부동산을 분양한데 대하여 청구인을 주택신축판매업자로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부(취소)

토지를 건설업자에게 양도하였으나 토지대금에 대한 중도금은 융자금으로 지급하고 잔금은 연립주택준공과 함께 처리하기고 하여 연립주택명의와 건축허가 및 준공검사를 양도인명의로 한 경우 연립주택의 신축분양에 대한 종합소득세는 실질사업자인 양수인에게 과세하여야 함

1. 원처분의 개요 청구인은 등기부상 인천광역시 남구 OO동 OOOOO 「잡종지」 1,636㎡중 669㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 지상에 연립주택 19세대(이하 “쟁점연립주택”이라 하며 쟁점토지와 쟁점연립주택을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 94년 3～6월 사이에 19명에게 소유권 이전하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 분양한데 대하여 청구인을 주택신축판매업자로 보아 쟁점부동산의 분양금액 943,500,000원을 수입금액으로 하고 해당표준소득율에 따라 소득금액을 산정하여 97.6.15 청구인에게 94년도분 종합소득세 120,964,560원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.8.16 심사청구를 거쳐 97.12.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 평소 알고 지내던 건설업자인 청구외 OOO(OO주택 대표)에게 양도하였으나 토지대금에 대한 중도금은 융자금으로 지급하고 잔금은 쟁점연립주택 준공과 함께 처리하기로 하면서 쟁점연립주택의 명의와 건축허가를 청구인 명의로 하기로 한 계약조건에 따라 쟁점연립주택의 건축허가 및 준공검사등 각종 공부상의 명의만 청구인으로 하고 실질사업은 OO주택의 대표인 청구외 OOO가 하였으므로 청구인이 쟁점토지 양도에 따른 양도소득세는 부담하여야 하지만 쟁점연립주택의 신축분양에 대한 종합소득세는 실질사업자인 청구외 OOO가 부담하여야 한다.

나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 실소유자를 청구인으로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부에 대하여 살펴보면 첫째, 청구인은 92.12.14 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하고 그 지상에 매수자가 쟁점연립주택을 지었다고 주장하며 부동산매매계약서 사본을 제시하고 있으나, 부동산매매계약서에 의하면 청구인 소유 대지를 92.12.14 청구외 OOO에게 439,200,000원에 매매하기로 계약이 체결되어 있지만 중도금과 잔금 청산에 대한 내용을 제시하지 못하고 있는 바, 이는 토지를 청구외 OOO에게 양도하였다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 금융자료등 양도사실을 객관적으로 입증할만한 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 등기부상 쟁점토지가 청구외 OOO에게 소유권이전되지 아니하였으며 양도소득세 신고를 이행한 사실도 없음이 확인된다. 둘째, 쟁점토지에 청구인 명의로 다세대주택 건축허가를 신청하여 허가를 받아 쟁점연립주택(2개동 19세대)을 신축하였으며, 그 소유권도 청구인 앞으로 보존등기 하였다가 94년도에 청구외 OOO등 분양받은 사람에게 각각 소유권이전등기된 사실이 등기부등본에 의거 확인되고 있다. 셋째, 처분청이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 매도인이 청구인으로 기재되어 있음을 알 수 있다. 위 사실관계를 종합해 볼 때 청구인이 쟁점토지를 양도하였다는 주장은 받아들이기 어렵고 청구인 소유대지에 청구인 명의로 쟁점연립주택 허가를 받아 신축판매한 사실이 등기부등본·부동산매매계약서등에 의거 확인되므로 청구인을 주택신축판매업자로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 분양한데 대하여 청구인을 주택신축판매업자로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제7조 제1항에서 소득의 귀속이 명목뿐이고 사실상 그 소득을 얻은자가 따로 있는 경우에는 국세기본법 제14조 제1항에 의하여 사실상 그 소득을 얻은자에게 이 법을 적용하여 소득세를 부과한다. 다만, 대통령령이 정하는 사업에서 발생하는 소득에 관하여는 그러하지 아니하다고 규정하고 같은법 제20조 제1항에서 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다고 하고 제5호에서는 건설업에서 발생하는 소득이라고 규정하고 있으며 같은법시행령 제21조 에서는 법 제7조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 사업”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 사업을 말한다고 하고 제1호에서는 건설업법에 의한 면허를 받은자가 경영하는 건설업, 제3호에서는 제1호 및 제2호 이외에 국가 또는 지방자치단체로부터 허가·인가·면허·특허등을 받아 경영하는 사업. 다만, 사실상의 사업자가 따로 있는 것이 확인되어 사실상의 사업자에게 과세할 수 있는 때를 제외한다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점연립주택(19세대)을 청구인 명의로 건축허가 및 준공검사를 득한 후 94년 3월～6월 사이에 쟁점부동산을 943,500,000원에 분양한 사실에 대하여, 청구인은 쟁점토지만 청구외 OOO(94.10.1 폐업시까지 OO주택 대표였음)에게 양도하고 쟁점연립주택은 위 OOO가 신축하였다고 주장하면서 매매계약서 및 약정서를 제시하고 있다. 청구인제시 매매계약서를 살펴보면, 인천광역시 남구 OO동 OOOOO 소재 쟁점토지를 매매대금 439,200,000원(계약금은 92.12.14 40,000,000원 지급)에 양도하기로 하고 그 계약서 단서에서는 “매수인(OOO)은 다세대주택 융자금(세대당 약 1,000만원)으로 중도금 처리하며 잔금은 준공과 함께 잔금처리한다. 매도인(청구인)은 다세대 명의이전시 적극 협조한다”라고 약정하고 있음이 확인되고, 청구인과 청구외 OOO간의 약정서에는 “갑(청구인)과 을(OOO) 사이에 체결된 OO동 OOOOO 토지매매 대금의 잔금은 94년 2월 28일 현재 삼억구천구백이십만원정이다”라는 조항과 “을(OOO)은 갑(청구인)에게 차후 발생되는 OO동 OOOOO 소재 OO주택 O, O, O동에 대한 사업소득세를 끝까지 책임지고 해결한다”라는 조항을 두고 있다.

