분양권 프리미엄에 대한 양도소득세 처분의 당부(기각)

분양권 매매계약서로 인정하기 어려운 계약서를 부인하고, 프리미엄에 양도소득세를 부과한 사례

1. 사실 및 처분개요OO인은 서울특별시 성북구 OO동에서 “OO부동산”이라는 상호로 부동산중개업을 영위하였다.처분청은 OO인이 서울특별시 성북구 OOO동 OOO OOO OOOOOO OO OOOOO 건물면적 82.04㎡(이하 “쟁점상가”라 한다)를 취득할 수 있는 권리(이하 “분양권”이라 한다)를 당초 분양권자인 OO외 OOO으로부터 9,000,000원(입찰보증금 2,000,000원 포함)에 매수하여 1995.8.30 OO외 OOO에게 17,000,000원(계약금 16,380,000원 제외)에 양도한 것으로 보아 프리미엄 8,000,000원에 대하여 1999.1.5 OO인에게 1995년 귀속 양도소득세 5,702,400원을 결정고지하였다.OO인은 이에 불복하여 1999.3.31 심사OO를 거쳐 1999.6.17 심판OO를 제기하였다.

2. OO주장 및 국세청장 의견가. OO주장OO인은 서울특별시 성북구 OO동에서 “OO부동산”이라는 상호로 부동산중개업을 영위하면서 OO외 OOO으로부터 쟁점상가의 분양권을 매도하여 달라는 부탁을 받고 OO외 OOO에게 31,380,000원에 매매를 중개하고 매도인으로부터 중개수수료조로 1,000,000원을 받은 사실밖에 없음에도 쟁점상가의 분양권 매도계약 당시 OO외 OOO의 대리인으로 참여한 OO외 OOO에게 사실여부도 확인하지 아니한 채 쟁점상가의 분양권 양도시 프리미엄으로 7,000,000원을 수령하여 OO인에게 1,000,000원을 중개수수료조로 지급하였다는 매도인의 일방적인 진술만을 토대로 프리미엄 15,000,000원 중 매도자가 수령하였다고 인정한 7,000,000원을 제외한 나머지 프리미엄 8,000,000원이 OO인에게 귀속된 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견OO인이 제시하고 있는 쟁점상가의 분양권 매매계약서에는 계약일자, 분양대금 납부현황, 양도인과 양수인의 주민등록번호, 전화번호 등이 기재되어 있지 아니하여 일반적인 부동산 거래관행에 따라 작성된 계약서로 인정하기 어려우므로 쟁점상가의 분양권 양도에 따른 프리미엄 15,000,000원 중 매도인에게 귀속된 7,000,000원을 제외한 8,000,000원에 대하여 그 귀속자가 따로 있다고 인정할 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 이 건의 경우 위 프리미엄 8,000,000원이 OO인에게 귀속되었다고 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점상가의 분양권 양도에 따른 프리미엄 8,000,000원이 OO인에게 귀속된 것으로 보아 과세한 처분의 당부에 있다.

나. 관련법령

이 건 양도당시의소득세법 제94조에는「양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다」고 규정하면서, 제2호에서 「대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득」이라고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제157조 제3항 제2호에는「법 제94조 제2호에서 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리라 함은 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)를 말한다」고 규정하고 있다.한편,국세기본법 제14조에는「과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

쟁점상가의 공급계약서를 보면, 건물과 토지의 분양면적은 각각 82.04㎡와 27.5㎡로, 분양금액은 81,900,000원(계약금 16,380,000원, 중도금 24,570,000원, 잔금 40,950,000원)으로, 당초 분양권자는 OO 외 OOO으로 기재되어 있고 권리의무승계내역란에는 OO 외 OOO에게 이전된 것으로 기재되어 있다. 한편, OO인이 제시하고 있는 쟁점상가의 분양권 매매계약서에는 매매금액 31,380,000원 중 10,000,000원은 계약시에, 잔금 21,380,000원은 1995.8.30 지불하기로 약정되어 있고, 특약사항에 “중도금 납입과 함께 명의승계를 한다. 회사중도금 잔금은 매수인이 승계후 납입한다”고 되어 있다.

