주한 사실등에 의하여 뒷받침되므로 쟁점토지 및 신축건물의 양도시기는 사실상 잔금청산일인 93.5.30로 보아야 할 것으로 판단되며, 셋째, 신주택에 93.5.25 청구외 OOO 세대가 입주완료한 사실로 보아 청구인이 청구외 OOO에게 쟁점토지를 양도할 당시(93.5.30)에는 신주택이 이미 주택으로 사용이 가능할 정도로 건축되어 있는 상태에 있었다고 보는 것이 합당한 것으로 판단된다.

한편, 쟁점토지(69㎡)는 구주택 바닥면적(37㎡)의 2배이내로서 관련법령에서 정하고 있는 적용배율범위(도시계획구역안으로서 5배) 이내에 해당하고, 청구인은 구주택 취득일(85.12.23)로부터 쟁점토지 및 신주택 양도일(93.5.30)까지의 기간동안 구주택 및 신주택외에 다른주택을 보유한 사실이 없는 것으로 확인되며, 1세대1주택에 해당되는 5년 이상 보유한 구주택을 멸실하고 다가구 주택을 신축하여 양도하는 경우 건물부분 증가면적은 과세대상이나, 토지부분은 구주택 정착면적의 5배 이내의 면적(도시계획구역안의 토지)까지 1세대1주택 부수토지로 보아 비과세하는 것으로 되어 있다(국심 94서 4618, 95.2.28, 같은 뜻임). 따라서 이 건의 경우 양도자산중 토지부분에 대하여는 전체면적이 비과세 대상에 해당하고, 건물부분에 대하여는 전체면적중 구주택의 면적(37㎡)에 해당하는 면적이 비과세 대상에 해당한다 할 것이므로 처분청에서 쟁점토지의 양도를 나대지의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.