청구인이 자산양도차익예정신고시 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 자산양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부(경정)

쟁점아파트는 맨윗층인 13층의 왼쪽끝에 위치하고 있어 00지의 하한가와 일치하는 청구인의 자산양도차익예정신고시 제출한 부동산매매 검인계약서상의 실지거래가액은 신빙성이 있고 기준시가로 자산양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다고 할 것임

1. 원처분의 개요청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 소재 OOOOO OOOO OOOOO(대지 52.9㎡, 건물 102.73㎡로서 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 90.5.3 청구외 OOO로부터 취득하여 2년 5개월여 보유하다가 92.10.23 청구외 OOO에게 양도하고, 92.11월 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 제출한 매매계약서와 신고한 실지거래가액(양도가액)이 신빙성이 없다고 하여 이를 부인하고 기준시가로 자산양도차익을 계산하여 96.1.3 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 30,425,920원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 96.2.28 심사청구를 거쳐 96.6.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장자산양도차익예정신고시 거래상대방의 사실확인서와 부동산매매 검인계약서를 첨부하였고, 신고한 실지거래가액이 당시의 실제거래시세와도 부합하고 있음에도 처분청이 청구인이 제출한 부동산매매 검인계약서상에 근저당권 말소조건 등이 기재되어 있지 아니함을 이유로 실제계약서와 동일한 내용의 부동산매매 검인계약서를 신빙성이 없다고 하여 기준시가로 과세한 것은 부당하다.

3. 국세청장 의견청구인이 신고한 실지양도가액은 180백만원이나 처분청이 조사한 거래가액은 최하 190백만원으로 신고가액이 신빙성이 없으며, 쟁점아파트는 양도당시 OOOO은행에 16백만원에 근저당권이 설정되어 있음에도 자산양도차익예정신고시 제출된 매매계약서에는 동 내용의 언급이 없는 바, 양도가액을 증명하는 증빙서류라고 보기 어렵다.

따라서 실지거래가액이 확인되지 아니함으로 처분청이 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 자산양도차익예정신고시 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 자산양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 소득세법(94.12.22 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제23조(양도소득)과같은법 제45조(양도소득의 필요경비계산) 및 같은법시행령(94.12.31 대통령령 제14467호로 전면 개정되기 전의 것) 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, “자산의 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하는 것이 원칙이나 「양도자가 자산양도차익예정신고시나 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」에는 그 신고한 실지거래가액으로 하는 것”이라고 규정하고 있다.

다. 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되는지 살펴본다.청구인은 쟁점아파트를 90.5.3(매매원인일 90.3.26) 청구외 OOO로부터 170백만원에 취득하여 92.10.23(매매원인일 92.8.18) 청구외 OOO에게 180백만원에 양도하였으며, 청구인이 쟁점아파트 양도에 대하여 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 한 사실 및 쟁점아파트 실지취득가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.처분청은 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 부동산매매 검인계약서(계약일 92.8.18)에는 쟁점아파트에 설정되어 있는 OOOO은행의 채권최고액 16백만원의 근저당권 말소조건 등이 기재되어 있지 아니하여 신빙성이 결여되어 있고, 아울러 신고한 양도가액 180백만원도 처분청이 판단한 양도당시의 시세인 220백만원이나 OOOOO지의 거래시세인 190백만원보다 낮다고 하여 청구인이 제시한 매매계약서를 사실과 다른 계약서로 보아 기준시가로 과세한 것으로 인정된다.이에 대하여 청구인은 쟁점아파트는 맨윗층인 13층의 왼쪽 끝에 위치하여 단지내에서도 가장 시세가 낮은 아파트로서 청구인이 신고한 실지거래가액이 사실임은 OOOOO지에 게재된 내용으로도 확인되고 있다고 주장하면서 취득 및 양도시의 매매계약서와 거래당사자의 사실확인서·쟁점아파트를 중개한 부동산 중개업자 등의 확인서·OOOOO지 사본 및 쟁점아파트의 배치도와 현장사진등을 제시하고 있다.먼저, 청구인이 실지매매계약서(계약일 92.7.31)라고 제시한 것을 보면, 매매대금 180백만원중 융자금 9백만원을 매수인이 승계하는 것으로 하여 매매대금에서 공제하도록 기재되어 있으며, 동 계약서에는 서울특별시 강남구 OO동 OOOO 상가에 소재하고 있는 OO부동산 OOO이 중개인으로 기재되어 있다.

따라서 청구인이 처분청에 자산양도차익예정신고시 제출한 부동산매매 검인계약서에는 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OO OO시장 2층에서 영업하고 있는 법무사 OOO가 검인신청인으로 기재되어 있음에 비추어 보아 부동산매매 검인계약서에 은행융자금의 승계 등 기타 약정사항이 기재되지 아니하였음에도 공인중개사가 작성한 실지매매계약서와 매매대금이 동일하기 때문에 실지양도가액의 증빙서류로 제출하였다는 청구주장도 신빙성이 있는 것으로 보인다. 한편, 청구인은 신고한 양도가액이 진실한 것이라고 주장하면서 92.7.20부터 92.8.10까지의 쟁점아파트의 거래시세가 180백만원이었음을 확인하는 쟁점아파트의 양도당시 중개인인 OOO과 쟁점아파트 부근에 소재한 OO부동산 OOO 및 OOO공인중개사 OOO의 확인서 등을 제시하고 있는 바,처분청 등의 자료에 의하면 처분청은 쟁점아파트의 양도당시 거래시세가 95.12월 탐문조사한 바 220백만원이었고, OOOOO지의 92.7.21～7.22 조사가액도 190백만원에서 240백만원이므로 청구인이 신고한 실지양도가액이 신빙성이 없다고 판단한 것으로 보인다. 그러나 OOOOO지는 2주일마다 책이 발행되기 일주일전에 아파트가격을 조사하고 있으며, 동 책자에 게재되는 아파트가격은 해당 조사기간중의 아파트 매매실거래가액을 해당아파트의 거래를 취급하는 업소 등을 통하여 확인한 것인 바, 청구인이 제시한 실지매매계약서상의 계약일이 92.7.31임에 비추어 보아 쟁점아파트의 매매실거래가액을 확인하는데 있어서는 처분청이 조사한 92.7.21～7.22 사이의 가격보다는 청구인이 주장하는 92.8.4～8.5 사이의 조사가격이 보다 실거래가액에 접근한다고 할 것이다.

나아가 OOOOO지에서 92.8.4～8.5 사이에 조사한 매매실거래가액이 180백만원에서 240백만원인 바, 쟁점아파트는 맨윗층인 13층의 왼쪽끝에 위치하고 있어 같은 아파트단지내에서도 가장 시세가 낮은 아파트라는 청구주장이 거래 상례상 타당성이 있다고 보여지므로 청구인이 주장하는 실지양도가액과 OOOOO지의 하한가가 일치하는 이 건의 경우 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 부동산매매 검인계약서상의 실지거래가액은 신빙성이 있는 것으로 보여진다.

따라서 처분청이 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 기준시가로 자산양도차익을 계산하여 이 건 과세한 처분은 부당하다고 할 것이다.

라. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.