쟁점부동산의 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분 여부(기각)

처분청이 확인한 바에 의하면 현금수수금액이 확인되고, 쟁점부동산의 취득자인 청구외 쟁점부동산의 대가의 일부로 교환한 빌라가 300,000,000원으로 평가되어 매매되었음이 인정되므로 양도가액을 신고가액과는 다르므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 타당함

1. 사실 및 처분개요 청구인은 경기도 안산시 OO동 OOOOOO 대지 1421.3㎡ 동 지상건물 (1층 892.96㎡, 2층 895.75㎡, 3층 909.2㎡, 4층 909.2㎡, 5층 866.13㎡, 지층 1,174.88㎡) 중 4층(숙박시설, 건물 전용 909.2㎡·공용 167.38㎡, 토지지분 270.8㎡) 및 5층(숙박시설, 건물 전용 866.13㎡·공용 159.45㎡, 토지지분 258.09㎡)의 건물 2,102.13㎡와 토지지분 528.89㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 93.12.7 양도하고, 94.5.31 실지거래가액에 의하여 취득가액을 800,000,000원, 양도가액을 1,025,000,000원으로 하여 93년 귀속 양도소득세확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지취득가액과 실지양도가액이 사실과 같지 아니하다 하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고, 기준시가에 의하여 94.12.16 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 343,385,270원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.2.3 심사청구를 거쳐 95.5.22 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 가. 취득가액에 관하여 청구인은 청구외 OOO와 공동으로 88.1.19 쟁점부동산을 청구외 OOO로부터 690,000,000원(청구인과 OOO 각 345,000,000원)에 취득하였다. 총매매 금액 690,000,000원중 180,000,000원은 청구외 OOO의 쟁점부동산에 대한 전세보증금과 상계하고, 200,000,000원은 88.2.12 쟁점부동산을 담보로 청구외 주식회사 OO상호신용금고로부터 대출받아 지급하였으며, 나머지 310,000,000원은 청구인과 OOO가 각각 155,000,000원씩 현금으로 지급하였다. 위 전세보증금 180,000,000원은 88.11.30 쟁점부동산을 담보로 청구외 주식회사 OO상호신용금고로부터 대출받은 150,000,000원과 청구인 및 청구외 OOO가 각 15,000,000원씩 부담하여 상환하였다. 그후 89.12.5 청구인은 쟁점부동산의 청구외 OOO 소유지분을 455,000,000원에 인수하였다. 인수가액중 175,000,000원은 위 OO상호신용금고 대출금 350,000,000원의 OOO 지분과 상계하고, 계약금으로 100,000,000원, 1차중도금으로 10,000,000원, 2차중도금으로 10,000,000원을 지급하였으며, 잔금 160,000,000원은 쟁점부동산에 근저당권을 설정하여 주고 소비대차로 전환하였다가, 90.12.8 청구외 주식회사 OO상호신용금고로부터 대출받아 청구인의 OO은행 OO지점계좌(OOOOOOOOOOOOOOOOO)로 송금받아 157,000,000원을 90.12.13 인출하고 3,000,000원을 보충하여 청구외 OOO에게 지급하고 동일자로 위 근저당권말소등기를 하였다.

이와 같이 청구인의 쟁점부동산의 취득에 소요된 실지거래가액은 청구인과 청구외 OOO가 공동취득시의 청구인 지분가액 345,000,000원과 OOO 소유지분을 청구인이 인수하면서 부담한 455,000,000원을 합하여 800,000,000원이다.

나. 양도가액에 관하여 청구인은 청구외 OOO와 쟁점부동산과 OOO 소유의 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO 소재 OOOO OOOO를 교환하되, 쟁점부동산으로 담보된 채무 725,000,000원과 쟁점부동산의 전세보증금 300,000,000원은 OOO가 인수하고, 위 OO빌라의 전세보증금 175,000,000원은 청구인이 인수하며, 청구인이 OOO로부터 현금 30,000,000원을 받기로 교환계약을 체결하였으나, 청구인은 위 OO빌라의 시세가 그 전세보증금과 같아 실익이 없다고 판단하여 위 OO빌라의 인수를 포기하였으므로(구두로 포기하고 계약서를 정정하지 않았음), 결국 청구인은 쟁점부동산을 1,025,000,000원에 양도한 것이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 청구외 OOO 소유지분을 455,000,000원에 인수하였다는 주장이나, 처분청이 OOO에게 확인한 바에 의하면 현금수수금액이 120,000,000원으로 확인되고, 쟁점부동산의 취득자인 청구외 OOO에 의하여 쟁점부동산의 대가의 일부로 교환한 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO OOOO OOOO(대지 82.07㎡, 건물 122.21㎡)가 300,000,000원으로 평가되어 매매되었음이 인정되므로 양도가액도 1,153,404,000원으로서 신고가액과는 다르므로 처분청이 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 소득세법 제23조 (양도소득) 제4항과 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제3호에서 부동산양도차익은 원칙적으로 당해자산의 기준시가에 의하되, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 계산하도록 규정하고 있다.

다. 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 88.1.9 청구외 OOO와 공동 취득시의 345,000,000원(총취득가액 690,000,000원중 청구인 지분)과 89.12.5 동 OOO의 소유지분 인수가액 455,000,000원을 합하여 800,000,000원이라고 주장하나, 동 OOO는 쟁점부동산을 청구인과 공동으로 취득할 때 170,000,000원을 지급하였고, 동인의 쟁점부동산 소유지분을 청구인에게 양도할 때 120,000,000원을 받았다고 확인하고 있으며, 청구인은 그 취득가액이 800,000,000원임을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시한 바 없다.

라. 청구인은 청구외 OOO와 쟁점부동산과 OOO 소유의 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO 소재 OOOO OOOO를 교환하되, 쟁점부동산으로 담보된 채무 725,000,000원과 쟁점부동산의 전세보증금 300,000,000원은 OOO가 인수하고, 위 OO빌라의 전세보증금 175,000,000원은 청구인이 인수하며, 청구인이 OOO로부터 현금 30,000,000원을 받기로 교환계약을 체결하였으나, 청구인은 위 OO빌라의 시세가 그 전세보증금과 같아 실익이 없다고 판단하여 위 OO빌라의 인수를 포기하였으므로, 결국 쟁점부동산의 양도가액은 청구인이 OOO로부터 받은 30,000,000원, OOO가 인수한 쟁점부동산으로 담보된 채무 725,000,000원과 쟁점부동산의 전세보증금 300,000,000원 합계 1,055,000,000원이라고 주장한다. 그러나, 청구외 OOO는 위 OO빌라를 300,000,000원으로 평가하고 동 OO빌라의 전세보증금 170,000,000원은 청구인이 부담하는 조건으로 청구인 소유의 쟁점부동산과 교환하였다고 확인하였고, 위 OO빌라의 등기부등본에 의하면 93.5.24 전세권 175,000,000원이 설정되었고, 청구인과 청구외 OOO의 교환계약일 93.10.13 후인 93.11.5 위 OO빌라를 담보로 주식회사 OO상호신용금고가 채권최고액 130,000,000원의 근저당권을 설정하고 93.11.26 청구외 OOO에게 100,000,000원을 대출한 사실이 확인되는 바, 이는 위 OO상호신용금고도 OO빌라의 시가를 300,000,000원이상으로 평가한 것이라 할 것이므로, OO빌라의 시가가 전세보증금 170,000,000원과 같아 인수를 포기한 것이라는 청구인 주장은 사실로 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.