토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(취소)

토지의 단기양도과정에서 증여를 원인으로 소유권이전등기를 함이 과중한 조세부담을 회피하기 위한 부정한 방법일지라도 단기매매차익을 목적으로 거래한 경우에 해당하지 않는 한 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세함이 적법함

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 전(田) 206㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 94.4.6 청구외 OOO로부터 취득하여 청구외 OOOOOO공사 OO전화국 직장주택조합(이하 “주택조합”이라 한다)에 양도하고, 94.11.24 청구외 서울특별시 강남구청(이하 “강남구청”이라 한다)에 증여를 원인으로 소유권이전등기하였다. 처분청은 서울지검동부지청이 쟁점토지의 증여에 대하여 청구인을 조세범처벌법 위반혐의에 대한 고발을 의뢰하여 옴에 따라 쟁점토지에 대한 소유권이전과정을 조사한 결과, 청구인이 쟁점토지를 강남구청에 증여한 것이 아니라 주택조합에 양도한 것이라 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 96.8.1 청구인에게 94년 귀속분 양도소득세 91,095,560원을 결정고지 하였다가, 쟁점토지의 양도가 1년 이내의 단기양도로써 투기거래에 해당한다 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 96.10.4 추가로 양도소득세 60,393,790원을 증액 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.10.10 심사청구를 거쳐 96.12.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구 주장 청구인은 89.12.22 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 취득하는 계약을 체결하고 중도금까지 지불한 상태에서 잔금을 지급하지 못하고 있던 중 청구외 OOO가 주택조합에 쟁점토지의 양도계약을 체결하고 청구인에게는 일방적으로 쟁점토지의 매매계약을 해제하여 3년여의 소송끝에 승소판결(대법원 OOOOOOOO, 94.3.11)을 받아 94.4.6 청구인 명의로 소유권이전등기하였고, 주택조합은 쟁점토지에 인접하여 있는 토지 위에 주택조합아파트(이하 “조합아파트”라 한다)를 건축함에 있어 조합아파트의 준공전까지 쟁점토지를 도로부지로 강남구청에 기부채납하는 조건으로 사업승인을 받았으나 조합아파트를 준공한 후에도 주택조합이 허가조건을 충족하지 못하여 조합아파트의 준공허가를 받지 못하게 되자 청구인에게 쟁점토지의 양도를 촉구하는 한편, 강남구청에 집단민원을 제기하였고, 청구인은 주택조합측의 쟁점토지 양도요구에 대하여 1년 이내의 단기양도로 인한 양도소득세 중과세 문제로 양도에 응하지 아니하였으나 주택조합측의 간곡한 요청과 집단민원을 해결해야 할 강남구청의 수차에 걸친 강제수용을 전제로 한 양도 요구에 따라 주택조합이 쟁점토지의 양도소득세를 부담하는 조건을 추가하자 직접 국가기관(강남구청)에 증여하는 경우 양도소득세를 면제받을수 있다는 주택조합과 강남구청의 제의에 따라 청구인은 위 제의대로 쟁점토지를 주택조합에 양도하고, 소유권이전등기는 청구인이 직접 강남구청에 증여하는 방법으로 하게 된 것으로서 청구인은 쟁점토지를 투기목적으로 취득하여 양도한 것이 아니라 주택조합과 강남구청의 요청에 의하여 부득이 양도하게 된 것임에도 처분청이 이를 단기매매차익 목적의 투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 추가고지한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 주택조합이 쟁점토지를 분할한 이유는 주택조합이 건축한 조합아파트의 정문앞에 문제의 쟁점토지가 위치하고 있어 쟁점토지를 강남구청에 기부채납하여야만 준공검사를 받을 수 있기 때문에 분할한 것이고, 쟁점토지의 소유권이 대법원의 확정판결에 의해 청구인소유로 확정되자 강남구청이 도시계획사업실시계획을 수립하여 쟁점토지를 수용하려고 하였으며, 청구인은 이에 반대하다가 주택조합에 양도하였음이 청구인이 제시한 이의서 및 지적도등에서 알수 있는 바, 청구인이 청구외 OOO로부터 취득한 토지의 이용실태를 보면, 청구인은 청구외 OOO로부터 매입한 2필지의 토지에 대한 대법원의 확정판결(94.3.11)이 난 후 95.4.13에 쟁점토지 이외의 1필지의 토지에 건축허가를 신청하여 건축중인 사실로 보아 단기매매차익을 얻기 위한 거래라 단정할 수 없는 사유도 있다 하겠으나, 쟁점토지는 1년 이내 단기양도이며 양도차익이 210,000,000원으로 단기매매차익을 위한 거래로 볼 수 있으며, 양도시 실지거래는 주택조합과 매매계약을 체결하고 매매계약서 작성없이 매매대금을 수령하고, 쟁점토지의 실지 취득자인 주택조합으로 등기이전하지 아니하고 강남구청에 증여한 양 등기이전한 행위는 부정한 방법으로 부동산을 양도한 경우에 해당한다 할 것이므로 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분청의 처분에는 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 소득세법(94.12.22 전면 개정되기 전의 것) 제23조 및 제45조의 규정에 의하면, 토지 또는 건물의 양도로 인한 양도소득금액을 계산함에 있어 취득가액과 양도가액은 취득·양도당시의 기준시가로 하되 예외적으로 “대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있고, 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하는 경우를 종래 같은법시행령 제170조 제4항에서 규정하였다가 94.12.31 전면개정되어 같은법시행령 제166조 에서 규정하고 있다. 소득세법시행령 부칙(95.12.30 대통령령 제14860호) 제8조 제2항의 규정에 의하여 96.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 되어 있는 같은법시행령 제166조 제4항에서는「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 가. 제157조 제3항 제2호의 자산 나. 취득 후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우 3.(생략)」으로 규정하고 있고, 같은조 제5항에서는「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. (생략)」로 규정하고 있다. 한편, 국세청 고시 제1966-16호(96.2.15)는 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호의 규정에 의한 “국세청장이 정하는 기준”을 정하여 고시하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 취득 및 양도과정을 보면, 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOOO 전 289㎡(이하 “당초1토지”라 한다)와 동소 OOOOOOOO 전 369㎡(이하 “당초2토지”라 한다) 합계 658㎡(이하 “당초토지”라 한다)를 86년 말경부터 도로 및 건축부지로 사용하기 위하여 청구외 OOO에게 매도의사를 타진하였고, 청구외 OOO는 양도소득세 문제로 주저하다가 청구인이 양도소득세를 부담하는 조건으로 당초토지를 120,000,000원에 매매하는 계약을 89.12.22에 체결하면서 계약금 15,000,000원은 계약일에, 중도금 45,000,000원은 90.1.15에, 잔금 60,000,000원은 90.2.5에 수수하기로 하였고, 90.1.5 강남구청에 토지거래신고를 하여 신고필증을 교부받았으나, 청구인은 계약금 15,000,000원은 계약당일에, 중도금 45,000,000원은 90.1.15에 35,000,000원, 90.1.25에 10,000,000원으로 분할하여 지불하고, 잔금은 자금사정이 여의치 아니하여 잔금지급이 지연되고 있던 중 주택조합이 당초토지 인근에 조합 아파트를 신축하면서 그 진입로로 당초토지중 쟁점토지부분(당초1토지에서 93.5.10 쟁점토지가 분할됨)을 도로로 개설하여 강남구청에 기부채납하여야 하는 사정(조합주택 건축사업승인 조건)이 생기게 되어 주택조합측이 청구외 OOO에게 당초 청구인에게 양도한 조건보다 훨씬 유리한 조건으로 그 매수의사를 타진하자 청구외 OOO는 90.8.2 내용증명우편으로 당초토지의 잔대금 미지급을 이유로 당초토지의 매매계약을 해제한 후 90.8.14 당초토지를 주택조합에 양도하는 계약을 체결하였으며, 이에 대하여 청구인은 당초토지의 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차이행의 소를 제기하여 3여년의 소송 끝에 청구인이

