감소된 토지가 유상양도에 해당되는지 여부(기각)

재건축조합이 94.8.1 이후에 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의하여 환지처분계획서를 승인받는 경우에는 이를 환지처분으로 인한 변경으로 보아 이를 유상양도로 보지 아니하나, 청구인의 경우에는 재건축조합이 93.5.21 해산되어 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정이 적용되지 아니하므로 토지에 대하여 이를 유상양도로 보아 과세한 당초 처분은 정당함

1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO OOOO OO OOOO 대지 103.875/8310㎡(이하 “종전토지”라 한다) 지상 연립주택 59.87㎡를 88.7.14 취득하여 90.5.10 OO연립 재건축조합(89.8.28 설립인가)에 이를 현물출자하고 92.4.20 준공된 재건축조합아파트(서울특별시 송파구 OO동 OO OOOO OOO OOOO OOOO 전용면적 82.96㎡, 대지권 38.41/8310㎡ : 이하 “재건축아파트”라 한다)를 분양받았다. 처분청은 OO연립 재건축사업으로 인하여 종전토지 103.875/8310㎡가 38.41/8310㎡로 65.464㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 감소된 것에 대하여, 청구인이 이를 유상양도한 것으로 보아 96.5.10 청구인에게 90년도분 양도소득세 6,217,870원 및 동 방위세 1,243,570원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하고 1996.7.2 이의신청 및 1996.8.16 심사청구를 거쳐 1996.11.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 주택건설촉진법에 의한 재건축사업으로 인하여 감소되는 주택의 부수토지의 경우에는 도시재개발사업과 같이 이를 환지로 보는 것이므로 이 경우 그 감소되는 토지는 유상양도에 해당되지 않는 바, 청구인은 OO연립 재건축조합에 종전토지를 현물출자하고 재건축아파트를 분양받은 외에 환지청산금을 별도로 교부받은 사실이 없으므로 청구인이 쟁점토지를 유상양도한 것으로 보아 과세한 당초 처분은 부당하다.

3. 국세청장 의견 주택건설촉진법에 의한 재건축사업으로 인하여 소유하던 주택의 부수토지가 감소되고 그 대가로 재건축아파트의 건설비에 충당되는 경우에는 유상양도에 해당되고 다만, 재건축조합이 94.8.1 이후에 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의하여 환지처분계획서를 승인받는 경우에는 이를 환지처분으로 인한 변경으로 보아 이를 유상양도로 보지 아니하나, 청구인의 경우에는 재건축조합이 93.5.21 해산되어 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정이 적용되지 아니하므로 쟁점토지에 대하여 이를 유상양도로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 주택건설촉진법에 의한 재건축사업으로 인하여 종전토지가 감소된 경우 그 감소된 쟁점토지가 유상양도에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령 구 소득세법 제4조 제1항 제3호에서 거주자의 소득으로서 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 규정하고 있고 같은조 제3항에서는 “제1항 제3호에서 「양도」라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말한다. (이하 생략).”고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 “토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항 제3호에서 규정하는 양도로 보지 아니한다”고 규정하고 있고 같은법시행령 제14조 (환지 등의 정의) 제1항에서 “법 제4조 제4항에서 「환지처분」이라 함은 토지구획정리사업법 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 기타 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것을 말하며, 사업시행으로 인한 분할·합병 또는 교환의 경우를 포함한다.”고 규정하고 있다. 한편, 주택건설촉진법 제33조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 호수이상의 주택을 건설하거나 대통령령으로 정하는 면적이상의 대지를 조성하고자 하는 자는 사업계획을 작성하여 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다.(이하 생략)”고 규정하고 있고, 93.2.20 신설된 같은법시행령 제32조 제2항 제8호에서 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 재건축조합의 경우에는 기존주택의 철거계획서를 제출하여야 한다고 규정하였다가, 94.7.30 개정된 같은법시행령 제32조 제2항 제8호에서는 기존주택의 철거계획서외에 건설된 주택의 처분계획서(당해 주택을 건설하는 대지의 환지처분계획을 포함하여야 한다)를 제출하도록 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOO(구 지번 OOOOO)를 주택건설지로 정하여 89.8.28 재건축조합 설립인가를 받고 92.4.20 사용검사를 완료한 후 93.5.21 해산인가된 OO연립 재건축조합원으로서 주택과 종전토지를 90.5.10 OO연립 재건축조합에 현물출자하고 92.5.23 재건축아파트(서울특별시 송파구 OO동 OOOO OOOOOOO OOOO OOOO 전용면적 82.96㎡, 대지권 38.41/8310㎡)를 분양받음에 있어서 종전토지가 103.875/8310㎡에서 38.41/8310㎡로 65.464㎡(쟁점토지) 감소된 사실이 송파구청장이 97.1.31 재건축조합원 가입에 관한 사항 회신 공문(송파구청 주택58511-339)과 토지대장 및 등기부등본에 의하여 각각 확인된다.

(2) 전시한 관련법령과 사실을 종합하여 보면, 재건축사업으로 인하여 거주자가 소유·거주하던 주택의 부수토지가 감소되고 그 대가로 재건축아파트의 건설비에 충당되는 경우에 이는 유상이전에 해당되므로 이에 대하여는 양도소득세가 과세된다 할 것이고(재일01254-2016, 1992.8.7, 같은 뜻), 94.7.30 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정이 개정된 이후에 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지·건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행의 완료로 동 조합측으로부터 관리처분계획에 따라 재건축아파트를 분양받은 것은 환지로 보는 것이므로, 종전 소유토지의 지분감소분에 대하여 별도의 환지청산금을 지급받지 아니하면 유상양도에 해당되지 아니하여 이에 대하여는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것으로 해석된다 할 것이나(재일 46014-946, 1996.4.12, 같은 뜻), 청구인의 경우에는 94.8.1 전에 재건축사업이 이미 완료되어서 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호 개정규정이 적용되지 아니하므로 재건축아파트의 건설비에 충당된 쟁점토지가 유상양도된 것으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.