부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는지를 가리고, 청구인이 주장하는 건물수리비 00원을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부(기각)

기준시가로 양도차익을 계산하는 경우에 있어서는 수리비등은 실지출여부에 관계없이 이를 필요경비로서 공제할 수 없다는 것이 당 심판소의 일관된 견해이므로 이 점 청구주장 역시 이유 없음

1. 사실 청구인은 서울시 양천구 OO동 OOO OO OOOOOOO OOOOOOOO에 주소를 둔 사람으로 같은시 강남구 OO동 OOOOO 소재 대지 67.41평방미터 및 그 지상건물 155.87평방미터(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 81.10.6 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.4.3 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여, 처분청은 청구인이 위 부동산을 양도하고서 법 소정기한내에 자산양도차익 예정신고를 이행한 사실이 없어 당해 부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 90.2.1자로 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세 23,003,710원 및 동 방위세 4,600,740원을 결정고지하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 이 건 부동산을 98,000,000원에 양도한 사실과 보유기간중에 건물수리비로 13,765,071원을 지출한 사실이 청구인이 제시하는 양도계약서와 수리비 지출영수증등에 의거 확인되니 이 건 부동산의 양도차익을 실지 양도가액을 기준하여 재계산하고 위 수리비지출액을 필요경비로서 공제하여 전시 고지세액을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 양도소득 결정에 관한 법령 규정을 본다. 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항에서 “자산의 양도 및 취득가액을 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하면서 대통령령이 정하는 경우를 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호는 양도자가 동법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 규정하고 있고 같은법 시행규칙 제82조의 2 제4항에서 “령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 법 제95조의 규정에 의한 신고를 하지 아니함으로서 령 제146조의 규정에 의한 결정통지를 받은 후 법 제100조의 규정에 의한 신고기간 이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 포함한다”고 규정하고 있다. 그런데 이 건의 경우 청구인은 이 건 부동산의 취득가액에 관하여는 그 금액의 제시가 없을 뿐만 아니라 증빙서류의 제출이 없다. 따라서 청구인이 주장하는 양도가액 98,000,000원과 수리비 13,765,071원의 진위 여부는 별론으로 하더라도 이 건 부동산의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지 아니하므로 이 건 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산할 수 없어 당초 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은 가. 이 건 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는지를 가리고, 나. 청구인이 주장하는 건물수리비 13,765,071원을 필요경비로 공제할 수 있는지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

가. 쟁점

“가”에 대하여 : 청구인이 89.4.3 이 건 부동산을 청구외 OOO에게 양도하고서 법 소정기한내에 자산양도차익 예정신고를 이행하지 아니한 데 대하여 처분청이 이 건 부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 예정결정한 바, 청구인은 이 건 부동산을 98,000,000원에 양도하였으니 그 양도차익을 실지양도가액으로 계산하여야 한다고 주장하므로 이를 심리하건대, 먼저 관련 법령을 살펴보건대, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호는 양도차익 계산의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제4항은 제3호에서 “양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 인정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고 동법시행규칙 제82조의 2 제4항에서 예정신고를 하지 아니하여 처분청으로부터 자산양도차익 결정통지를 받은 후 확정신고기간 이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우도 이에 포함된다라고 규정하고 있으므로 양도자는 늦어도 과세표준 확정신고시까지는 양도 또는 취득에 관한 증빙서류를 세무당국에 제출하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산출받을 수 있다 하겠다(대법원 86누287, 87.2.10외 다수).

다음으로 이 건 사실관계를 살펴보면, 청구인이 이 건 부동산을 양도하고 법 소정기한내에 자산양도차익 예정신고를 이행한 사실은 없으나 과세표준 확정신고기한(90.5.31) 이전인 89.3.22자로 처분청을 경유하여 국세청장에게 심사청구를 제기한 사실이 있으므로 전시 법 규정에 의거 위 심사청구시 제출한 제증빙에 의거 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 모두 확인되면 그 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있겠으나 청구인은 위 심사청구시에는 물론 이 건 심판청구에 이르러서까지 양도당시의 실지거래가액만을 98,000,000원이라고 주장할 뿐 그 취득당시의 실지거래가액에 대하여는 이를 밝히지 아니하고 있어 이 건 부동산의 취득 및 양도가액중 적어도 취득가액은 불분명하다 할 것이어서 결국 이 건 부동산의 양도차익은 전시 법조에 의거 실지거래가액으로 계산할 수 있는 경우에 해당되지 아니함을 알 수 있다. 따라서 처분청이 이 건 부동산의 양도차익을 기준시가로 결정한 당초처분은 적법하므로 이를 다투는 청구인의 주장은 이유가 없다.

나. 쟁점 “나”에 대하여 : 청구인이 이 건 건물의 소유기간중에 수리비조로 금 13,765,971원을 지출한 바 있으니 이를 필요경비로 인정하여 양도가액에서 공제하여야 한다고 주장하나, 이 건과 같이 기준시가로 양도차익을 계산하는 경우에 있어서는 소득세법 제94조 제5항의 규정에 의거 위 수리비등은 실지출여부에 관계없이 이를 필요경비로서 공제할 수 없다는 것이 당 심판소의 일관된 견해(국심 90서510호, 90.6.9 외 다수)이므로 이 점 청구주장 역시 이유없는 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.