또한, 매도인란에 서울 서대문구 OOO동 OOOOO OOO과 OOO으로 하여 지장이 날인되어 있고, 매수인란에 서울 동대문구 OO동 OOOOO OOO로 기재되어 있으며, 중개업자란에는 중개인의 상호(OO부동산)와 성명(OOO), 전화번호(OOOOOOOO)가 각각 기재되어 있는 반면 계약일자, 분양대금 납부현황, 매도인과 매수인의 주민등록번호, 전화번호 등은 기재되어 있지 아니함을 알 수 있다.OO 외 OOO의 주소지 관할세무서장인 의정부세무서장은 OO 외 OOO이 쟁점상가의 분양권을 직접 OO 외 OOO에게 양도한 것으로 보아 프리미엄 15,000,0000원에 대한 양도소득세를 과세하였다가 OO 외 OOO이 프리미엄 7,000,000원만 받고 양도하였다고 이의를 제기하자 동 금액에 대하여만 과세하고, 나머지 프리미엄 8,000,000은 OO인에게 귀속되었다는 내용의 과세자료를 처분청에 통보한 사실이 재산제세과세자료전 등에 의하여 확인된다.OO 외 OOO의 이의제기서 내용을 보면, OO 외 OOO은 1995.8월 공개분양 추첨을 통해 쟁점상가에 당첨된 후 중도금 및 잔액이 부담되어 망설이던 중 OO부동산을 운영하는 OOO라는 사람이 원매자가 있다고 해서 중도금, 잔금은 생략한 채 2,000,000원을 계약금(입찰보증금)으로 돌려받고 7,000,000원의 차액을 받으면서 1,000,000원은 복비로 지불하였으며, 15,000,000원이란 차액이 생긴 계약서는 본인과 전혀 무관하며 그 당시 부동산업자끼리 위조로 작성하여 나머지 차액을 챙긴 것으로 생각된다고 되어 있다.

또한, 주민등록초본을 보면, OO 외 OOO은 1994.9.4부터 서울특별시 강북구 OO동 OOOOOO에서 거주하다가 1995.9.11 경기도 의정부시 OO동 OOOOOO로 전출하여 1995.11.16까지 거주한 것으로 등재되어 있다. 위 사실내용과 같이 OO인이 쟁점상가의 분양권을 중개한 것으로 기재되어 있는 매매계약서에는 OO 외 OOO이 쟁점상가의 분양권을 OO 외 OOO에게 직접 31,380,000원에 양도한 것으로 기재되어 있으나, OO 외 OOO은 쟁점상가의 분양권 양도계약 당시 참여하지 않았고, 양도대금으로 9,000,000원(입찰보증금 2,000,000원 포함)을 지급 받아 OO인에게 중개수수료조로 1,000,000원을 지급하였으며, 매매계약서에 기재·날인된 매도인의 주소와 지장이 본인의 주민등록초본상의 주소와 주민등록증상의 지장과 전혀 다르다고 진술하고 있는 바, 이와 같은 OO 외 OOO의 진술은 주민등록증과 주민등록초본에 의하여 신빙성이 있는 것으로 보여지는 반면, OO인이 제시하고 있는 쟁점상가의 분양권 매매계약서에는 계약일자, 분양대금 납부현황, 양도인과 양수인의 주민등록번호, 전화번호 등이 기재되어 있지 아니하여 일반적인 부동산 거래관행에 따라 작성된 계약서로 보기 어려우며, OO인은 매매계약서상의 매도인란에 기재된 OO 외 OOO이 매도인의 대리인이라고 주장만 할 뿐 이를 입증할 수 있는 위임장 등 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점상가의 분양권 매매를 중개하고 매도인으로부터 중개수수료조로 1,000,000원을 받은 사실밖에 없다는 OO주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

그러하다면, 처분청이 쟁점상가의 분양권 양도에 따른 프리미엄 15,000,000원 중 매도인에게 귀속된 7,000,000원을 제외한 8,000,000원이 OO인에게 귀속되었다고 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판OO는 OO주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.