승소판결(대법원 OOO OOOOO, 94.3.11)로 당초토지의 소유권을 취득하자 주택조합은 조합아파트의 준공허가를 받기 위하여 청구인에게 쟁점토지의 매각 요청을 하는 한편, 강남구청에 대하여서는 도시계획사업(도로)에 의한 쟁점토지의 수용을 건의하였고, 청구인은 이에 대하여 쟁점토지의 단기양도로 인한 양도소득세와 쟁점토지로 분할되기 전의 강남구 OO동 OOOOOOO 289㎡ 전부를 매수하여 주는 조건을 부가함으로 말미암아 쟁점토지의 매매가 지연되어 주택조합측의 수차례에 걸친 민원제기로 강남구청에서는 쟁점토지를 도시계획사업 실시계획에 의하여 수용하기 위한 입안절차에 착수하자 청구인은 쟁점토지를 주택조합에 양도하되 소유권이전등기는 청구인이 강남구청에 직접 증여하는 형식으로 하여 양도소득세 문제를 해결하기로 하고 양도소득세를 면탈하기 위하여 쟁점토지의 실제 취득자가 아닌 강남구청에 증여를 원인으로 하는 소유권이전등기를 한 사실이 쟁점토지의 매매계약서, 등기부등본, 서울고등법원 판결문(OOOOOOOO, 93.11.25), 강남구청장이 청구인등에게 한 민영주택사업과 관련한 대책회의 개최통보서(주택 OOOOOOOOOO, 94.5.24), 강남구청에서 도시계획사업 실시계획 인가를 위한 공람공고 통보(주택 OOOOOOOOOO, 94.7.29) 등의 증거자료에 의하여 인정된다.