(2) 따라서 쟁점연립주택을 실제로 신축한 자가 누구인지를 살펴보면,

① 청구인은 청구외 OOO가 쟁점연립주택을 신축하고 동 주택의 분양자들에게 분양받은 주택을 담보로 OO은행으로부터 대출을 받게 해주면서 실질사업자인 청구외 OOO가 동 대출채무에 대하여 보증을 하였는데, 채무자중 OO OOOO 분양자인 청구외 OO이라는 자가 대출상환금을 연체하여 채권자인 OO은행에서 보증인인 청구외 OOO에게 동 채무자의 연체사실 및 청구외 OOO의 보통예금통장에 질권설정한 사실을 통보한 “OO은행의 연체 및 질권실행통보서”를 제시하고 있어, 우리심판소에서 OO은행에 확인(국심46830-677, 98.6.11 및 국심46830-1245, 98.9.16)한 바, 위 OO은행에서는 쟁점부동산건설 현장을 방문 조사하여 위 OOO가 연립주택의 실질사업자인 것으로 판단하여 대출보증인으로 채택하였다고 회신하고 있다.

② 청구인은 쟁점연립주택을 청구외 OOO가 신축하면서 동 신축현장 입구의 진입로개설을 위하여 건물 철거 및 진입로개설 공사를 청구외 OOO와 청구외 OOO이라는 자가 36,600,000원에 공사계약을 체결하고 공사를 완공하였으나 청구외 OOO가 공사비중 21,600,000원을 지급하지 아니하여 청구외 OOO이 건물철거비등 청구의 소를 제기하였으나 인천지방법원의 중재로 화해를 하였다고 하면서 청구외 OOO의 소장, 청구외 OOO의 답변서, 인천지법화해조서를 제시하고 있는 바, 동 소장 및 답변서의 내용에 의하면 쟁점연립주택을 청구외 OOO가 건축한 것으로 나타나고 있다.

③ 청구인은 청구외 OOO가 청구인에게 쟁점토지 대금의 일부를 지불하지 아니하여 청구외 OOO가 신축한 인천광역시 남구 OO동 OOOOOO OO주택 OOOO 주택을 95.3.10 가등기하였다가 96.3.16 청구인에게 소유권이전하였다고 주장하면서 청구인에게 소유권이전된 동 주택의 등기부등본과 청구인과 청구외 OOO가 체결한 매매예약증서를 제시하고 있으며, 우리심판소에서 청구외 OOO에게 실질사업자 여부를 확인(국심46830-107, 98.1.20)한 바, 쟁점연립주택을 청구인 명의를 빌려 건축분양하였다고 회신하고 있다.

④ 위의 사실관계와 청구인의 주장을 종합하여 볼 때 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하였고 쟁점연립주택을 신축하여 분양한 자는 쟁점토지를 매수한 청구외 OOO이므로 청구인에게 쟁점토지 양도에 따른 양도소득세를 부과하는 것은 별론으로 하더라도 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분청의 결정은 부당한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.