(2) 청구인이 단기매매차익을 목적으로 쟁점토지를 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부 청구인이 쟁점토지를 취득등기한 때로부터 주택조합에 양도한 때까지의 기간이 1년 이내의 단기이고 실지거래가액에 의한 쟁점토지의 양도차익이 고액인 것은 사실이나,

① 청구인이 당초토지를 취득함에 있어 89.12.22 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금을 지급한 상태에서 잔대금을 그 지급약정일인 90.2.5까지 지급하지 못하여 3년여의 소송끝에 승소판결을 받아 소유권이전등기를 한 점,

② 쟁점토지가 분할되기전의 당초 1토지는 청구인이 매입계약을 체결할 당시부터 사실상 도로로 사용되고 있었고, 당초2토지는 청구인이 취득등기한 후 95.4.13 건축허가를 신청하여 그 지상에 건물을 건축하고 있는 점,

③ 주택조합은 청구인이 당초토지의 매입계약을 체결하고 잔금지급약정일이 지난 후에야 쟁점토지를 취득하기 위한 매매교섭에 착수하여 90.8.14 청구외 OOO와 당초토지에 대한 매매계약을 체결한 사실이 있는 점,

④ 주택조합측의 수차례에 걸친 매도요청과 강남구청이 도시계획사업 실시계획에 의한 수용을 위한 행정절차에 착수하자 부득이 쟁점토지를 양도하게 된 것이고, 설사, 청구인이 쟁점토지를 자의로 양도하지 아니하더라도 수용등에 의하여 양도되었을 것인 점 등 쟁점토지의 취득 및 양도경위 등을 종합하여 볼 때 전시한 소득세법시행령 제166조 제4항 제1호에서 규정하고 있는 단기매매차익을 목적으로 부동산을 거래한 경우에는 해당되지 아니하는 것으로 봄이 타당하다 하겠다.

(3) 청구인이 조세부담을 회피할 목적으로 부정한 방법에 의하여 쟁점토지를 양도한 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당되는지 여부 쟁점토지의 양도 및 소유권이전과정에 의하면 청구인이 강남구청에 증여를 원인으로 쟁점토지의 소유권이전등기를 한 것은 조세부담을 회피할 목적으로 부정한 방법에 의하여 쟁점토지를 양도한 것으로 인정된다 할 것이나, 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호의 규정에 의한 국세청장이 정하는 기준(국세청 고시 제1966-16호, 96.2.15)에는 그 어느 경우에도 해당되는 사항이 없으므로 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호에서 규정하고 있는 실지거래가액에 의한 양도차익 산정대상에 해당되는 것으로도 볼 수 없다 하겠다.

(4) 그렇다면, 청구인의 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세함이 적법하다 할 것이고, 따라서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 추가 고지한 처분은 부당하다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.